Bonus prima casa: spetta se si compra l’immobile all’asta?

Le agevolazioni fiscali per l’abitazione principale valgono anche per gli acquisti compiuti nelle vendite giudiziarie, se c’è il decreto di trasferimento di proprietà emesso dal giudice.

Chi compra immobili alle vendite giudiziarie può fare buoni affari, perché di solito il prezzo di aggiudicazione è molto più basso rispetto ai valori di mercato. Ma il beneficio sarebbe ridotto se non vi fosse anche la convenienza fiscale, cioè il risparmio d’imposta che spetta a chi acquista un immobile per adibirlo a propria abitazione principale. Così molti si chiedono: il bonus prima casa spetta se si compra l’immobile all’asta giudiziaria?

Le vendite giudiziarie presentano alcune particolarità rispetto alle normali compravendite immobiliari che avvengono tra privati, quelle che si stipulano mediante il consueto rogito notarile, in cui bisogna dichiarare i requisiti necessari per accedere al bonus. Qui, invece, il trasferimento della proprietà immobiliare avviene con un decreto del giudice dell’esecuzione, che viene emesso dopo l’aggiudicazione del bene a chi ha presentato l’offerta valida più alta. È soltanto in quel momento che l’aggiudicatario diventa proprietario, ed è proprio in quel momento che devono sussistere le condizioni necessarie per beneficiare dell’agevolazione fiscale.

Bonus prima casa: condizioni

Riepiloghiamo brevemente le condizioni necessarie per ottenere il bonus prima casa, cioè l’agevolazione fiscale concessa sull’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, che offre un notevole risparmio fiscale (l’imposta di registro è ridotta al 2% anziché al 9% e l’Iva al 4% invece che al 10%):

• l’immobile non deve essere di lusso (sono considerati tali quelli inseriti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9);
• l’immobile deve essere nel Comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza o si impegna a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto;
• l’acquirente non deve essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione ubicata nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni;
• l’acquirente non deve essere proprietario (neppure per quote) di un un altro immobile ad uso abitativo in Italia acquistato fruendo delle agevolazioni per la prima casa.

Bonus prima casa: vale per gli immobili acquistati all’asta?

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto dell’abitazione principale spettano anche se il trasferimento immobiliare è avvenuto tramite un provvedimento giudiziale, come l’acquisto all’asta durante una vendita forzata disposta dal tribunale.

L’Agenzia delle Entrate ammette pacificamente questa possibilità, e ricorda ai contribuenti che le dichiarazioni sulla sussistenza dei requisiti necessari per ottenere il bonus prima casa devono essere rese dalla parte interessata e risultare nel provvedimento del giudice che dispone il trasferimento di proprietà [1].

Bonus prima casa: dove e come indicare i requisiti?

L’acquirente di un immobile comprato all’asta giudiziaria che intende destinarlo ad abitazione principale, e così fruire delle agevolazioni fiscali, deve farsi parte diligente per rendere le dichiarazioni che abbiamo esaminato – ad esempio quella di impegnarsi a trasferire la propria residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile entro i successivi 18 mesi – prima che venga emanato il decreto di trasferimento da parte del giudice, in modo che queste informazioni possano essere riportate nell’atto e risultino in maniera incontestabile. La Corte di Cassazione ritiene valide anche le dichiarazioni rese in forma sostitutiva, mediante un atto notorio [2].

Tuttavia è possibile rendere tali dichiarazioni anche in un momento successivo, purché ciò avvenga prima della registrazione dell’atto [3]. Per adattare le peculiarità dell’istituto delle vendite giudiziarie all’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa, è previsto che i termini  per fruire del bonus – a partire da quello del cambio di residenza entro 18 mesi – decorrono dal giorno della registrazione del decreto di trasferimento dell’immobile, anziché dalla precedente data di aggiudicazione (infatti tra i due momenti possono trascorrere diversi mesi).

Bonus prima casa: che succede se i requisiti per l’agevolazione non vengono specificati?

La registrazione del decreto di trasferimento segna il momento ultimo oltre il quale non è più possibile indicare ed inserire gli elementi necessari per avvalersi del bonus prima casa. Anche la Corte di Cassazione [4]  ha recentemente affermato che l’acquirente dell’immobile acquisito in un’asta giudiziaria, se intende destinarlo ad abitazione principale e fruire del bonus prima casa, «deve dichiarare la sussistenza dei requisiti previsti per l’agevolazione tributaria prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene».

La Suprema Corte sottolinea il «dovere di collaborazione» del contribuente nei confronti dell’Amministrazione finanziaria: pertanto il beneficio fiscale non spetta a chi, dopo aver comprato una casa all’asta, pur possedendo i requisiti necessari per ottenere il bonus, non li dichiara formalmente, «né in sede di aggiudicazione dell’immobile né in occasione della registrazione del decreto di trasferimento». Quindi queste attestazioni esplicite sono indispensabili per ottenere l’agevolazione fiscale, e la loro mancanza dopo l’avvenuta registrazione del decreto di trasferimento non è più rimediabile.