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Bonus prima casa: spetta se si compra l’immobile all’asta?

1 Agosto 2022 | Autore:
Bonus prima casa: spetta se si compra l’immobile all’asta?

Le agevolazioni fiscali per l’abitazione principale valgono anche per gli acquisti compiuti nelle vendite giudiziarie, se c’è il decreto di trasferimento di proprietà emesso dal giudice.

Chi compra immobili alle vendite giudiziarie può fare buoni affari, perché di solito il prezzo di aggiudicazione è molto più basso rispetto ai valori di mercato. Ma il beneficio sarebbe ridotto se non vi fosse anche la convenienza fiscale, cioè il risparmio d’imposta che spetta a chi acquista un immobile per adibirlo a propria abitazione principale. Così molti si chiedono: il bonus prima casa spetta se si compra l’immobile all’asta giudiziaria?

Le vendite giudiziarie presentano alcune particolarità rispetto alle normali compravendite immobiliari che avvengono tra privati, quelle che si stipulano mediante il consueto rogito notarile, in cui bisogna dichiarare i requisiti necessari per accedere al bonus. Qui, invece, il trasferimento della proprietà immobiliare avviene con un decreto del giudice dell’esecuzione, che viene emesso dopo l’aggiudicazione del bene a chi ha presentato l’offerta valida più alta. È soltanto in quel momento che l’aggiudicatario diventa proprietario, ed è proprio in quel momento che devono sussistere le condizioni necessarie per beneficiare dell’agevolazione fiscale.

Bonus prima casa: condizioni

Riepiloghiamo brevemente le condizioni necessarie per ottenere il bonus prima casa, cioè l’agevolazione fiscale concessa sull’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, che offre un notevole risparmio fiscale (l’imposta di registro è ridotta al 2% anziché al 9% e l’Iva al 4% invece che al 10%):

  • l’immobile non deve essere di lusso (sono considerati tali quelli inseriti nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9);
  • l’immobile deve essere nel Comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza o si impegna a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto;
  • l’acquirente non deve essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione ubicata nel territorio del Comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni;
  • l’acquirente non deve essere proprietario (neppure per quote) di un un altro immobile ad uso abitativo in Italia acquistato fruendo delle agevolazioni per la prima casa.

Bonus prima casa: vale per gli immobili acquistati all’asta?

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto dell’abitazione principale spettano anche se il trasferimento immobiliare è avvenuto tramite un provvedimento giudiziale, come l’acquisto all’asta durante una vendita forzata disposta dal tribunale.

L’Agenzia delle Entrate ammette pacificamente questa possibilità, e ricorda ai contribuenti che le dichiarazioni sulla sussistenza dei requisiti necessari per ottenere il bonus prima casa devono essere rese dalla parte interessata e risultare nel provvedimento del giudice che dispone il trasferimento di proprietà [1].

Bonus prima casa: dove e come indicare i requisiti?

L’acquirente di un immobile comprato all’asta giudiziaria che intende destinarlo ad abitazione principale, e così fruire delle agevolazioni fiscali, deve farsi parte diligente per rendere le dichiarazioni che abbiamo esaminato – ad esempio quella di impegnarsi a trasferire la propria residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile entro i successivi 18 mesi – prima che venga emanato il decreto di trasferimento da parte del giudice, in modo che queste informazioni possano essere riportate nell’atto e risultino in maniera incontestabile. La Corte di Cassazione ritiene valide anche le dichiarazioni rese in forma sostitutiva, mediante un atto notorio [2].

Tuttavia è possibile rendere tali dichiarazioni anche in un momento successivo, purché ciò avvenga prima della registrazione dell’atto [3]. Per adattare le peculiarità dell’istituto delle vendite giudiziarie all’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa, è previsto che i termini  per fruire del bonus – a partire da quello del cambio di residenza entro 18 mesi – decorrono dal giorno della registrazione del decreto di trasferimento dell’immobile, anziché dalla precedente data di aggiudicazione (infatti tra i due momenti possono trascorrere diversi mesi).

Bonus prima casa: che succede se i requisiti per l’agevolazione non vengono specificati?

La registrazione del decreto di trasferimento segna il momento ultimo oltre il quale non è più possibile indicare ed inserire gli elementi necessari per avvalersi del bonus prima casa. Anche la Corte di Cassazione [4]  ha recentemente affermato che l’acquirente dell’immobile acquisito in un’asta giudiziaria, se intende destinarlo ad abitazione principale e fruire del bonus prima casa, «deve dichiarare la sussistenza dei requisiti previsti per l’agevolazione tributaria prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene».

La Suprema Corte sottolinea il «dovere di collaborazione» del contribuente nei confronti dell’Amministrazione finanziaria: pertanto il beneficio fiscale non spetta a chi, dopo aver comprato una casa all’asta, pur possedendo i requisiti necessari per ottenere il bonus, non li dichiara formalmente, «né in sede di aggiudicazione dell’immobile né in occasione della registrazione del decreto di trasferimento». Quindi queste attestazioni esplicite sono indispensabili per ottenere l’agevolazione fiscale, e la loro mancanza dopo l’avvenuta registrazione del decreto di trasferimento non è più rimediabile.


note

[1] Ag. Entrate, ris. n. 38/E del 28.05.2021.

[2] Cass. ord. n. 5349/2020.

[3] Ag. Entrate, circ. n. 38/E/2005, par. 9.

[4] Cass. ord. n. 23292 del 27.07.2022.

Cass. civ., sez. trib., ord., 26 luglio 2022, n. 23292
Presidente Esposito – Relatore Penta

Ritenuto in fatto

1. M.D. impugnava l’atto di diniego di rimborso dell’imposta versata in base all’aliquota ordinaria, pur sussistendo i presupposti dell’agevolazione “prima casa”, in relazione alla registrazione del 28/09/2006 del decreto di trasferimento emesso da Tribunale di Ragusa di una unità immobiliare acquistata all’incanto.

2. La CTP accoglieva il ricorso e, sull’impugnazione dell’Agenzia delle Entrate, la Commissione Tributaria Regionale della Sicilia rigettava l’appello, rilevando che dagli atti di causa risultava dovuta l’imposta in misura ridotta, avendo il contribuente dimostrato che l’immobile acquistato era destinato ad abitazione principale.

3. Avverso tale decisione ha proposto ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate, deducendo un unico motivo. Il contribuente non ha svolto difese.

4. Sulla proposta avanzata dal relatore ai sensi del novellato art. 380 bis c.p.c. risulta regolarmente costituito il contraddittorio.

Ritenuto in diritto

1. Con l’unico motivo di impugnazione la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1 nota II bis della parte I della Tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

In particolare, si sostiene che la CTR abbia fondato la propria decisione sulla circostanza, non contestata dall’Ufficio, della sussistenza dei presupposti per ottenere l’agevolazione prima casa senza che il contribuente abbia dichiarato il possesso dei requisiti nè in sede di aggiudicazione nè in occasione della registrazione.

1.1. Il motivo è fondato.

Il godimento dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa presuppone, tra l’altro, che il contribuente manifesti la volontà di fruirne nell’atto di acquisto dell’immobile, dichiarando espressamente, a pena d’inapplicabilità dei benefici stessi: a) di volersi stabilire nel Comune dove si trova l’immobile; b) di non esser titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altri diritti reali su immobili siti nello stesso Comune; c) di non avere già fruito dei medesimi benefici, secondo quanto prescritto nelle corrispondenti lettere dalla Nota 2 bis della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

La necessità della collaborazione del contribuente per il godimento dell’agevolazione, dovuta alla formulazione delle corrispondenti dichiarazioni da rendersi in seno all’atto di acquisto, ha indotto questa Corte (Cass. n. 14117/2010; 23588/2011) a ritenere, in modo condivisibile, “che il caso in esame costituisca un’eccezione unitamente alle ipotesi in cui sia esplicitamente prevista la presentazione di un’istanza – al principio generale, desumibile dal D.P.R. n. 131 del 1986, art. 77, secondo cui un’agevolazione non richiesta al momento dell’imposizione non è perduta, essendo possibile, sia pur con gli ovvi limiti temporali, rimediare all’erronea imposizione (così Cass. n. 10354 del 2007 e n. 14117 del 2010, cit.)”.

Si è, pertanto, precisato che “Le prescritte manifestazioni di volontà vanno dunque rese, attenendo ai presupposti dell’agevolazione, anche quando il contribuente intenda far valere il proprio diritto all’applicazione dei relativi benefici rendendosi acquirente in sede di vendita forzata; in tal caso egli dovrà provvedere a rendere le anzidette dichiarazioni prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene” (cfr. Cass. nn. 11907/2018, 635/2017, 2261/2014 e 9569/2013).

L’impugnata sentenza, che non si è attenuta al suddetto principio, va, in conseguenza, cassata e, non ravvisandosi la necessità di ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, ex art. 384 c.p.c., col rigetto del ricorso introduttivo, essendo incontroverso che la prescritta dichiarazione sia stata resa dopo la registrazione del decreto di trasferimento.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso introduttivo;

compensa le spese relative ai gradi di merito e condanna l’intimato al rimborso delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi Euro 1.400,00, oltre spese prenotate a debito.


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