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Casa in eredità: chi deve restituire la cauzione per l’affitto?

1 Agosto 2022
Casa in eredità: chi deve restituire la cauzione per l’affitto?

Quale erede deve restituire all’inquilino la cauzione alla scadenza del contratto di locazione e che succede se c’è un usufrutto?

A chi spetta restituire la cauzione all’inquilino nel caso in cui il locatore muoia e il contratto di affitto volga alla scadenza? Come la proprietà dell’immobile, anche i debiti ad esso collegati cadono in successione e quindi devono essere ripartiti tra coloro che sono designati eredi (secondo quanto indicato nel testamento o, in assenza di questo, in base alle regole stabilite dal codice civile). Il deposito cauzionale segue insomma le stesse regole previste per le spese condominiali che vengono ripartite, in caso di comunione ereditaria, in ragione delle varie quote. 

Una recente sentenza della Cassazione [1] si è occupata del problema approfondendone i vari aspetti. La Corte ha risposto alla seguente domanda: se la casa va in eredità, chi deve restituire la cauzione per l’affitto? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Restituzione cauzione con un solo erede

Se l’immobile finisce a un solo erede non v’è dubbio che sia questi a dover restituire la cauzione all’inquilino (anche se non l’ha mai materialmente incassata per essere questa finita invece nelle tasche del defunto). In caso pertanto di inadempimento, il conduttore può agire contro il nuovo proprietario per ottenere le somme che gli sono dovute, addizionate agli interessi nel frattempo maturati. 

Restituzione cauzione con più eredi

Se l’immobile va in eredità a più persone, finendo così per entrare in comunione ereditaria, ciascun erede risponde solo di una parte della cauzione: quella proporzionale alla sua quota di proprietà sul bene. Il singolo erede non risponde dell’inadempimento degli altri. Ad esempio, un erede al 33% dovrà versare solo un terzo della cauzione incassata dal defunto, né rischierà azioni legali da parte dell’affittuario se gli altri eredi non adempiono al rispettivo obbligo. 

Restituzione cauzione con usufrutto

Se il defunto ha lasciato l’immobile in usufrutto a un erede, l’obbligo di restituire la cauzione sull’immobile locato grava sul legatario che ne riceve l’usufrutto. Solo una diversa disposizione testamentaria può scaricare tale onere sugli altri eredi.

Lo ha affermato la Cassazione [1] che ha respinto il ricorso di una donna. La signora aveva convenuto in giudizio gli eredi di un uomo che, con testamento pubblico, le aveva attribuito a titolo di legato alcuni immobili commerciali. La ricorrente in particolare chiedeva la condanna degli altri eredi al pagamento del deposito cauzionale dovuto all’inquilino di uno di tali immobili. Secondo la sua tesi, l’obbligo di restituire la caparra graverebbe sul patrimonio del defunto e quindi, al pari delle altre passività rinvenute nell’asse ereditario, su tutti gli eredi a seguito dell’accettazione dell’eredità. 

La Cassazione ha rigettato la richiesta della donna. Secondo la Corte, nel caso in cui l’immobile sia dato in usufrutto, la qualità di locatore si concentra per tutti i riflessi, attivi e passivi, nell’usufruttuario e non nei nudi proprietari. 

Il testatore, ove voglia trasferire il debito relativo alla restituzione della cauzione sugli altri eredi (esonerando l’usufruttuario) dovrebbe palesare tale sua volontà nel testamento. Diversamente il silenzio serbato nel testamento depone nel senso che il predetto debito ricada unicamente sull’usufruttuario e non sugli altri eredi dell’immobile che hanno la nuda proprietà.  

Restituzione cauzione: quando e come

La cauzione va restituita con gli interessi anche se il contratto di locazione prevede diversamente: l’eventuale clausola che esclude gli interessi è infatti nulla. 

La cauzione può essere compensata con i canoni non versati. Tuttavia, per la compensazione con eventuali danni arrecati all’immobile è necessario l’accordo tra le parti. Diversamente, il locatore, per trattenere la somma, deve citare l’inquilino dinanzi al giudice: solo quest’ultimo infatti può stabilire l’esatto ammontare delle spese necessarie al ripristino dell’appartamento, non potendolo fare unilateralmente il locatore. 


note

[1] Cass. sent. n. 23265/2022.

Autore immagine: depositphotos.com


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