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Danni immobile successivamente venduto: chi va risarcito?

2 Agosto 2022 | Autore:
Danni immobile successivamente venduto: chi va risarcito?

Venditore o acquirente: chi può chiedere il risarcimento dei danni che si sono verificati prima della cessione del bene?

Nemmeno il tempo di entrare nella tua nuova casa che scopri, in un angolo del bagno, una grossa macchia di umidità di cui prima non ti eri accorto. Presto ti rendi conto che si tratta di un’infiltrazione d’acqua che proviene dal piano di sopra, causata probabilmente dalla rottura di una tubazione. Pensi di intervenire e magari di trascinare in giudizio il vicino? Attenzione, perché potresti perdere la causa. Con questo articolo vedremo proprio chi va risarcito in caso di danni all’immobile successivamente venduto.

Sul punto ha fatto chiarezza una recente sentenza del Tribunale di Bolzano, la quale ha stabilito qual è la differenza tra diritto di proprietà e diritto di credito e a chi spetta il risarcimento se un immobile danneggiato viene poi ceduto ad altre persone. Ecco perché, prima di intraprendere azioni legali, è bene approfondire questo tema. Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme chi va risarcito nel caso di danni all’immobile successivamente venduto.

Danni immobile: chi va risarcito?

Normalmente, rispondere alla domanda “Chi va risarcito per i danni all’immobile?” è molto semplice: il proprietario.

Ad esempio, il proprietario di un’automobile coinvolta in un sinistro può chiedere il risarcimento anche se al volante c’era un’altra persona (ad esempio, il figlio o un amico); il titolare di un terreno può chiedere i danni se il vicino ha illegittimamente superato il confine, potando i suoi alberi; ecc.

Può capitare, però, che il danno alla proprietà privata sia provocato poco prima che la stessa sia ceduta a un’altra persona.

Ad esempio, il proprietario può vendere il suo immobile subito dopo che lo stesso abbia subito dei danni, ad esempio da parte del vicino. Si pensi a chi cede la casa che ha appena subito delle infiltrazioni provenienti dal piano superiore. In casi del genere, chi va risarcito?

Danni immobile venduto: il precedente orientamento

A questa domanda ha risposto la Corte di Cassazione che, in un primo momento [1], ha ritenuto che il diritto al risarcimento spettasse a colui che fosse attualmente proprietario del bene danneggiato.

In altre parole, secondo questa tesi, proprietà e diritto di credito vanno di pari passo, nel senso che quest’ultimo segue la prima.

E così, se l’immobile danneggiato viene nel frattempo venduto, il nuovo proprietario potrebbe agire contro il danneggiante per chiedere il risarcimento.

Danni immobile venduto: la tesi delle Sezioni unite

Le cose sono radicalmente cambiate con l’intervento delle Sezioni unite [2], le quali hanno stabilito il principio opposto: il diritto al risarcimento non segue il trasferimento di proprietà, con la conseguenza che lo stesso resta in capo al venditore.

In altre parole, la Corte di Cassazione, mutando orientamento, ha ritenuto che il diritto a chiedere il risarcimento spetta al vecchio proprietario, cioè a colui che era titolare del bene quando il danno si è verificato.

Il diritto di credito che sorge dall’aver subito un pregiudizio è infatti personale e, pertanto, non si trasferisce insieme alla proprietà, a meno che le parti non decidano di prevederlo espressamente all’interno del contratto.

Così testualmente la sentenza resa a Sezioni unite sopra citata: «Il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta al titolare del diritto di proprietà sul bene al momento dell’evento dannoso. Trattasi di un diritto autonomo rispetto al diritto di proprietà e non segue il diritto di proprietà in caso di alienazione, salvo che non sia convenuto il contrario».

Danni immobile successivamente venduto: chi va risarcito?

Il Tribunale di Bolzano, con la recente sentenza menzionata in apertura [3], si è adeguato perfettamente a quanto stabilito dalla Cassazione a Sezioni unite.

Il caso riguardava i danni da infiltrazione causati dalla rottura di una tubazione appartenente all’abitazione del piano superiore, a fronte dei quali il nuovo proprietario agiva in giudizio per chiedere il risarcimento.

Il Tribunale di Bolzano ha tuttavia respinto la domanda, ritenendo che il diritto al risarcimento del danno non è un accessorio del diritto di proprietà ma, al contrario, è un diritto di credito totalmente separato dal diritto reale di proprietà.

Secondo la pronuncia in esame, è sufficiente osservare come la funzione del risarcimento sia quella di ricostituire, in capo al soggetto effettivamente danneggiato (dunque il proprietario dell’immobile al momento in cui si origina il danno), la medesima situazione (quantomeno per equivalente) anteriore rispetto al prodursi del danno.

In definitiva, il diritto al risarcimento dei danni spetta esclusivamente a chi, essendo proprietario al momento dell’evento dannoso, ha in concreto subito la relativa diminuzione patrimoniale; la titolarità dal credito, dunque, è del soggetto in capo al quale tale diritto era originariamente sorto (il vecchio proprietario, insomma).


note

[1] Cass., sent. n. 21256/2011.

[2] Cass., sez. un., sent. n. 2951 del 16 febbraio 2016.

[3] Trib. Bolzano, sent. n. 716 del 15 luglio 2022.

Autore immagine: depositphotos.com


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