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Affitto: come recuperare i pagamenti in nero

5 Agosto 2022
Affitto: come recuperare i pagamenti in nero

Il padrone di casa deve restituire all’inquilino i canoni di locazione percepiti ma non dichiarati nel contratto.

Il contratto di affitto non registrato è totalmente nullo. Questo significa che ogni patto in esso contenuto non ha alcun effetto, ivi compreso quello relativo al pagamento del canone. Ne consegue che i pagamenti nel frattempo effettuati dall’inquilino, non avendo una causa che li giustifichi, devono essere restituiti. Verosimilmente, però, il locatore si rifiuterà dal rimborsare quanto già percepito. Ed allora come recuperare i pagamenti in nero dell’affitto? Entro quanto tempo agire contro il proprietario di casa? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Quando i canoni di affitto devono essere restituiti?

Sono due i casi in cui i canoni di affitto corrisposti dall’inquilino devono essere restituiti. 

Il primo è quello del contratto di locazione che, benché redatto per iscritto (ed a maggior ragione se verbale), non è stato registrato all’Agenzia delle Entrate. 

Il secondo è quello del patto verbale che preveda un pagamento superiore rispetto a quello riportato nel contratto di locazione registrato. Si pensi ad un affitto con canone di 300 euro, benché al conduttore venga chiesto di corrispondere 600 euro. 

In entrambi i casi, i canoni di locazione “in nero” – ossia non indicati nel contratto di locazione – devono essere restituiti all’inquilino benché da questi corrisposti spontaneamente. Nella seconda ipotesi, oggetto di restituzione è solo la parte del canone “ufficiosa” [1], mentre quella riportata nella scrittura privata è da ritenersi lecitamente corrisposta. 

Entro quanto tempo i canoni di affitto in nero vanno restituiti all’inquilino?

L’inquino ha sei mesi di tempo per agire contro il locatore per chiedergli la restituzione dei canoni di locazione pagati in nero. 

Il termine di sei mesi decorre dalla fine del contratto di locazione e dalla consegna dell’immobile.

In particolare, la legge dispone che «Il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge». 

Come dimostrare il pagamento in nero dell’affitto?

Il problema effettivo che si pone per ottenere la restituzione dei canoni di affitto in nero è dimostrare l’avvenuto pagamento. Ragion per cui la tutela legale, seppur chiara nel suo tenore letterale, risulta di difficile applicazione pratica, viste le prove da offrire al giudice. Prove che possono essere costituite anche da screenshot di messaggi inviati tramite smartphone (si pensi alla conversazione via WhatsApp) o anche da registrazioni di colloqui verbali avvenuti a insaputa della controparte. È infatti inverosimile che il locatore rilasci all’inquilino una quietanza scritta con cui ammetta di aver ricevuto dei soldi in nero. 

Entro quanto tempo agire contro il padrone di casa?

Come detto, per ottenere la restituzione dei canoni di locazione pagati in nero, bisogna agire entro sei mesi. I sei mesi decorrono dalla «riconsegna dell’immobile locato» (così dice la legge). Tale momento coincide con la data in cui l’appartamento viene concretamente posto nella disponibilità del locatore [3].

La richiesta di restituzione delle somme corrisposte in nero può essere presentata anche nel corso della causa intrapresa dal locatore per il pagamento degli arretrati o per lo sfratto. Tuttavia, la richiesta deve essere specificamente eccepita dalla parte tempestivamente, vale a dire con la memoria difensiva [4].


note

[1] Cass. ord. n. 20395/ 2016.

[2] Cass. ord. n. 22078 / 2022.

[3] Cass. ord. n. 10044/2000.

[4] Cass. ord. n. 11949/1992.

Autore immagine: depositphotos.com


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