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Che cosa è l’usucapione e come si calcolano i termini per usucapire

6 Novembre 2014 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 Novembre 2014



Si intende per usucapione il modo di acquisizione della proprietà, o di un altro diritto reale di godimento, in seguito al possesso pacifico, non violento e ininterrotto di un bene mobile o immobile per un periodo di tempo (ventennale per la cosiddetta “usucapione ordinaria”): il tempo necessario ad usucapire varia in ragione del tipo di bene e di come sia stato acquisito dal possessore.

L’usucapione viene definita come l’acquisto di fatto, per effetto del possesso protratto per un certo tempo, della proprietà o di un altro diritto reali di godimento [1]. In termini più appropriati, giuridicamente parlando, si tratta di un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, che risale al diritto romano (in latino usucapio), basato sul perdurare nel tempo del possesso su una cosa.

Può accadere che un bene abbia per anni un possessore non proprietario e un proprietario non possessore. Ragioni di certezza e di affidamento nei rapporti giuridici richiedono allora che il proprietario inerte perda la titolarità di un bene e che, correlativamente, il soggetto possessore al posto del proprietario, lo acquisisca [2].

Non è possibile acquisire un diritto diverso da quello esercitato: per esempio chi – senza titolo ma solo possedendo – esercitasse di fatto un diritto inquadrabile come locazione o affitto, non potrebbe usucapire un diritto di proprietà sul bene. Possono venire usucapiti esclusivamente la proprietà e i cosiddetti diritti reali di godimento, ovvero l’usufrutto, l’ uso, l’abitazione, le servitù di passaggio, etc. Proprio in ragione del trascorrere del tempo – elemento essenziale insieme all’inerzia del proprietario e al possesso di un terzo – si parla anche di “prescrizione acquisitiva”.

Quindi, in sintesi, si intende per usucapione il modo di acquisizione della proprietà a seguito del possesso pacifico, non violento e ininterrotto [3] di un bene mobile o immobile per un periodo temporale di almeno vent’anni (usucapione ordinaria), trascorso il quale il giudice adito accerta l’effettivo possesso del bene e decreta il passaggio della proprietà.

Agli effetti dell’usucapione è irrilevante che il possesso sia di buona fede o di mala fede, circostanza che può influire solo sulla durata del possesso necessario per usucapire.

Risulta fondamentale distinguere la detenzione dal possesso. Nel primo caso si tiene la cosa esclusivamente in custodia, ci si comporta quindi come se il possesso fosse altrui e questo non dà inizio a nessuna “prescrizione acquisitiva” o usucapione. Il tipico esempio di scuola è il libro preso in prestito da un amico: anche se mai chiesto indietro, non darà mai inizio a un processo di usucapione, a meno che io manifestassi la volontà di trasformare la detenzione in possesso, cioè dichiarassi di non restituirlo e di appropriarmene: da questo momento avrà inizio il calcolo del tempo di usucapione.

Inoltre il possesso ad usucapionem deve essere un possesso “continuato”: per l’interruzione di tale possesso che vale ad usucapire il codice civile richiama le norme sull’interruzione della prescrizione per quanto compatibile: l’usucapione (o meglio, il processo volto a usucapire) è interrotta dall’atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa oppure dal riconoscimento (scritto e univoco) stragiudiziale, da parte del possessore, della proprietà altrui o del diverso diritto reale rivendicato [4].

Occorre quindi, in mancanza del riconoscimento, l’azione giudiziaria, non bastando la formale diffida. Gli effetti giuridici dell’usucapione si producono come conseguenza di un fatto giuridico e la sentenza che li accerta ha quindi un valore meramente dichiarativo (“sentenza dichiarativa“).

Come già accennato, per usucapione si possono acquistare anche gli altri diritti reali su beni immobili o mobili. La durata richiesta è la stessa richiesta per l’usucapione della proprietà.
I tempi necessari per l’usucapione sono:
– 20 anni di possesso continuato per i beni immobili;
– 10 anni dalla data di trascrizione per gli immobili acquistati in buona fede da chi non è proprietario dell’immobile, in presenza però di un titolo idoneo a trasferire la proprietà che sia stato debitamente trascritto. Stessa cosa anche per gli altri diritti reali di godimento;
– 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
– 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di titolo idoneo [5]. Se il possessore è in mala fede occorre invece che passino 20 anni;
– 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri;
– 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario, in presenza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà che sia stato debitamente trascritto.

Si parla poi di “usucapione istantanea” per spiegare il principio secondo cui “il possesso vale titolo”: colui al quale è alienata una cosa mobile da chi non ne è proprietario ne acquista la proprietà attraverso il possesso, purché sia in buona fede al momento della consegna e sussista un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà [6].

Tra gli articoli del codice civile sull’usucapione che abbiamo richiamato in nota, uno prevede norme speciali per la piccola proprietà rurale [7]: per i piccoli fondi rustici e i fondi rustici montani con fabbricati annessi l’usucapione ventennale (cioè quella che sarebbe tale per tutti gli altri beni immobili) si compie in quindici anni, mentre quella (che sarebbe) decennale si compie in cinque anni [8].


note

[1]Il codice civile ne tratta agli articoli da 1158 a 1167.

[2]Una consolidata situazione di fatto come il possesso di un bene protratto per un certo tempo è considerata quindi come un modo di acquisto della proprietà: chi compera sa di comperare bene se compera da chi ha posseduto la cosa per il tempo necessario a usucapirla. Pensate infatti che la prova in giudizio del diritto di proprietà sarebbe impossibile se si dovesse provare di avere acquistato la proprietà a titolo derivativo: occorrerebbe provare di avere validamente acquistato dal legittimo proprietario e che quello aveva a sua volta validamente acquistato da un proprietario, e così via (nei testi giuridici si parla di “probatio diabolica”).

[3] E’ infatti necessario che il possesso sia goduto alla luce del sole: se il possesso è stato conseguito con violenza o in modo clandestino il tempo utile per l’usucapione comincia a decorrere

da quando sia cessata la violenza o la clandestinità.

[4] Art. 1165 cod. civ. “Applicazione delle norma sulla prescrizione”.

[5] E’ l'”usucapione decennale”, come è intitolato l’art. 1159 cod. civ., dei beni immobili.

[6] Art. 1153 cod. civ. “Effetti dell’acquisto del possesso”. [7] Art. 1159-bis cod. civ. “Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale”

[8] La classifica e la ripartizione dei territori montani, è prevista dall’art. 3 della legge 3 dicembre 1971 n. 1102 “Norme per lo sviluppo della montagna”.


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1 Commento

  1. Il possesso esercitato da uno solo di più comproprietari fa scattare l’usucapione an che se ogni comproprietario paga le proprie imposte?

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