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Supercondominio: chi paga la ristrutturazione di un solo edificio

6 Novembre 2014 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 Novembre 2014



Nel supercondominio occorre distinguere le parti comuni a tutti i supercondomini da quelle comuni ai soli condomini del singolo edificio: la distinzione serve ai fini dell’individuazione del criterio di ripartizione delle spese.

Nel supercondominio le spese di rifacimento della facciata sono a carico dei soli condomini dell’edificio interessato e non anche di quelli delle altre palazzine.

È quanto affermato da una recente sentenza della Cassazione [1] secondo cui è nulla la delibera assembleare del supercondominio che estende le spese a coloro che non abitano nel palazzo interessato dalla ristrutturazione.

Si ricorda che per supercondominio si intende un complesso di edifici autonomi ma legati tra loro da parti comuni (per esempio giardini, piscina, atrio ecc.).

Nel supercondominio le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni e dei servizi nell’interesse comune (per esempio energia elettrica) sono disciplinate dalle regole stabilite per il condominio semplice [2].

In particolare, in assenza di diverse convenzioni condominiali, le spese si ripartiscono fra i condomini in base al valore della proprietà di ciascuno (misurato in millesimi).

Se le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

Nei super condomini occorre tenere distinte:

– le spese riguardanti le parti comuni a tutti gli edifici (per esempio spese per l’illuminazione del giardino comune) che sono a carico di tutti i supercondomini;

– le spese riguardanti le parti comuni di un singolo edificio (per esempio facciata o ascensore dei un singolo palazzo) che sono a carico dei soli condomini dell’edificio interessato.

La facciata di un edificio costituisce una parte comune solo per i condomini che vi abitano e non per tutti i supercondomini.

Ne deriva che è illegittima, e quindi nulla, la delibera del supercondominio che accolla le spese di ristrutturazione di un solo palazzo anche ai condomini degli altri edifici.

La delibera non è valida neppure se si basa sulle disposizioni del regolamento condominiale.

Secondo la Cassazione, infatti, deve essere disapplicato il regolamento condominiale che, in violazione dei criteri legali, considera parti comuni di tutti i supercondomini beni che in realtà sono in comproprietà solo fra alcuni condomini.

note

[1] Cass. sent. n. 23688 del 6.10.14.

[2] Art. 1123 cod. civ.


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1 Commento

  1. logicamente prendendo a base tale sentenza della C.C. il principio può essere esteso ad altre parti del supercondominio beni comuni precisati in una convenzione di tipo contrattuale: per esempio i viali di accesso separati tra loro che consentono l’accesso ai vari garage: è chiaro che ognuno usa il proprio viale quindi le spese di rifacimento manto stradale dovrebbero essere a carico soltanto di coloro che usano gli accessi e non a carico di tutti. Io la penso così altri diversamente perchè fanno riferimento alla convenzione contrattuale.Saluti. Giuliano

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