Come liberarsi di una quota di proprietà?

Rinuncia alla proprietà di un immobile: come si fa? In quali casi non ci si può disfare di un terreno o di un’abitazione?

La storia ci dice che San Francesco, in pubblica piazza, si spogliò di tutti i suoi averi, decidendo così di abbracciare una vita fatta di assoluta povertà. Anche oggi c’è chi cerca disperatamente di disfarsi dei propri beni, non per intraprendere lo stesso percorso del santo di Assisi ma per evitare di sostenere spese inutili. Come liberarsi di una quota di proprietà?

Si tratta di un quesito che in molti si pongono. Perché? Cos’è che spinge una persona a rinunciare ai propri beni? La risposta è semplice: i costi di manutenzione e le tasse. Si pensi a chi è proprietario di un rudere irrecuperabile, sul quale però lo Stato pretende i tributi, oppure a chi è titolare, insieme a una miriade di fratelli e di sorelle, di un appartamento sito nella periferia più degradata di una città lontana. Questi sono solo esempi del perché qualcuno vorrebbe liberarsi di una quota di proprietà. Come ottenere questo risultato? Scopriamolo insieme.

Come liberarsi della proprietà?

Secondo la legge [1], l’atto con cui si rinuncia alla proprietà di un immobile va fatto per iscritto. Lo stesso dicasi per l’atto con cui si rinuncia ad altro diritto reale, come ad esempio all’usufrutto o all’enfiteusi. Ciò significa che non si può rinunciare alla proprietà di una casa o di un terreno solamente “a parole”, essendo invece necessario un documento scritto.

Per essere ancora più precisi, poiché l’atto di rinuncia va poi trascritto nei registri della conservatoria immobiliare affinché sia efficace nei riguardi di tutti, la rinuncia alla proprietà (o anche soltanto a una quota di essa) va fatta con atto notarile.

Rinuncia quota di proprietà: come funziona?

Per liberarsi della propria quota di proprietà su un bene immobile (ad esempio, su un terreno o su una casa) bisogna recarsi dal notaio e sottoscrivere un formale atto di rinuncia. Non occorre la presenza degli altri comproprietari: si tratta di atto unilaterale che non necessita della firma degli altri titolari.

Ad esempio, chi ha ereditato un vecchio casolare insieme ai fratelli può decidere di rinunciare alla sua quota anche contro il volere degli altri proprietari.

Rinuncia quota di proprietà: che effetto ha?

La rinuncia alla quota di proprietà ha come effetto di espandere automaticamente le quote degli altri comproprietari. Questi ultimi non potranno opporsi all’accrescimento della parte di loro spettanza: l’incremento si avrà anche senza il loro consenso.

Per esempio, se una persona rinuncia alla propria quota di un terzo, gli altri due comproprietari, che avevano un terzo ciascuno, avranno un mezzo ciascuno.

Se i comproprietari sono, ad esempio, due coniugi che hanno acquistato insieme la casa, la rinuncia da parte di uno di loro fa sì che l’altro divenga pieno proprietario.

Si può rinunciare alle quote condominiali?

La legge [2] proibisce di rinunciare alla proprietà pro quota che ciascun condomino ha sulle parti comuni. Ciò significa che il condomino non può rinunciare alla sua proprietà sulle scale, il cortile, il parcheggio, ecc.

Il condomino potrà invece rinunciare alla sua proprietà esclusiva, ad esempio alla proprietà dell’appartamento, tagliando così ogni vincolo col resto dell’edificio.

Rinuncia all’intera proprietà: come funziona?

Un po’ più complicata è la rinuncia all’intera proprietà e non solo a una quota di essa. Si pensi a chi voglia liberarsi di un terreno improduttivo o di un casolare fatiscente. Come disfarsi di un immobile per non pagare le spese?

Il meccanismo della rinuncia alla proprietà da parte dell’unico proprietario è sempre la stessa: occorre recarsi dal notaio per sottoscrivere formalmente l’atto di rinuncia che verrà poi trascritto in conservatoria.

L’effetto della rinuncia alla proprietà di un immobile è quella di trasferire la stessa in capo allo Stato. Secondo il Codice civile [3], infatti, i beni immobili che non sono in proprietà di alcuno spettano di diritto al patrimonio dello Stato.

Rinuncia all’intera proprietà: quando è nulla?

L’effetto di trasferire la proprietà allo Stato non è automatico come quello di accrescimento delle quote degli altri comproprietari nel caso di rinuncia alla propria.

Secondo la giurisprudenza [4], la rinuncia alla proprietà che abbia come unico scopo quello di liberarsi dei costi necessari per effettuare opere indispensabili (come ad esempio lavori di consolidamento, manutenzione o demolizione, con aggravio per l’intera collettività) deve ritenersi nulla perché fatta in frode alla legge.

Nel caso di specie, i giudici hanno ritenuto nullo l’atto con cui il proprietario ha rinunciato all’immobile fatiscente di cui era titolare per non pagare i lavori di messa in sicurezza.

In pratica, se da un lato è un diritto del proprietario quello di liberarsi della titolarità del suo bene, dall’altro la rinuncia è nulla qualora l’atto sia compiuto esclusivamente con lo scopo di liberarsi di immobili che presentano evidenti problemi di dissesto idrogeologico, di edifici che devono essere abbattuti perché inutilizzabili, di terreni inquinati in riferimento ai quali non si vogliono sostenere spese di bonifica.

È invece valida, ad esempio, la rinuncia a un terreno semplicemente non più produttivo.