Piscina condominiale: chi paga le spese?

Chi non usa la piscina deve contribuire alle spese? Cosa si intende per “uso potenziale” del bene comune? Si deve pagare la piscina non funzionante?

Molte persone desiderano avere la piscina in casa. Si tratta di un sogno che diventa realtà per quanti vivono nei grandi complessi condominiali dotati anche di piscina comune. Questo agio, tuttavia, può diventare un problema per quanti non gradiscono farsi un tuffo sotto casa o, più semplicemente, non vogliono spendere soldi. Proprio di ciò ci occuperemo con questo articolo: chi paga le spese della piscina condominiale?

Il problema si pone con riferimento ai condòmini che non utilizzano la piscina e che, anzi, nemmeno vorrebbero averla. La piscina, infatti, è un lusso costoso, che richiede una costante manutenzione. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme chi paga le spese della piscina condominiale.

Piscina in condominio: è bene comune?

Il primo problema che si pone con riferimento alla piscina in condominio riguarda la sua natura. La piscina è bene comune?

Pur non rientrando espressamente all’interno dell’elenco delle parti condominiali stabilito dal Codice civile [1], deve ritenersi che la piscina sia bene comune in quanto opera o manufatto “di qualunque genere” destinato all’uso comune.

Pertanto, a meno che l’ingresso non sia precluso ad alcuni condòmini (ad esempio, mediante cancello o apposizione di altra barriera che consente l’accesso solamente ai proprietari che abitano in una certa parte dell’edificio), deve ritenersi che la piscina sia comune.

Piscina condominiale: come si ripartiscono le spese?

In quanto parte comune, le spese relative all’uso e alla manutenzione della piscina gravano su tutti i condòmini, ciascuno in proporzione al valore della sua proprietà privata.

Si applica quindi il generale criterio di divisione delle spese condominiali, secondo cui, con riferimento alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo [2].

Quindi, a meno che il regolamento contrattuale predisposto dall’originario costruttore e inserito all’interno di ciascun atto di acquisto non stabilisca diversamente, le spese della piscina condominiale sono a carico di tutti i condòmini, ognuno dei quali paga in base ai propri millesimi.

Piscina condominiale: chi non la usa deve pagare le spese?

Quanto appena detto nel precedente paragrafo vale anche nel caso in cui il condomino non si avvalga in alcun modo della piscina? In altre parole: chi non usa la piscina condominiale deve comunque pagare le spese?

La risposta è affermativa. Per la legge, infatti, non conta l’uso effettivo del bene condominiale, bensì solamente quello potenziale. Ciò significa che, ai fini della divisione delle spese, è indifferente che il condomino si avvalga o meno del servizio o del bene comune: l’importante è che, anche solo eventualmente, egli possa giovarsene. Lo stesso vale per ogni altro bene condominiale. Si pensi all’ascensore: se il condomino del secondo piano non lo usa mai perché preferisce fare le scale, non significa che non dovrà pagare.

Non si può quindi formalmente rinunciare all’uso della piscina per sottrarsi alle relative spese di manutenzione e di uso.

Diverso sarebbe il caso del condomino la cui proprietà non è servita dal bene comune. Riprendendo l’esempio di sopra, il condomino che è proprietario solo di un box interrato non raggiunto dall’ascensore non dovrebbe pagare per questo servizio, visto che, anche volendo, non potrebbe servirsene.

Piscina condominiale: quando è a carico di una parte dei condòmini?

Anche il condomino che non usa la piscina deve pagare le spese, a meno che la piscina stessa non gli sia preclusa, ad esempio perché strutturalmente messa al servizio solamente di una parte del condominio.

Si pensi alla piscina recintata a cui possono accedere solo i condòmini della scala A, con esclusione quindi di quelli della scala B. In un’ipotesi del genere, le spese della piscina sarebbero a carico solo dei condòmini della scala A, cioè di coloro che possono servirsene, configurandosi in questo modo il tipico caso di condominio parziale («Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità» [3]).

Piscina condominiale non funziona: si deve pagare lo stesso?

Le spese relativa alla piscina condominiale vanno pagate anche se non funziona, ad esempio perché non c’è l’acqua?

Il mancato funzionamento della piscina non giustifica la sospensione del pagamento delle spese condominiali, le quali quindi andranno ugualmente pagate anche se non si gode del servizio.

La giurisprudenza [4] ha ricordato che tra il singolo proprietario e il condominio non sussiste un rapporto contrattuale in forza del quale il contributo condominiale è dovuto a seguito di una concessione di un servizio, ma l’obbligo di pagamento sorge per il semplice fatto di essere proprietari di un’unità immobiliare ricompresa nel complesso edile.