Quando il deposito cauzionale è infruttifero?

Cos’è e come funziona la cauzione? Cosa dice la legge a proposito della cauzione nel contratto di locazione? Si possono escludere gli interessi?

Al momento della sottoscrizione di un contratto potrebbe essere richiesto il versamento di una somma che verrebbe trattenuta a titolo definitivo solo nell’eventualità di inadempimento o di danni imputabili a chi l’ha versata. Il caso più noto, in quanto previsto direttamente dalla legge, è quello del contratto di locazione: al momento della stipula dell’accordo di affitto, il conduttore deve versare un importo pari a massimo tre mensilità di canone al locatore. Questo anticipo rappresenta una garanzia che, però, al termine del rapporto va restituita. Con questo articolo vedremo quando il deposito cauzionale è infruttifero.

La cauzione, sebbene legata quasi esclusivamente al contratto di locazione, può in realtà essere liberamente pattuita dalle parti anche in occasione della stipula di altri tipi di contratti. Quando è prevista dalla legge, è l’ordinamento a stabilirne le modalità di restituzione e, soprattutto, la capacità di produrre interessi. Quando il deposito cauzionale è infruttifero? Scopriamolo insieme.

Cauzione: che cos’è?

In linea generale, la cauzione consiste in una prestazione patrimoniale versata a titolo di garanzia. Detto in altri termini, la cauzione è quel deposito di denaro effettuato a garanzia dell’adempimento di un’obbligazione futura.

Ad esempio, la legge dice che, se l’efficacia di un titolo esecutivo (ad esempio, una sentenza o un decreto ingiuntivo) è subordinata ad una cauzione, non si può iniziare l’esecuzione forzata finché la cauzione stessa non sia stata versata [1].

La cauzione esiste anche in ambito penale e assolve praticamente alla stessa funzione. Secondo la legge [2], non è possibile procedere al sequestro conservativo dei beni dell’imputato o del responsabile civile se questi offrono una cauzione idonea a garantire il pagamento delle spese derivanti dalla condotta illecita.

Per ulteriori approfondimenti su quest’ultimo aspetto, si legga l’articolo dedicato alla cauzione penale.

Deposito cauzionale: cosa dice la legge?

Come anticipato in premessa, il deposito cauzionale più noto è quello che riguarda il contratto di locazione.

Secondo la legge [3], il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Ciò significa che, se il canone mensile pattuito nel contratto è pari a 400 euro, il conduttore dovrà subito versare all’inizio una somma pari a 1.200 euro.

Deposito cauzionale: a cosa serve?

Come anticipato, il deposito cauzionale rappresenta una garanzia di adempimento di quanto stabilito nel contratto da parte del conduttore nei confronti del locatore.

In linea di massima, la cauzione serve a garantire il locatore da eventuali danni che dovesse rinvenire nell’immobile a seguito della cessazione del rapporto.

Deposito cauzionale: si può compensare con i canoni non pagati?

Si può effettuare la compensazione di canone di locazione e deposito cauzionale? Secondo la giurisprudenza [4], il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia dell’eventuale obbligazione di risarcimento del danno, in modo tale che il locatore potrà soddisfarsi su di essa ove la controparte abbia cagionato un danno all’immobile.

Ciò significa che il locatore non può effettuare la compensazione del canone di locazione con il deposito cauzionale, a meno che il contratto non lo preveda espressamente oppure non ci si rivolga al tribunale per chiederne la ritenzione.

In definitiva, è possibile la compensazione del deposito cauzionale con i canoni non pagati solo in due casi, e cioè se:

• è prevista all’interno del contratto;
• è accertata dal giudice, il quale autorizza il locatore a trattenere il deposito.

Che differenza c’è tra caparra e cauzione?

Il deposito cauzionale, fino all’estinzione del contratto, rimane in garanzia al locatore e non può essere reclamato dal conduttore prima che si interrompa il contratto.

La caparra, invece, può essere restituita una volta che l’inquilino sia entrato in possesso dell’appartamento, oppure può essere trattenuta dal locatore a titolo di mensilità (o di più mensilità, se la somma è superiore al canone).

La caparra può trasformarsi in deposito cauzionale solamente se le parti sono d’accordo e lo stabiliscono per iscritto.

Deposito cauzionale infruttifero: è legale?

La legge sull’equo canone dice anche che il deposito cauzionale è sempre produttivo di interessi legali, i quali devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno (o, come più spesso avviene, al termine della locazione) [3].

Tuttavia, una parte della giurisprudenza [5] sostiene che, quando si stipula un contratto di locazione a uso abitativo a canone libero (il cosiddetto 4+4), le parti possono stabilire il contrario, e cioè che il deposito cauzionale sia infruttifero, quindi che non produca interessi nel corso del tempo.

Al contrario, la Cassazione [6] sembra sostenere l’orientamento opposto, e cioè il deposito cauzionale sia sempre fruttifero, anche se le parti avevano previsto diversamente.

Per la precisione, i Supremi giudici hanno stabilito che l’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale ha natura imperativa, in quanto persegue la finalità di tutelare il contraente più debole e di impedire che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del canone della locazione, con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta.

Deposito cauzionale: quando è infruttifero?

Possiamo quindi affermare che il deposito cauzionale è infruttifero quando non è produttivo di interessi. Secondo la legge, però, il deposito cauzionale in caso di affitto è sempre fruttifero, dovendo ritenersi nulla la clausola con cui il conduttore accetta che il deposito cauzionale che ha versato non produca interessi.

Deposito cauzionale: quando va restituito?

L’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, non appena è avvenuto il rilascio dell’immobile [7].

Ove invece il proprietario trattenga la cauzione senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.