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Acquisto prima casa: quando fa i controlli il Fisco?

28 Dicembre 2022 | Autore:
Acquisto prima casa: quando fa i controlli il Fisco?

I termini entro i quali l’Agenzia delle Entrate svolge le verifiche per accertare che i contribuenti abbiano diritto alle agevolazioni. Cosa si rischia.

Se fossimo abituati a pensare che quando lo Stato concede delle agevolazioni i contribuenti ne beneficiano senza abusare, qualsiasi accertamento dell’Agenzia delle Entrate potrebbe sembrare addirittura offensivo. Sappiamo, però, che purtroppo non è così: «Fatta la legge, trovato l’imbroglio» è la regola più abituale. Ecco perché chi scrive le norme (a parte qualche caso clamoroso come quello sull’obbligo del Pos) mette le mani avanti e dice: attenzione, perché ti tengo d’occhio e se sgarri paghi delle sanzioni. Succede, per esempio, quando si vuole comprare l’abitazione principale: visto che ci sono dei benefici, perché non tentare di fruirne anche quando non se ne ha diritto? Coscienza e buon senso a parte, la risposta sarebbe semplice semplice: perché se ti beccano, ti arriva una sanzione che ti fa passare la voglia di riprovarci.  Ma sull’acquisto della prima casa, quando fa i controlli il Fisco?

Le agevolazioni sulla prima casa non sono un beneficio che si esaurisce al momento del rogito. Cioè, non è che quando esci dallo studio del notaio dopo la firma dell’atto di compravendita, la casa ormai è tua e se hai barato ti è andata bene per sempre. Volendo parafrasare il titolo del film diretto nel 1981 da Bob Rafelson, «il Fisco suona sempre due volte», come il postino. E anche tre, se è necessario. Di tempo per fare dei controlli sull’acquisto della prima casa ne ha. Quanto? Vediamo.

Agevolazioni prima casa: quando spettano?

Giusto per rinfrescare la memoria, è opportuno ricordare che le agevolazioni sull’acquisto della prima casa consistono in uno sconto sull’Iva (al 4% anziché al 10%) e sull’imposta di registro (al 2% anziché al 9%). Ancora più avvantaggiati i giovani, che possono ottenere il bonus prima casa under 36.

Benefici, sì, ma non per tutti. Ed è tra le maglie delle condizioni poste dallo Stato che si annida la colonia di furbi. Le agevolazioni, infatti, spettano se si acquista una casa che appartiene a qualsiasi categoria catastale tranne a queste tre:

  • A/8, cioè le ville;
  • A/9, vale a dire castelli o palazzi di eminenti pregi artistici o storici;
  • A/10, per il fatto che a questa categoria catastale appartengono solo uffici e studi privati ma non abitazioni.

Non solo: anche se l’immobile appartiene a una delle altre categorie, non deve trovarsi in una zona considerata di lusso sulla base del Piano regolatore comunale.

Barare sulla categoria catastale della prima casa è piuttosto complicato. Più facile tentare di «fregare» il Fisco sul vincolo della residenza. Infatti, per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui è residente il compratore. In caso contrario, l’acquirente ha 18 mesi di tempo dall’acquisto per trasferirvi la residenza. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Agevolazioni prima casa: quando fa i controlli il Fisco?

Come spiega la stessa Agenzia delle Entrate, gli ispettori del Fisco effettuano un controllo sugli atti per i quali è stata richiesta l’applicazione dei benefici prima casa per verificare la presenza di tutti i requisiti e il rispetto delle condizioni previste dalla legge. La verifica viene fatta entro:

  • tre anni dalla data di registrazione dell’atto;
  • tre anni dalla scadenza dei 18 mesi a disposizione dell’acquirente per il trasferimento della residenza nel Comune dove si trova l’immobile;
  • tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per acquistare un nuovo immobile, nel caso di cessione prima dei cinque anni della casa in precedenza comprata con i benefici;
  • tre anni dalla scadenza dei 12 mesi a disposizione del contribuente per vendere l’immobile già posseduto, nel caso di riacquisto di altra casa di abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Se qualcuno fa il furbo e il Fisco scopre che ha ottenuto i benefici senza averne diritto, non solo perderà l’agevolazione ma dovrà pagare anche la differenza tra le imposte effettivamente versate e quelle che avrebbe dovuto versare, maggiorata del 30% a titolo di sanzione.

Il contribuente che riceve un avviso di revoca del bonus prima casa può rateizzare l’importo dovuto versandolo in un massimo di otto rate trimestrali di pari importo o, se la maggiore imposta dovuta è superiore a 50.000 euro, in un massimo di 16 rate trimestrali.

In entrambi i casi, il versamento della prima o unica rata deve essere fatto entro il termine previsto per la presentazione del ricorso (60 giorni dalla notifica dell’avviso). Le rate successive alla prima, invece, devono essere versate entro l’ultimo giorno di ciascun trimestre.



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