Come liberarsi della seconda casa?

In quali casi è possibile rinunciare unilateralmente alla proprietà di un immobile e quando, invece, l’atto è nullo perché in frode alla legge?

Essere proprietari di un immobile può essere davvero costoso, tanto da costringere a volte ad adottare decisioni radicali nel caso in cui le spese dovessero diventare insostenibili. I problemi sorgono soprattutto per i beni inutilizzati e improduttivi, come ad esempio i terreni sui quali non si può edificare e le case fatiscenti, sui quali peraltro va pagato anche l’Imu. In ipotesi del genere, i proprietari rinuncerebbero volentieri alla titolarità di detti immobili per non pagare spese. Ciò è davvero possibile? Come liberarsi della seconda casa?

Come vedremo nel prosieguo, la legge non prevede una specifica procedura che consenta di disfarsi di un immobile; ciò però non significa che non si possa fare nulla per liberarsi della proprietà di un bene che comporta più oneri che altro. Come diremo nel prosieguo, la rinuncia a un immobile è possibile, purché essa non sia fatta solamente per sottrarsi a precisi obblighi di legge, come ad esempio a quello di mettere in sicurezza il bene per evitare danni a cose o a persone.

Nessun problema sorgerebbe, invece, nel caso di donazione: “regalare” la casa che comporta solo costi (tasse, condominio, ristrutturazione, ecc.) resta ad oggi il miglior rimedio per disfarsi di un immobile. Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme come liberarsi della seconda casa.

Si può rinunciare alla casa?

Partiamo subito da un presupposto certo: si può rinunciare alla casa o ad altro immobile. Ciò è previsto direttamente dalla legge, che contempla la possibilità di rinunciare non solo alla proprietà di un bene ma anche a qualsiasi altro diritto reale (usufrutto, enfiteusi, ecc.) [1].

Quanto affermato trova conferma anche in un’altra norma di legge, secondo cui gli immobili che non sono di nessuno diventano automaticamente proprietà dello Stato [2].

Come si rinuncia alla casa?

Per rinunciare al proprio diritto di proprietà su una casa o su qualsiasi bene immobile occorre mettere per iscritto tale volontà.

Per la precisione, poiché tutte le operazioni che riguardano gli immobili vanno trascritti all’interno dei registri della Conservatoria, per disfarsi di una casa occorre recarsi dal notaio, il quale redigerà l’atto di rinuncia secondo tutte le formalità di legge, provvedendo anche alla sua trascrizione.

Quando non si può rinunciare alla casa?

Secondo la giurisprudenza [3], non è possibile disfarsi di una casa o di qualsiasi altro immobile se lo scopo è unicamente quello di sottrarsi all’obbligo di mettere in sicurezza il proprio bene pericolante. In casi del genere, la rinuncia sarebbe nulla in quanto configurerebbe un vero e proprio negozio in frode alla legge [4], che scatta ogni volta che si sottoscrive un atto o un contratto per eludere l’applicazione di una norma imperativa.

Secondo il Codice penale [5], è punito, anche con l’arresto, il proprietario di un edificio o di una costruzione a rischio di rovina che omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo.

Ad esempio, se la seconda casa è fatiscente e rischia di crollare, il proprietario deve attivarsi tempestivamente per impedire che ciò accada, compiendo tutti gli interventi necessari per la sua messa in sicurezza.

Secondo un orientamento ancor più rigoroso [6], la rinuncia alla proprietà immobiliare è lecita solo nelle ipotesi in cui non sia finalizzata unicamente al perseguimento di fini egoistici.

Pertanto, per ritenere lecito un atto di rinuncia abdicativa occorre indagare i motivi che hanno spinto il privato a porlo in essere e le finalità che il medesimo intende perseguire.

Per la precisione, la rinuncia a un immobile sarebbe nulla:

• quando ci sono problemi di dissesto idrogeologico;
• nel caso necessità di procedere a demolizione;
• quando l’inquinamento del terreno rende necessaria una bonifica.

In tutti questi casi, il privato decide di rinunciare alla proprietà dell’immobile unicamente per liberarsi dei relativi costi e porli a carico dello Stato. Ecco perché l’atto deve ritenersi nullo.

Chi rinuncia alla proprietà di un immobile solo perché sta crollando e non intende porre rimedio mediante interventi di recupero e ristrutturazione, dà vita a un atto nullo che non produce effetti, con la conseguenza che la titolarità del bene resterà in capo al proprietario, con tutto ciò che ne deriva in termini di responsabilità.

Seconda casa: come liberarsene?

Alla luce di quanto detto sinora, possiamo affermare che è possibile liberarsi della seconda casa nei seguenti modi:

• tramite rinuncia, con conseguente trasferimento dell’immobile allo Stato, ma solo se l’abdicazione non è fatta con lo scopo di sottrarsi ai propri obblighi inderogabili di proprietario. È invece lecita la rinuncia effettuata per non pagare più tasse;
• tramite donazione, da farsi davanti a un notaio in presenza di due testimoni, in modo tale da “regalare” l’immobile a un’altra persona (non necessariamente un erede o un parente).