Quale distanza tra balcone e pergolato?

Intendo realizzare una tettoia sul mio terrazzo. Il proprietario dell’appartamento dell’edificio confinante ritiene che non possa farlo perché la tettoia disterebbe meno di tre metri dal suo affaccio soprastante. Ha ragione? 

La risposta al suo quesito richiede una premessa fondamentale. Le “autorizzazioni edilizie”, qualunque nome esse abbiano, sono sempre rilasciate fatti salvi i diritti dei terzi.

Questo significa che quando l’autorità pubblica (il Comune) rilascia ai privati permessi e autorizzazioni nel campo edilizio, essi riguardano solo e soltanto il rapporto tra il privato cittadino e la Pubblica Amministrazione, mentre non hanno alcun rilievo nei rapporti tra privati.

Nel suo caso perciò (come in ogni altro caso) non è l’autorizzazione del Comune che può stabilire se, nei rapporti con il confinante, la sua tettoia è regolare o meno.

L’autorizzazione comunale riguarda quindi solo la regolarità dell’opera da realizzare sotto il profilo pubblico, mentre per ciò che concerne il rispetto delle norme che regolano i rapporti tra i privati (ad esempio, tra i confinanti), l’autorizzazione comunale non ha alcun rilievo.

Detto questo, la norma a cui si dovrà prestare attenzione nel suo caso è innanzitutto l’articolo 907 del Codice civile secondo la quale: «Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri…». Ciò significa che se il suo vicino ha acquistato il diritto di veduta sulla sua proprietà (cioè il diritto di vedere dal suo balcone direttamente, e quindi anche in appiombo cioè verticalmente, dentro la sua proprietà) allora lei non potrà costruire, ostruendogli la veduta, a meno di tre metri.

In questo senso, si è pure espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 5.732 del 27 febbraio 2019 con riferimento proprio ad una veduta in verticale (cosiddetta in appiombo).

Per quanto riguarda l’acquisto, da parte del suo vicino, del diritto di veduta sulla sua proprietà (acquisto che è alla base poi del divieto di fabbricare a meno di tre metri) occorre dire che tale acquisto, sulla base delle informazioni da lei fornite, pare verosimilmente avvenuto a seguito dell’apertura della veduta (cioè in pratica a seguito della costruzione dell’immobile con il balcone in affaccio sulla confinante proprietà) a norma di legge e, cioè, nel rispetto delle distanze previste dall’articolo 905 del Codice civile (un metro a mezzo).

In pratica, per spiegarmi meglio: il suo vicino ha acquistato iure proprietatis il diritto di veduta sulla sua proprietà (è questa la formula giuridica utilizzata per spiegare questo tipo di acquisto del diritto di veduta), cioè ha acquistato il diritto di vedere dal suo balcone nella sua proprietà in modo diretto (cioè anche in verticale) essendo stato costruito l’immobile nel rispetto dell’articolo 905 del Codice civile che disciplina l’apertura di vedute (e che stabilisce una distanza minima di un metro e mezzo).

Avendo quindi il suo vicino acquistato in questo modo il diritto di veduta, a lei è fatto divieto (in base all’articolo 907 del Codice civile), di fabbricare a meno di tre metri dalla soglia da cui il suo vicino esercita il suo diritto di veduta e, cioè, le è vietato costruire qualsiasi manufatto che abbia stabilità a meno di tre metri dalla soglia di affaccio e, così, di ostacolare il diritto del suo confinante.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte