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Prima e seconda casa: quanto cambiano le tasse?

4 Gennaio 2023 | Autore:
Prima e seconda casa: quanto cambiano le tasse?

Chi può usufruire delle agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione principale e delle esenzioni Imu e chi invece è soggetto alla tassazione piena.

La tassazione immobiliare è particolarmente odiosa per i cittadini italiani, perché colpisce un bene considerato di prima necessità: l’abitazione è per tutti un’esigenza essenziale, e anche la casa per le vacanze non è considerata più un bene voluttuario ma un investimento duraturo che consente di risparmiare anziché spendere parecchio in frequenti viaggi. Ma tra la prima e la seconda casa quanto cambiano le tasse? Se ci poniamo questa domanda scopriamo cose interessanti. Innanzitutto le imposte sull’acquisto dell’abitazione principale sono ridotte, ma non del tutto escluse; inoltre, è facile perdere le agevolazioni fiscali, se non si rispettano determinati requisiti, alcuni dei quali vanno mantenuti nel corso del tempo. Quindi il famoso bonus prima casa riconosciuto all’atto dell’acquisto offre un notevole sconto delle imposte da pagare, ma questo beneficio è, in realtà, condizionato e precario.

Sul versante delle imposte locali, poi, bisogna considerare che l’esenzione Imu per la prima casa non opera sempre: ad esempio in parecchi casi non viene riconosciuta quando i componenti della famiglia hanno residenze diverse. In poche parole, per il Comune che applica l’Imu una famiglia che vuole ottenere l’esenzione dovrebbe avere una sola prima casa, quella di effettiva residenza, perché tutte le altre sono seconde, anche se ci vive, ad esempio, un coniuge separato. E allora l’unico margine di scelta per il contribuente che vuole ottenere l’esenzione è decidere qual è l’abitazione principale del nucleo familiare (ma se è di lusso l’esenzione Imu non spetta mai).

Da quanto abbiamo anticipato in questa introduzione, si può intuire che le seconde case – intendendo per tali tutte quelle ulteriori rispetto alla prima, che a sua volta deve costituire l’abitazione principale – subiscono una tassazione più pesante, ma dire questo non basta: bisogna anche sapere precisamente a quanto ammonta questa differenza di imposizione fiscale, per fare bene i propri calcoli e decidere, ad esempio, se compiere un nuovo acquisto immobiliare o se accettare in eredità una determinata proprietà. Quindi procediamo con ordine, e vediamo analiticamente quanto cambiano le tasse tra la prima e la seconda casa. Considerando l’aspetto fiscale potrai senz’altro compiere scelte più oculate e ragionevoli su come incrementare il tuo patrimonio.

Bonus per l’acquisto della prima casa: quanto si risparmia?

Con le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale – il cosiddetto “bonus prima casa” l’imposta di registro è ridotta al 2% del valore dell’immobile (anziché al 9%, che è l’aliquota ordinaria prevista per i trasferimenti immobiliari) e le imposte ipotecarie e catastali si pagano in misura fissa di 50 euro ciascuna, anziché in misura proporzionale. Sono escluse dall’agevolazione le abitazioni di lusso (sono tali quelle inserite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9: per maggiori dettagli leggi “Bonus prima casa: quali sono gli immobili di lusso?“).

Se il venditore dell’immobile è una società (come l’impresa costruttrice del fabbricato), al posto dell’imposta di registro si applica l’Iva con l’aliquota del 4% sul prezzo della compravendita. Le imposte di registro, ipotecarie e catastali ammontano a 200 euro ciascuna.

Agevolazioni prima casa: requisiti e condizioni

Per usufruire del bonus prima casa l’acquirente deve rispettare tutti questi requisiti:

  • non possedere un altro immobile in Italia già acquistato con le agevolazioni;
  • non essere proprietario di un’altra abitazione ubicata nel Comune in cui si trova l’immobile da acquistare con le agevolazioni;
  • avere la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile oggetto del bonus, o impegnarsi a trasferirla, con un’espressa dichiarazione da inserire nel rogito, entro i 18 mesi successivi alla data dell’atto di acquisto.

Ma ci sono anche delle condizioni successive da mantenere per non perdere il bonus prima casa che è stato concesso al momento dell’acquisto e grazie al quale si è ottenuto un consistente risparmio fiscale: la più importante è quella di non vendere l’immobile comprato con le agevolazioni prima di 5 anni dalla data di acquisto. Se ciò avviene, l’Agenzia delle Entrate revoca le agevolazioni e chiede il pagamento della differenza d’imposta non versata, più una sanzione del 30% su tale importo. Tutto questo a meno che il contribuente non provveda – entro un anno dalla vendita infraquinquennale – ad acquistare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale: infatti il riacquisto entro un anno impedisce la decadenza dalle agevolazioni.

Acquisto seconde case: tassazione

Dai requisiti che abbiamo esposto nel paragrafo precedente emerge che l’acquisto delle seconde case (o anche dell’abitazione principale, se è di lusso) è soggetto alla tassazione ordinaria sui passaggi di proprietà immobiliari, e non beneficia della tassazione agevolata. Quindi l’imposta di registro sulle compravendite tra privati sarà applicata con l’aliquota del 9% (con un minimo di 1.000 euro), mentre se si compra da un’impresa, l’Iva sarà del 10% (o del 22% per gli immobili di lusso).

Esenzione Imu sulla prima casa

L’esenzione Imu sulla prima casa si applica sull’immobile – purché non di lusso – che costituisce la residenza anagrafica e la dimora abituale del contribuente e del suo nucleo familiare. Mentre la residenza anagrafica è un dato formale, che trova riscontro nei registri del Comune, la dimora abituale è una situazione di fatto, riconosciuta a chi vive in quell’abitazione per la maggior parte dell’anno. È un requisito antielusione fiscale, introdotto per evitare il fenomeno delle residenze di comodo create proprio per sfuggire al pagamento dell’Imu.

L’esenzione Imu è estesa anche alle pertinenze dell’abitazione, nei limiti di una per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2 – cantine e solai;
  • C/6 – box e posto auto;
  • C/7 – tettoie.

In applicazione di questo criterio, chi ha una casa con due box dovrà pagare l’Imu sul secondo, perché l’esenzione è riconosciuta soltanto ad una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali che ti abbiamo indicato.

Esenzione Imu: spetta quando la famiglia ha più di un immobile?

Cosa succede se la famiglia ha più di un immobile e i componenti hanno residenze distinte? La legge [1] stabilisce che, quando i componenti del nucleo familiare risiedono e dimorano in immobili diversi, «le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile, scelto dai componenti il nucleo familiare»; e questo vale sia nel caso in cui le due abitazioni siano situate nel medesimo Comune sia quando si trovano in Comuni diversi.

Ovviamente in queste situazioni le famiglie sceglieranno di applicare l’esenzione Imu all’immobile che altrimenti, per le sue caratteristiche (dimensione, superficie, valore) e per la sua ubicazione (le aliquote comunali sono differenti) pagherebbe la maggiore imposta. Per approfondire leggi “Imu coniugi con residenze diverse: quale immobile scegliere per l’esenzione?“.

Rapporti tra bonus prima casa e esenzione Imu

L’immobile acquistato con il bonus prima casa non è automaticamente esente dall’Imu: lo diventa soltanto quando il proprietario vi trasferisce effettivamente la sua residenza anagrafica e vi pone la dimora abituale (come abbiamo visto, ha 18 mesi di tempo per farlo, a partire dalla data di acquisto; inoltre il termine è stato prorogato per l’emergenza Covid, che ha sospeso la decorrenza nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2021). Sino a quel momento, si applica l’Imu con le normali aliquote stabilite dal Comune. Per conoscere tutti i casi di esenzione Imu, o di riduzione della base imponibile e dell’imposta da pagare, leggi “Chi è esente dal pagamento dell’Imu“.


note

[1] Art. 1. co. 741, lett. b) L. n. 160/2019.


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