Condominio: quali sono gli organi di gestione

Assemblea con potere di delibera, amministratore con funzione esecutiva. Ma anche consiglieri e revisori: ecco chi porta avanti la «macchina» condominiale.

Gestire un condominio è tutt’altro che semplice: ogni proprietario ha le sue esigenze, ci sono le parti in comune che non sempre vengono rispettate e curate da tutti, qualche volta ci sono dei problemi nella riscossione delle spese condominiali, decidere sui lavori di manutenzione straordinaria crea delle discussioni, per non parlare delle liti tra vicini che ogni tanto bisogna sedare per evitare che possano degenerare. Ci sono, insomma, dei periodi più tranquilli ed altri in cui si sommano tante piccole o grandi cose non facili da portare avanti. Questo carico di responsabilità non ricade solo sull’amministratore o sull’assemblea: nel condominio, quali sono gli organi di gestione che si occupano di «portare avanti la baracca» nel modo più efficace possibile?

Abbiamo citato l’amministratore e l’assemblea e sono, sicuramente, quelli maggiormente operativi e i più noti tra i condòmini. Ma non sono gli unici organi di gestione. Vediamoli tutti con i rispettivi compiti.

Organi di gestione del condominio: l’assemblea

L’organo di gestione più rilevante del condominio è l’assemblea. Una sorta di «Parlamento sovrano» a cui è delegato il potere di delibera sulle varie questioni che interessano direttamente tutti i proprietari dele unità immobiliari contenute nel condominio.

In pratica, ha la facoltà di decidere su:

• l’uso delle parti comuni dell’edificio;
• la ripartizione delle spese condominiali;
• le manutenzioni e le innovazioni da fare nel fabbricato;
• la nomina dell’amministratore;
• l‘approvazione del preventivo e del consuntivo delle spese generali.

Il tutto, però, nel rispetto:

• delle norme inderogabili di legge;
• delle previsioni del regolamento condominiale;
• della sfera di diritti privati dell’individuo.

Organi di gestione del condominio: l’amministratore

Se l’assemblea è il «Parlamento» del condominio che delibera le norme, l’amministratore può essere denominato il capo del Governo in quanto organo esecutivo di gestione, previsto dalla legge e legato al condominio da un vincolo di mandato.

Come detto sopra, l’amministratore viene scelto e nominato dall’assemblea, alla quale deve rispondere del proprio operato, tenendo fede alla legge e al regolamento condominiale.

La figura dell’amministratore è obbligatoria quando sono presenti almeno nove condòmini, indipendentemente dal numero delle unità immobiliari, anche se nulla vieta ai proprietari di nominarne uno anche se sono in numero inferiore a nove.

Quando la presenza dell’amministratore è obbligatoria ma, per qualsiasi motivo, l‘assemblea non è in grado di nominarlo, vi provvede l’autorità giudiziaria, su richiesta di uno o più condomini oppure dell’amministratore dimissionario.

Organi di gestione del condominio: i consiglieri

C’è un «Parlamento», c’è un «capo di Governo» e ci possono essere anche dei «ministri». Altro organo di gestione, infatti, è quello dei consiglieri di condominio che l’assemblea può nominare, se lo ritiene opportuno o vantaggioso- Insieme formano un consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo, composto da almeno tre condòmini negli edifici con almeno dodici unità immobiliari. Come nel caso dell’amministratore, anche il consiglio può essere nominato nelle realtà con un numero inferiore a quello minimo richiesto.

La legge non indica un quorum preciso per la scelta dei consiglieri, pertanto si ritiene che basti la maggioranza dei presenti.

Nella pratica, delle loro riunioni (tra loro o tra loro e l’amministratore) viene redatto un verbale. Va precisato che i consiglieri non possono sostituirsi all’assemblea o all’amministratore ma hanno solo un ruolo di supporto e di consulenza per affiancare l’amministratore specialmente nei condomini di dimensioni più grandi.

Organi di gestione del condominio: il revisore della contabilità

Infine, l’assemblea può nominare, in qualsiasi momento o per diverse annualità specificate, un revisore con l’incarico di controllare la contabilità condominiale. La delibera richiede le stesse maggioranze necessarie per la nomina dell’amministratore, quindi maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Il costo per l’eventuale compenso viene ripartito tra tutti secondo i millesimi di proprietà.

Poiché la legge non dice nulla in proposito, il revisore può essere sia un condomino con conoscenze contabili sia un professionista del settore, comunque non necessariamente iscritto al registro dei revisori legali.

Il suo compito principale è quello di valutare il sistema di contabilità adottato dall’amministratore, verificando che sussista:

• efficienza ed efficacia della gestione;
• attendibilità della rendicontazione contabile;
• conformità alla legge e ai regolamenti.

Il tutto, sulla base degli estratti conto e dei documenti giustificativi relativi all’esercizio appena concluso, per accertare che la contabilità risulti in regola.

Al termine delle verifiche il professionista deve compilare e consegnare all’assemblea una relazione finale, che può segnalare assenza di rilievi oppure qualche anomalia, come ad esempio costi non contabilizzati o non documentati, errori nella ripartizione delle spese condominiali, ecc.

Il revisore può anche segnalare all’assemblea i punti di debolezza e quelli suscettibili di miglioramento riguardo il controllo interno, con i suggerimenti ritenuti utili.