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Posti auto in cortile, garage sotterranei o parcheggi

20 Novembre 2014


Posti auto in cortile, garage sotterranei o parcheggi

> Diritto e Fisco Pubblicato il 20 Novembre 2014



Litigi fra condomini per il posto auto: ecco come districarsi nella selva delle regole; una mappa per muoversi con sicurezza se volete mettere al sicuro la vostra automobile.

Parcheggiare l’automobile in cortile? Va bene, ma se un condomino non è d’accordo? Come si paga il posto auto? E se un estraneo vuole parcheggiare all’interno della proprietà, come ci si comporta?

Districarsi tra le regole che disciplinano gli spazi per i posteggi non è semplicissimo: le situazioni che si possono verificare sono molteplici, per non parlare delle liti in agguato.

1 | SE C’È IL PARCHEGGIO

Il proprietario di un appartamento in un condominio con posti auto ha preso possesso della casa quando tutti i parcheggi erano già occupati. A questo punto si chiede se ha qualche diritto.

Ecco alcuni dei principali problemi che possono emergere nei condomini dotati di parcheggio.

Cosa succede, se alcuni non hanno il posto?

La legge stabilisce che i condomini edificati dopo il 1967 debbano essere dotati di posti auto per tutti. Può comunque capitare di abitare in un appartamento che non ne è provvisto. Se i parcheggi condominiali non sono sufficienti, l’assemblea con la maggioranza ordinaria deve stabilire dei turni. In caso contrario chi è senza parcheggio può rivolgersi al giudice.

L’assegnazione dei posti prende in considerazione tutti i condomini, indipendentemente dal valore millesimale della singola proprietà. A meno che il contratto di affitto non preveda diversamente, l’inquilino subentra negli stessi diritti del proprietario, anche per quanto riguarda l’uso del posto auto. Perciò non può essere escluso dall’assegnazione dei posti comuni.

I negozianti hanno diritti?

Se in un condominio ci sono negozi o uffici, si può porre la questione del diritto dei titolari di utilizzare i posti auto. La risposta è sì, in quanto tutti i condomini hanno gli stessi diritti sulle parti comuni dell’edificio. L’utilizzo dei parcheggi non può, infatti, essere condizionato dal fatto che un condomino risieda o meno nell’edificio. Al contrario, anche un proprietario non residente può usufruire del parcheggio.

È possibile escludere la possibilità di concedere il parcheggio a estranei?

Se si vuole vietare il parcheggio agli estranei (per esempio parenti o amici autorizzati da un singolo condomino) occorre il voto di almeno metà più uno dei partecipanti e cinquecento millesimi di proprietà.

Che cosa fare se non vengono rispettate le regole?

Quando si è in tanti, può succedere che sorgano dei problemi, per esempio, perché qualcuno parcheggia fuori dagli spazi consentiti. In questo caso l’amministratore del condominio è tenuto a far rispettare le regole per le parti comuni e quindi a sollecitare i parcheggiatori scorretti a rimuovere le auto. Se gli inviti non hanno successo, l’amministratore si deve rivolgere al giudice per ottenere una sentenza che intimi al proprietario di non parcheggiare negli spazi vietati.

E le biciclette?

Anche per il deposito delle biciclette in cortile occorre tenere d’occhio il regolamento condominiale. Le bici non devono intralciare il passaggio e disturbare gli altri condomini. Se invece esiste un regolamento che vieta il deposito delle biciclette, per posteggiare la bici è necessario modificarlo. È sempre consigliabile fare un controllo con la polizia municipale per verificare se esistono leggi locali che regolano questo aspetto.

2 | SE NON C’È IL PARCHEGGIO

 

Una signora possiede una piccola utilitaria. Non volendo lasciare la vettura in strada, ha trovato comodo parcheggiarla nel cortile condominiale, sufficientemente ampio e in parte asfaltato. All’indomani in molti hanno protestato con l’amministratore. Come ci si regola in casi di questo tipo?

Si può usare il cortile?

Se il condominio non dispone di un parcheggio, la soluzione più immediata è quella di lasciare l’auto in cortile.

Generalmente non si paga alcun canone di affitto. Quando il regolamento condominiale non prevede nulla in contrario e non è stabilito un altro uso per il cortile (per esempio il giardino), il parcheggio si può considerare consentito soltanto se si rispettano le funzioni tipiche del cortile, quali, per esempio, il passaggio di persone, di veicoli o l’aerazione e l’illuminazione di locali adiacenti. Se si vuole disciplinare la questione, la decisione dev’essere presa con il consenso dell’assemblea (maggioranza dei partecipanti e cinquecento millesimi).

Diversi casi possono anche essere valutati singolarmente, tenendo conto di vari fattori, come l’ampiezza degli spazi, il rispetto delle distanze dalle finestre e l’eventuale disturbo procurato agli immobili a piano terreno.

Cosa fare se il regolamento non consente di parcheggiare?

Se il regolamento vieta il parcheggio o se è prevista una destinazione del cortile per un uso diverso, per costruire dei posti auto o consentire il parcheggio è necessaria l’unanimità in assemblea.

E se non si decide assolutamente nulla?

Se in cortile ci sono posti auto sufficienti solo per pochi condomini e non si stabiliscono dei turni, tutti hanno diritto di parcheggiare allo stesso modo. Ecco perché, per evitare controversie e liti, è opportuno che venga stabilita dall’assemblea una forma di regolamentazione.

Si può recintare il posto auto?

In generale il parcheggio non può essere cintato, perché si tratta di una parte comune del condominio. Se invece parliamo di un caso di proprietà esclusiva (cioè non è più una parte comune in virtù delle leggi in vigore che regolano la materia) allora occorre avere l’autorizzazione degli altri condomini. Il proprietario deve cioè chiedere l’approvazione all’assemblea, che deciderà all’unanimità.

In ogni caso, devono essere rispettate le funzioni normali del cortile. Non è invece necessaria l’autorizzazione dell’assemblea se si tratta di recintare un posto auto in un’autorimessa chiusa o in un parcheggio sotterraneo: in questo caso è sufficiente che l’utilizzo dell’area comune non sia reso più difficoltoso.

 

 

3 | SPESE E LAVORI

Un’anziana signora abita da poco in un condominio con garage. Dal momento che non possiede un box si chiede come si deve regolare con le spese delle parti comuni.

Come si dividono le spese per i posti auto?

Non si paga soltanto per ciò che non si usa. Garage e posti auto significano anche costi. Le spese necessarie per la manutenzione di posti auto, passi carrai e per le eventuali innovazioni decise dalla maggioranza devono essere ripartite fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Se in un edificio ci sono strutture come cortili, rampe e autorimesse connesse soltanto a una parte dell’edificio, le spese per la loro manutenzione sono a carico dei soli proprietari di quella parte di edificio.

Invece, se si tratta di strutture utilizzate dai condomini in misura diversa (per esempio la rampa di un garage sotterraneo viene utilizzata solo da chi possiede il box) le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Le spese per i tetti a copertura delle autorimesse competono generalmente ai proprietari delle autorimesse, ma se il tetto è composto da un lastricato che sostiene un’area verde i costi devono essere ripartiti con gli altri condomini.

E in caso di danni?

Prendiamo il caso di un cancello automatico che non si apre bene e che provoca un danno alla carrozzeria dell’auto che sta passando. Il condominio dovrà pagare i danni; se il danneggiato è un condomino dovrà partecipare anche lui alle spese.

Così, se un box subisce infiltrazioni di acqua dal giardino di proprietà condominiale, il condominio dovrà risarcire il danno al proprietario del box.

Diverso è il caso in cui il responsabile del danno è un solo condomino, per esempio se cade un vaso dal balcone colpendo un’automobile: il risarcimento in casi come questo compete al singolo condomino.

Se il regolamento vieta il parcheggio in alcune aree, chi viola questa disposizione può essere chiamato a rispondere dei danni che ha causato con il suo comportamento. Per esempio, se ha provocato una collisione tra le auto perché ha ridotto lo spazio di manovra o se ha facilitato l’ingresso di ladri parcheggiando sotto le finestre.

Devono contribuire tutti alle spese per i posti auto?

Se i lavori per la costruzione dei posti auto comportano una spesa elevata e le strutture possono essere utilizzate separatamente, i condomini che non vogliono usufruirne sono esonerati da qualsiasi contributo alla spesa. Può anche capitare che l’utilizzo separato non sia possibile: per esempio perché è necessario costruire rampe o altri percorsi che saranno necessariamente utilizzati da tutti. In questo caso i lavori non sono consentiti, a meno che la maggioranza dei condomini decida di sostenere la spesa interamente.

note

Autore immagine: 123rf com


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2 Commenti

  1. Ho un posto auto di proprietà. sull’atto d’acquisto risultano 42 mq. al catasto terreni 37 mq.. Come devo regolarmi per evidenziare i posti in questione? Vale quanto definito dall’atto di acquisto o dal catasto terreni?
    Grazie

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