Questo sito contribuisce alla audience di
Diritto e Fisco | Articoli

Convocazione urgente assemblea condominiale: come funziona?

14 Gennaio 2023 | Autore:
Convocazione urgente assemblea condominiale: come funziona?

L’amministratore può convocare l’assemblea senza alcun preavviso? Cosa succede se occorre effettuare degli interventi d’urgenza?

In condominio c’è bisogno che tutti si riuniscano per poter adottare le decisioni più importanti, come ad esempio quelle riguardanti i lavori di ristrutturazione o di rifacimento di alcune parti comuni (facciata, tetto, lastrico, ecc.). Potrebbe però accadere che, a causa di un imprevisto, occorra decidere subito cosa fare. Si pensi all’improvvisa rottura delle tubazioni col rischio di allagare l’intero pianterreno, oppure al crollo parziale di una parte dell’edificio. In ipotesi del genere è possibile riunire i condòmini senza rispettare le formalità previste dalla legge? Come funziona la convocazione urgente dell’assemblea condominiale?

Il Codice civile dice che è possibile procedere a un’assemblea straordinaria; tuttavia, anche in questa ipotesi non viene concessa la possibilità di derogare alle formalità necessarie per la convocazione, come ad esempio alla norma che impone di comunicare l’avviso con almeno cinque giorni di anticipo.

Ciò significa che, anche se l’amministratore volesse convocare un’assemblea straordinaria per un motivo particolarmente grave e urgente, non si potrebbe procedere prima di cinque o sei giorni (a seconda che ci siano i quorum per la prima convocazione), il che potrebbe essere troppo tardi. Come procedere in queste ipotesi? Come funziona la convocazione urgente dell’assemblea condominiale? Scopriamolo insieme.

Chi convoca l’assemblea condominiale?

L’amministratore convoca l’assemblea condominiale, di sua iniziativa o su richiesta dei condòmini. In quest’ultimo caso, però, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea (cosiddetta “straordinaria”) solamente quando l’istanza provenga da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’intero edificio [1]. Se si rifiutasse, i condòmini richiedenti potrebbero procedere personalmente alla convocazione.

In assenza di amministratore (ad esempio, perché il condominio è di ridotte dimensioni oppure perché non ne è stato nominato ancora uno), qualunque condomino può assumere l’iniziativa e convocare l’assemblea.

Come si convoca l’assemblea condominiale?

L’assemblea condominiale può essere validamente convocata solamente rispettando determinate formalità.

Per la precisione, la legge dice che l’assemblea deve essere preceduta da un avviso da comunicarsi con almeno cinque giorni di anticipo rispetto alla data di prima convocazione.

L’avviso deve contenere precise indicazioni: luogo, data e ora della riunione; ordine del giorno contenente tutti i punti su cui bisognerà deliberare; l’eventuale svolgimento in modalità di videoconferenza.

L’avviso di convocazione va trasmesso esclusivamente tramite consegna a mani, pec, raccomandata a/r oppure fax. Ogni altra forma sarebbe illegittima e rischierebbe di invalidare l’intera assemblea. I condòmini possono però accettare forme di comunicazione diversa, come ad esempio una semplice email.

Il mancato rispetto di queste regole consente ai condòmini non regolarmente convocati di impugnare la delibera assembleare entro trenta giorni.

Assemblea straordinaria: che cos’è?

Come detto in apertura, la legge consente la convocazione dell’assemblea straordinaria, quando l’amministratore la ritenga necessaria oppure su richiesta di due condòmini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio.

In realtà, “assemblea straordinaria” non è sinonimo di “assemblea urgente”, visto che ad essa si applicano le stesse regole di una comune assemblea.

E infatti, mentre l’assemblea ordinaria è convocata dall’amministratore in ottemperanza agli obblighi di legge (ad esempio, per l’approvazione annuale del bilancio), l’assemblea straordinaria è convocata dall’amministratore o dai condòmini nei casi “imprevisti”, non preventivati.

È questa l’unica differenza tra assemblea ordinaria e straordinaria; per il resto, a entrambe si applicano le solite regole, sia in tema di quorum perché la votazione sia valida sia con riferimento alle regole (sopra viste) sull’avviso di convocazione.

Come convocare un’assemblea condominiale urgente?

Come convocare con urgenza un’assemblea condominiale? Mettiamo il caso che l’edificio abbia improvvisamente mostrato delle preoccupanti crepe e che ci sia bisogno di intervenire immediatamente, oppure che la rottura di una tubazione rischi di far allagare i piani inferiori dell’edificio. In casi del genere, l’amministratore come può convocare d’urgenza l’assemblea?

In realtà il Codice civile non ha previsto una forma di “assemblea urgente”, magari con tempi di convocazione ridotti oppure azzerati, da affiancare alle ipotesi di assemblea ordinaria e straordinaria.

Anche volendo, quindi, l’amministratore non sarebbe legittimato ad una convocazione assembleare immediata, a meno che tutti i condòmini, all’unanimità, non accettino di riunirsi in un’assemblea “seduta stante”. Si badi bene: per fare ciò non occorre l’unanimità dei presenti, ma di tutti i proprietari del condominio.

Insomma: se l’amministratore vuole convocare, così su due piedi, un’assemblea urgentissima, dovrà ottenere il consenso di tutti i condòmini, i quali, così ritrovatisi, potranno poi validamente deliberare.

È chiaro però che ciò è possibile solamente in un condominio minimo oppure in uno di ridottissime dimensioni.

In alternativa, il regolamento contrattuale potrebbe contemplare espressamente la facoltà di riunire d’urgenza l’assemblea osservando termini di convocazione più ridotti.

Ad esempio, il regolamento potrebbe stabilire che, nei casi di estrema urgenza e gravità, sia concessa facoltà all’amministratore di convocare l’assemblea rispettando un preavviso di soli due giorni.

I termini di convocazione dell’assemblea condominiale possono però essere ridotti solamente dal regolamento contrattuale, cioè da quello predisposto dall’originario costruttore oppure deliberato dall’assemblea all’unanimità

Al di fuori di queste ipotesi (consenso unanime di tutti i condòmini oppure espressa previsione del regolamento contrattuale), l’amministratore non potrà convocare un’assemblea d’urgenza senza rispettare le regole previste per ogni tipo di assemblea, incluso il rispetto del preavviso di almeno cinque giorni.

Condominio: cosa fare se c’è bisogno di un intervento urgente?

Il fatto che l’assemblea quasi mai possa essere convocata d’urgenza non significa che, davanti a episodi che richiedono un immediato intervento, non si possa fare niente.

La legge [2] prevede infatti che per la manutenzione straordinaria urgente può provvedere l’amministratore senza dover chiedere il preventivo permesso all’assemblea.

Pertanto, se occorre intervenire immediatamente per porre rimedio a qualche guasto urgente può senza dubbio procedere in autonomia l’amministratore.

In subordine, addirittura potrebbe adoperarsi il singolo condomino a proprie spese. Si pensi al proprietario che si offre di riparare una perdita d’acqua che pregiudica le parti comuni dell’edificio, oppure che più semplicemente decide di chiamare l’idraulico: in un’ipotesi del genere avrebbe diritto al rimborso delle spese sostenute nell’interesse dell’intero condominio [3].

Si badi bene, però: mentre l’amministratore è obbligato a intervenire in tutti i casi d’urgenza, il singolo condomino ne ha solo facoltà, salvo il diritto al rimborso delle spese.


note

[1] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[2] Art. 1135 cod. civ.

[3] Art. 1134 cod. civ.


Sostieni laleggepertutti.it

Non dare per scontata la nostra esistenza. Se puoi accedere gratuitamente a queste informazioni è perché ci sono uomini, non macchine, che lavorano per te ogni giorno. Le recenti crisi hanno tuttavia affossato l’editoria online. Anche noi, con grossi sacrifici, portiamo avanti questo progetto per garantire a tutti un’informazione giuridica indipendente e trasparente. Ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di andare avanti e non chiudere come stanno facendo già numerosi siti. Se ci troverai domani online sarà anche merito tuo.Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube