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Condominio: di chi è il pozzo luce?

14 Gennaio 2023 | Autore:
Condominio: di chi è il pozzo luce?

A chi appartiene il cavedio che si trova in condominio? Come si dividono le spese? In quali casi paga un solo condomino?

In condominio ci sono parti comuni e altre di proprietà privata: le prime appartengono a tutti i condòmini, i quali possono utilizzarle liberamente purché non impediscano anche agli altri di fare altrettanto e non ne modifichino la destinazione d’uso, mentre le seconde appartengono esclusivamente ai singoli proprietari. In tale categoria rientrano le unità immobiliari di cui sono titolari i condòmini, come ad esempio gli appartamenti, i garage, le cantine, ecc. Con questo articolo ci soffermeremo su una particolare questione: vedremo cioè di chi è il pozzo luce in condominio.

La proprietà del pozzo luce (o cavedio) è frequentemente oggetto di discussione in quanto la legge non prevede nulla a riguardo. In altre parole, nell’elenco delle parti comuni offerto dal Codice civile non c’è traccia di tale elemento, cosicché, quando si tratta di dividersi le spese, in assemblea possono sorgere questioni, soprattutto se ad esso possono accedere solamente alcuni condòmini. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme di chi è il pozzo luce in condominio.

Cos’è il pozzo luce?

Il pozzo luce, spesso definito cavedio (o chiostrina), è il cortile interno del condominio, caratterizzato dal fatto di essere completamente chiuso dai muri perimetrali dell’edificio.

A cosa serve il pozzo luce?

Come suggerisce il nome stesso, il cavedio serve a dare luce alle unità immobiliari che affacciano su di esso. Detto in altri termini, la funzione del pozzo luce è quella di dare aria ai locali, soprattutto a quelli secondari, come ad esempio i bagni.

Di chi è il pozzo luce in condominio?

Di chi è il pozzo luce che si trova in condominio? Come ricordato in premessa, sul punto la legge [1] non dice nulla.

Tuttavia, poiché la funzione del cavedio è del tutto identica a quella del cortile, il quale serve appunto a dare aria e luce ai locali, bisogna concludere affermando che anche il pozzo luce, esattamente come il cortile, è un bene comune.

Insomma, poiché il cavedio è a tutti gli effetti un cortile caratterizzato dal fatto di essere circondato dalle mura dell’edificio, deve necessariamente concludersi per la condominialità del pozzo luce.

Peraltro, secondo la giurisprudenza [2], il cavedio resta comune anche se ad esso si può accedere solamente passando per la proprietà esclusiva di un condomino. E ciò perché, anche in questa ipotesi, il cavedio continuerebbe a svolgere la sua funzione, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari.

Chi paga le spese del pozzo luce?

Essendo parte comune, le spese del pozzo luce vanno suddivise tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi posseduti.

Va quindi applicato il comune criterio di ripartizione delle spese in condominio, secondo il quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione [3].

È possibile quindi che il regolamento contrattuale (cioè quello redatto inizialmente dal costruttore oppure approvato all’unanimità dall’assemblea) preveda un diverso criterio di ripartizione delle spese, ad esempio stabilendo che la sua manutenzione debba sempre essere suddivisa equamente tra i proprietari, senza tener conto dei millesimi.

Chi non paga le spese del pozzo luce?

Non è tenuto a pagare le spese riguardanti il pozzo luce il condomino che non trae alcun beneficio dal cavedio e che non può nemmeno raggiungerlo. Si pensi al proprietario di un appartamento che non affacci sul pozzo luce e che sia del tutto staccato dallo stesso: in un’ipotesi del genere il condomino non dovrebbe pagare nulla.

Tanto è stato stabilito dalla giurisprudenza [4], secondo cui le spese di manutenzione del cavedio non possono essere poste a carico dei condòmini proprietari di un’unità immobiliare non collegata né collegabile con il cavedio medesimo.

In quali casi il pozzo luce è di proprietà esclusiva?

Il pozzo luce potrebbe essere di proprietà esclusiva se il titolo affermasse ciò in modo espresso.

Ad esempio, al momento dell’acquisto delle unità immobiliari in condominio, il costruttore potrebbe inserire nel rogito la clausola secondo cui il cavedio sia di proprietà esclusiva solamente dei proprietari che abitano al pianterreno.

In un caso come questo, il pozzo luce non sarebbe condominiale ma di proprietà solo dei condòmini del piano terra, con la conseguenza che le spese di manutenzione dovrebbero essere divise solo tra costoro.

Insomma: la presunzione di condominialità del pozzo luce può essere vinta solamente dal titolo contrario, per tale dovendosi intendere l’atto (o il fatto, come ad esempio l’usucapione) che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass., sent. n. 17756/2014.

[3] Art. 1123 cod. civ.

[4] Trib. Genova, sentenza del 20 gennaio 2011.


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