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Chi decide in un condominio?

15 Gennaio 2023 | Autore:
Chi decide in un condominio?

Condominio: ecco come la legge ripartisce il potere decisionale tra assemblea, amministratore e singoli condòmini.

Si è soliti dire che, in condominio, è l’assemblea a decidere, cioè la riunione di tutti i condòmini che votano a maggioranza sugli argomenti posti all’ordine del giorno. In realtà, una disamina più approfondita della realtà condominiale ci porta a concludere in senso non proprio conforme a quanto detto sinora. Perché? Chi decide in un condominio?

Come vedremo nel prosieguo, l’assemblea non è l’unico organo che prende decisioni in condominio. Questo “potere” è infatti condiviso con altri soggetti, primo fra tutti con l’amministratore, il quale il più delle volte gestisce praticamente in autonomia l’intero edificio. Basti pensare ai tanti piccoli condomìni che si riuniscono solamente una volta all’anno per approvare il bilancio. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme chi decide in un condominio.

Assemblea: cosa decide in condominio?

L’assemblea condominiale è il primo e più importante organo decisionale, se solo si pensa che l’amministratore, per legge, è tenuto ad eseguire le deliberazioni a pena di revoca dell’incarico.

In linea di massima, l’assemblea può adottare qualsiasi tipo di decisione, dalla più banale alla più importante. Tuttavia, poiché sarebbe assurdo (e perfino controproducente) convocare tutti i condòmini ogni volta che c’è bisogno di decidere anche su inezie (come, ad esempio, sulla sostituzione delle lampadine nell’androne), la legge [1] ha stabilito che l’assemblea debba necessariamente essere convocata solamente per:

  1. confermare l’amministratore e l’eventuale sua retribuzione;
  2. approvare il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e la relativa ripartizione tra i condòmini;
  3. approvare il rendiconto annuale dell’amministratore e l’impiego del residuo attivo della gestione;
  4. deliberare sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni, costituendo un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Chi convoca l’assemblea in condominio?

L’assemblea condominiale è solitamente convocata dall’amministratore, nei casi stabiliti dalla legge e visti nel precedente paragrafo (in questa ipotesi si parla di “assemblea ordinaria”) oppure ogni volta che ritenga che ce ne sia bisogno (“assemblea straordinaria”).

L’assemblea può peraltro essere convocata anche su istanza dei condòmini, quando la richiesta provenga da almeno due proprietari che rappresentino un sesto del valore dell’edificio [2].

In assenza dell’amministratore, l’assemblea può essere convocata da qualsiasi condomino.

Amministratore: può prendere decisioni in condominio?

L’amministratore condivide con l’assemblea il potere di prendere decisioni in condominio. La legge [3] gli attribuisce precisi doveri, al venir meno dei quali può essere revocato dall’assemblea e, nei casi più gravi, perfino da un solo condomino che decida di fare ricorso al giudice (cosiddetta revoca giudiziale).

Gli obblighi che la legge attribuisce all’amministratore (come ad esempio quello di riscuotere i pagamenti, di curare la manutenzione ordinaria, di disciplinare l’uso delle cose comuni, ecc.) finiscono però, almeno per certi versi, per diventare delle vere e proprie risoluzioni, tant’è vero che, esattamente come avviene per le deliberazioni assembleari, sono previsti specifici strumenti per contestare le decisioni dell’amministratore.

È questa la ragione per cui, in tanti condomìni (soprattutto di piccole dimensioni), ci si riunisce solamente una volta all’anno per approvare il bilancio: perché è l’amministratore ad occuparsi della gestione del condominio, assumendo i relativi provvedimenti.

Cosa decide l’amministratore condominiale?

Come detto, la legge ha riconosciuto una (limitata) capacità decisionale anche all’amministratore, per evitare che si debba convocare l’assemblea per ogni sciocchezza.

Ad esempio, è noto che l’amministratore possa occuparsi dell’ordinaria manutenzione senza dover interpellare i condòmini. Si pensi alla scelta di far potare le piante, di sostituire le lampadine non più funzionanti, di far riparare un buco nella pavimentazione, ecc.

Insomma: tutti gli interventi di scarso rilievo economico possono essere affrontati in autonomia dall’amministratore, il quale poi pone le spese a carico del condominio.

Ma non solo: la legge riconosce all’amministratore un importante ruolo anche nel compimento di atti di straordinaria manutenzione, ma solo ove questi siano urgenti e non sia pertanto possibile attendere la convocazione dell’adunanza assembleare.

Si pensi, ad esempio, all’improvvisa rottura di una tubazione che rischia di allagare tutto il pianterreno, oppure al crollo improvviso di una parte dell’edifici.

Per non parlare, poi, degli ampi poteri di iniziativa che l’amministratore vanta quando agisce nell’interesse della compagine, compiendo gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, nei quali rientrano non solo gli atti materiali ma anche quelli giudiziali, come ad esempio resistere o agire in tribunale per la tutela delle parti comuni.

Singolo condomino: può decidere in condominio?

Abbiamo finora spiegato come assemblea e amministratore siano entrambi partecipi del potere decisionale in condominio. Per completare il quadro manca un ultimo tassello, rappresentato dal singolo condomino.

In effetti, il condomino può esprimere il proprio voto in assemblea, contribuendo quindi alla formazione dell’unitaria volontà assembleare.

Tuttavia, al di là di questa ipotesi, in qualche modo anche al singolo condomino la legge permette di prendere decisioni senza interpellare né l’assemblea né l’amministratore.

Il Codice civile [4] afferma infatti che il condomino può assumere la gestione delle parti comuni dell’edificio, senza però avere diritto al rimborso delle spese eventualmente sostenute, a meno che queste non siano particolarmente urgenti.

Ad esempio, il condomino che volesse ritinteggiare il pianerottolo potrebbe farlo, ma non avrebbe diritto al rimborso, pur trattandosi di intervento a giovamento dell’intera compagine.

Al contrario, il condomino che, in presenza di una grave e improvvisa rottura delle tubazioni condominiali, decide di non perdere tempo e di chiamare un tecnico per la riparazione, ha diritto al rimborso delle spese che ha anticipato nell’interesse dell’edificio.

Condominio: chi decide in sintesi?

Alla luce di quanto detto sinora possiamo affermare che in condominio decide:

  • l’assemblea, nelle materie indicate dalla legge e, in genere, in tutti i casi in cui c’è bisogno di affrontare una spesa ingente e imprevista;
  • l’amministratore, per tutto ciò che riguarda la gestione ordinaria del condominio;
  • il singolo condomino, ma solo quando ciò è fatto nell’interesse della compagine, con diritto al rimborso delle spese soltanto nei casi d’urgenza.

In condominio decide:
– l’assemblea, nelle materie indicate dalla legge e, in genere, in tutti i casi in cui c’è bisogno di affrontare una spesa ingente e imprevista;
– l’amministratore, per tutto ciò che riguarda la gestione ordinaria del condominio;
– il singolo condomino, ma solo quando ciò è fatto nell’interesse della compagine, con diritto al rimborso delle spese soltanto nei casi d’urgenza.

note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1130 cod. civ.

[4] Art. 1134 cod. civ.


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