Questo sito contribuisce alla audience di
Diritto e Fisco | Articoli

Quali tasse si pagano per comprare casa all’asta?

15 Gennaio 2023 | Autore:
Quali tasse si pagano per comprare casa all’asta?

Cambia qualcosa rispetto alla normale compravendita tra privati? Spettano le agevolazioni sulla prima casa? Ci sono delle detrazioni fiscali?

Acquistare un’immobile all’asta può avere il vantaggio, se si è fortunati, di diventare proprietari di una casa pagando un prezzo inferiore di quello che sarebbe stato chiesto da un privato. Ma su una cosa non si scappa: sulle imposte da versare al Fisco. Come qualsiasi compravendita immobiliare, anche questo tipo di operazione è soggetta alle imposte indirette e dirette, cioè a Iva e imposte di registro, catastale e ipotecaria. C’è di buono che vengono riconosciute le agevolazioni sulla prima casa, anche se a certe condizioni. Vediamo di seguito quali tasse si pagano per comprare casa all’asta.

Le imposte indirette sulla casa all’asta

Chi decide di comprare casa all’asta può essere tenuto a pagare l’Iva oppure l’imposta di registro. Dover versare l’una o l’altra dipende dalla natura del debitore a cui apparteneva l’immobile, cioè se era o non era un soggetto Iva (ad esempio, l’impresa costruttrice). Ciò condiziona anche l’importo dele altre due imposte, cioè quella catastale e quella ipotecaria.

Se il debitore è soggetto Iva

Il fatto di pagare o meno l‘imposta sul valore aggiunto dipende, come detto, dalla natura del debitore, cioè se si tratta di un soggetto Iva. In questo caso, chi compra la casa all’asta deve pagare questa imposta ma solo se sarebbe stata comunque versata anche se l’immobile fosse stato oggetto di una normale compravendita.

Per capirci: se l’impresa che l’ha costruita la vende a un privato o a una società, dovrà applicare l’Iva e, quindi, l‘acquirente la deve pagare. Così, la vendita all’asta segue la stessa logica e applica l’aliquota d’imposta ordinaria sul valore del bene venduto, cioè sul prezzo al quale viene aggiudicato.

Il pagamento dell’Iva sulla casa all’asta comporta il versamento di un’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro. Nel caso in cui l’acquirente abbia i requisiti per beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa, potrà pagare l’Iva con aliquota ridotta al 4%.

Il professionista delegato alla vendita all’asta dell’immobile sarà tenuto a:

  • emettere la fattura in nome e per conto del debitore espropriato;
  • versare l’Iva all’Amministrazione finanziaria.

Se il debitore non è soggetto a Iva

Nel caso in cui, invece, il debitore non sia soggetto a Iva, cioè si tratti di un privato che non opera nell’esercizio di impresa, arte o professione, l’Iva non andrà pagata.

Le tasse da pagare in questo caso sono le imposte di registro, catastale e ipotecaria dovute per gli atti privati tra vivi, come ad esempio la vendita di un bene, e pertanto in misura diversa a seconda della natura dell’immobile. La base imponibile a cui fare riferimento, comunque, il prezzo al quale si è fermata l’asta e che, quindi, dovrà pagare l’acquirente.

Se il decreto di aggiudicazione è frutto di un nuovo incanto per la decadenza del primo aggiudicatario, la base imponibile corrisponde alla differenza tra il prezzo di aggiudicazione attuale e il prezzo della prima, già assoggettata a imposta.

C’è, però, un’eccezione. Il prezzo di aggiudicazione non è il riferimento utile per la base imponibile quando non c’è un diretto controllo dell’autorità giudiziaria sulla congruità della somma pattuita, come ad esempio in caso di:

  • vendita senza incanto o a offerta privata, di società sottoposta ad amministrazione straordinaria;
  • cessione di beni nell’ambito di un concordato preventivo.

Agevolazione prima casa

Se l’acquirente ha i requisiti per beneficiare dell’agevolazione prima casa e il debitore non è soggetto a Iva, viene applicata la seguente tassazione:

  • imposta di registro con aliquota ridotta al 2%;
  • imposte catastale e ipotecaria da 50 euro ciascuna anziché proporzionale.

La dichiarazione con cui si attesta di essere in possesso dei requisiti deve essere resa al momento della registrazione dell’atto presso ‘Agenzia delle Entrate.

Il trasferimento è soggetto a imposta fissa solo se a comprare a casa all’asta è la persona che ha subìto l’espropriazione dell’immobile gravato da pegno o ipoteca per un debito altrui. Il decreto di aggiudicazione, in questo caso, elimina l’ipoteca e, quindi, la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate prevede un’imposta ipotecaria proporzionale nella misura di 0,50 euro per ogni 0,052 euro della somma per cui la formalità è stata richiesta.

Le imposte dirette sulla casa all’asta

Chi compra casa all’asta ha diritto ad una detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori pagati per un eventuale mutuo, garantito da ipoteca e acceso per l’acquisto dell’abitazione principale. L’importo massimo della detrazione è di 4.000 euro.



Sostieni laleggepertutti.it

Non dare per scontata la nostra esistenza. Se puoi accedere gratuitamente a queste informazioni è perché ci sono uomini, non macchine, che lavorano per te ogni giorno. Le recenti crisi hanno tuttavia affossato l’editoria online. Anche noi, con grossi sacrifici, portiamo avanti questo progetto per garantire a tutti un’informazione giuridica indipendente e trasparente. Ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di andare avanti e non chiudere come stanno facendo già numerosi siti. Se ci troverai domani online sarà anche merito tuo.Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube