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Chi paga i lavori deliberati prima della vendita?

15 Gennaio 2023 | Autore:
Chi paga i lavori deliberati prima della vendita?

Chi decide i lavori da farsi in condominio? Come si dividono le spese tra i condòmini? In cosa consiste la responsabilità solidale di acquirente e venditore?

Chi compra casa in condominio deve accertarsi che il venditore non nasconda qualche “magagna”. Ad esempio, è importante sapere se sia in regola con il pagamento degli oneri condominiali visto che, per legge, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questi al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Insomma: al nuovo acquirente potrebbe essere chiesto di pagare i debiti del venditore. Con questo articolo ci occuperemo di una specifica questione: chi paga i lavori deliberati prima della vendita?

Mettiamo il caso che l’assemblea decida di commissionare a una ditta appaltatrice i lavori di rifacimento del lastrico solare oppure della facciata. Subito dopo, uno dei condòmini vende il proprio appartamento senza aver pagato le quote che dovrebbe per gli interventi decisi. In un’ipotesi del genere, chi paga i lavori deliberati prima della vendita? Vediamo come ha risposto a questa domanda la Corte di Cassazione.

Lavori in condominio: chi decide?

I lavori in condominio sono deliberati dall’assemblea, a meno che non rientrino nell’ordinaria manutenzione: in quest’ultimo caso l’amministratore può procedere in autonomia senza chiedere alcun permesso.

L’amministratore, inoltre, può decidere anche i lavori di manutenzione straordinaria, quando questi siano particolarmente urgenza e non ci sia tempo di convocare l’assemblea.

Chi paga i lavori deliberati in condominio?

Il costo dei lavori deliberati in condominio è sostenuto da tutti i condòmini, in misura proporzionale ai millesimi posseduti. In pratica, chi più ha più paga.

Questa regola non si applica quando i lavori riguardano una parte o un bene che è nella disponibilità solamente di alcuni condòmini.

Ad esempio, chi è proprietario soltanto di una cantina interrata non raggiunta dall’ascensore non dovrà pagare i costi di manutenzione di tale servizio.

Ugualmente, i lavori di ristrutturazione del lastrico solare non devono essere pagati dal condomino che non si trova nella verticale del lastrico, cioè che non è coperto dallo stesso.

Secondo la Cassazione [1], infatti, l’obbligo di partecipare alla ripartizione della spesa non deriva dal solo fatto di essere un condomino, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.

Ugualmente, nell’ipotesi di condominio con più scale, ogni gruppo di condòmini paga per i lavori che riguardano il proprio edificio e non quello degli altri.

Ad esempio, gli interventi sull’ascensore che serve solamente la scala A non verranno pagati dai condòmini della scala B.

Chi paga i lavori straordinari deliberati prima della vendita?

Veniamo ora al punto centrale del presente articolo: chi paga i lavori deliberati prima della vendita? Bisogna distinguere tra gli interventi di ordinaria e di straordinaria manutenzione.

Mettiamo il caso che l’assemblea approvi alcuni lavori di straordinaria amministrazione (come ad esempio il rifacimento della facciata condominiale ammalorata oppure del lastrico solare) e, subito dopo, uno dei proprietari venda il proprio appartamento. In un’ipotesi del genere, chi è obbligato a pagare i lavori?

Secondo la Corte di Cassazione [2], i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale, così come le innovazioni, devono essere pagati dal soggetto che era proprietario dell’appartamento al momento in cui i lavori sono stati deliberati. Non rileva la data di effettivo inizio delle opere.

Ciò significa che, in caso di compravendita di un’unità immobiliare condominiale successiva a detta deliberazione, se i lavori vengono eseguiti e pagati dopo la stipula del contratto di compravendita, se ne deve fare carico il venditore.

Insomma: i lavori deliberati prima della vendita vengono pagati dal venditore, cioè da colui che era proprietario al momento dell’approvazione della delibera assembleare.

Il condominio, tuttavia, può chiedere il pagamento anche all’acquirente, il quale avrà poi diritto di rivalersi su chi gli ha venduto l’immobile: ciò in funzione della norma di legge [3] secondo cui «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente».

Chi paga i lavori ordinari prima della vendita?

Le cose cambiano nell’ipotesi di lavori di ordinaria manutenzione, quelli in genere meno costosi e prevedibili, legati all’usura conseguente al normale utilizzo dei beni.

In questa ipotesi, l’obbligo di pagare non sorge quando i lavori sono stati deliberati (in genere, infatti, non occorre alcuna deliberazione, in quanto vi provvede l’amministratore) bensì quando sono stati concretamente eseguiti.

La conseguenza è che a dover pagare sarà colui che risulta essere proprietario nel momento in cui i lavori di manutenzione ordinaria sono stati effettivamente svolti.

Chi paga i lavori deliberati prima della vendita: in sintesi

In sintesi:

  • per i lavori condominiali straordinari deliberati prima della vendita risponde il venditore, il quale è tenuto a pagarli per intero;
  • nei confronti del condominio, però, acquirente e venditore sono obbligati in solido, con la conseguenza che l’amministratore potrebbe chiedere l’intero pagamento anche a uno solo dei due;
  • se l’acquirente paga al condominio le spese deliberate prima della vendita, potrà poi chiedere il rimborso integrale al venditore;
  • per i lavori ordinari, invece, paga chi è proprietario al momento dell’esecuzione degli stessi.

Per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo dal titolo Chi paga le spese straordinarie deliberate prima della vendita?


note

[1] Cass., sent. n. 18045/2020.

[2] Cass., ord. n. 11199 del 28 aprile 2021.

[3] Art. 63, comma quarto, disp. att. cod. civ.


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