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Alloggio del portiere: di chi è?

22 Settembre 2022 | Autore:
Alloggio del portiere: di chi è?

Come si riconoscono le parti comuni in condominio? Cos’è il “titolo” che può derogare all’elenco delle parti condominiali stabilito dalla legge?

In condominio, ci sono parti comuni e proprietà private: le prime possono essere utilizzate da tutti i condòmini mentre le seconde sono esclusive dei rispettivi titolari. Ad esempio, sono parti comuni il cortile, l’androne, le scale, il tetto, il lastrico solare, ecc. Sono invece proprietà private le singole unità immobiliari che appartengono ai condòmini in virtù di rogito notarile. Con questo articolo risponderemo a una domanda precisa: di chi è l’alloggio del portiere?

Sul punto si è recentemente espressa la Corte di Cassazione, la quale ha dovuto decidere sul ricorso proposto dai familiari del portiere che, nonostante fosse deceduto, rivendicavano il diritto di vivere nell’alloggio. Cosa dice la legge a riguardo? A chi appartiene l’alloggio del portiere? Scopriamolo insieme.

Cosa sono le parti comuni in condominio?

In condominio si definiscono “parti comuni” tutti i beni che sono essenziali per l’esistenza dell’edificio. Si pensi alle scale, alle fondamenta, ai pilastri, alla facciata: non si potrebbe immaginare un fabbricato senza questi elementi.

Sono comuni anche le parti che, pur non essendo strettamente essenziali all’esistenza del condominio, sono ad esso funzionali, aumentandone ad esempio il valore o il godimento: si pensi al parcheggio, ad alcuni elementi architettonici particolarmente artistici, ecc.

In quanto comuni, ciascun condomino ha diritto di farne uso, nei limiti dei diritti degli altri e senza snaturarne la destinazione d’uso.

Ad esempio, un condomino non può mettere in sosta la propria auto all’ingresso del parcheggio impedendo l’accesso agli altri, né può adibire il giardino a cortile.

Quali sono le parti comuni in condominio?

La legge [1] ha individuato alcuni beni che si ritengono parti comuni fino a prova contraria; vi rientrano:

  • tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo.

Quando le parti comuni diventano private?

Le parti normalmente comuni elencate dalla legge possono “diventare” private se il titolo dice diversamente. Cos’è il titolo? È l’atto che, frazionando l’originario edificio in più unità immobiliari vendute a diversi proprietari, dà vita al condominio.

In pratica, il “titolo” è il rogito con cui l’originario costruttore e proprietario del fabbricato aliena le singole unità ad altre persone, generando così il condominio.

E così, se il titolo stabilisce, ad esempio, che il lastrico solare appartiene al proprietario dell’ultimo piano, allora questo bene, normalmente ritenuto condominiale, diventa di proprietà privata.

Per “titolo”, però, può intendersi anche il regolamento votato all’unanimità da tutti i proprietari, con il quale stabiliscono di derogare all’elenco dei beni comuni e di prevedere diversamente.

Ad esempio, se tutti i proprietari si riunissero in assemblea e decidessero di attribuire il tetto soltanto al condomino dell’ultimo piano, allora questa decisione sarebbe valida perché assunta da tutti i proprietari.

Infine, le parti comuni possono diventare private per usucapione, cioè quando un condomino decide di goderne escludendo tutti gli altri.

Si pensi al condomino che chiude il cortile con un cancello, inibendo l’accesso agli altri: se tale situazione dovesse protrarsi per venti anni, scatterebbe l’usucapione del cortile.

Di chi è l’alloggio del portiere?

La legge inserisce l’alloggio del portiere all’interno delle parti comuni, cioè dei beni che appartengono a tutti i condòmini.

Per la precisione, il Codice civile stabilisce che sono parti comuni sia la portineria (cioè, la guardiola) che l’alloggio vero e proprio, quello cioè in cui il portiere può vivere con la propria famiglia. L’alloggio del portiere non sarebbe comune solamente se il titolo stabilisse il contrario.

In questo senso anche la recente ordinanza della Corte di Cassazione [2] citata in apertura, secondo cui la presunzione di condominialità fatta dalla legge può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

Si pensi, ad esempio, al sottotetto accessibile solamente dall’appartamento di proprietà privata: in un caso del genere, per via delle sue caratteristiche strutturali, il bene deve intendersi di titolarità esclusiva.

Alloggio del portiere: si può vendere o affittare?

L’alloggio del portiere rimasto vuoto può essere venduto o dato in affitto dal condominio.

Per affittare l’alloggio del portiere occorre:

  • in prima convocazione, il voto favorevole di almeno la metà dei presenti che possegga almeno il 50% dei millesimi dell’edificio;
  • in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Se però la locazione è ultranovennale, allora è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini.

Se il servizio di portierato è cessato, il condominio può anche decidere di vendere l’alloggio del portiere. In questo caso, occorre il consenso unanime dell’assemblea, visto che si tratta di cessione di un bene comune.


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass., ord. n. 27407 del 20 settembre 2022.

Autore immagine: depositphotos.com

Cass. civ., sez. II, ord., 20 settembre 2022, n. 27407

Presidente Di Virgilio – Relatore Amato

Rilevato in fatto che:

  1. Con atto di citazione notificato in data 10.04.2008, il Condominio (omissis) evocava in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma le odierne ricorrenti affinché fosse accertato il diritto di proprietà del Condominio sull’appartamento, asseritamente occupato sine titulo dalle convenute, sito in (omissis) , già adibito ad alloggio del portiere. Sosteneva il Condominio che la proprietà condominiale sul suddetto immobile – acquistata sin dal momento della costituzione del condominio, avvenuta nel 1975 fosse comprovata dal Regolamento condominiale (art. 4) regolarmente trascritto con atto n. 2757 del 18.01.1978, e che pertanto in punto di accertamento del diritto reale di proprietà il condominio potesse beneficiare della presunzione di cui all’art. 1117 c.c.. Quanto alla destinazione dell’immobile, il Condominio deduceva che esso era stato destinato ad alloggio del portiere nella persona del sig. C.L. , che lo aveva occupato fino alle sue dimissioni, rese nel settembre 1981; che il sig. C. e la sua famiglia avevano, poi, continuato ad occupare l’immobile di cui è causa in forza di un contratto di locazione, la cui cessazione risulta da sentenza del Tribunale di Roma n. 5731/2001; che, nonostante la cessazione del rapporto di locazione, le attuali ricorrenti eredi del sig. C. , nel frattempo deceduto, non avevano rilasciato l’immobile.

1.1. Le convenute si costituivano, eccepivano il difetto di legittimazione attiva del condominio e, nel merito, contestavano la proprietà comune dell’appartamento, in assenza di alcun atto di trasferimento del bene. In via riconvenzionale, chiedevano l’accertamento della proprietà dello stesso immobile, acquistata mediante atto notarile del 15.07.2005 da (omissis) S.r.l., a sua volta avente causa della (omissis), società costruttrice dell’intero fabbricato, la quale aveva ceduto l’appartamento in causa con atto di cessione di azienda del 01.07.2004 (successivamente individuato con atto del 15.06.2005). Chiamavano, perciò, in causa (omissis) S.r.l. per la garanzia riconosciuta dall’art. 1483 c.c. in caso di evizione totale o parziale del bene.

  1. Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 24848/2010, accoglieva la domanda attorea, dichiarava la proprietà condominiale del bene e ordinava alle convenute il rilascio dello stesso e la refusione delle spese di lite. Accoglieva altresì la domanda di manleva, e condannava la terza chiamata al pagamento della somma richiesta dalle convenute, e a tenere indenni queste ultime da tutte le pretese avanzate dal condominio e alle spese di lite sostenute.
  2. Avverso la sentenza del Tribunale di Roma proponevano appello S.T. e C.A.M. deducendo l’erronea applicazione della presunzione di cui all’art. 1117 c.c., la nullità del giudizio di primo grado per carenza di legitimatio ad causam e jus postulandi in capo all’amministratore del condominio, la nullità della sentenza di prime cure per aver pronunziato in difetto di annullamento dell’atto di acquisto dell’immobile 15.07.2005. Nelle more del giudizio è stata sospesa l’esecutività della sentenza di primo grado.
  3. La Corte d’Appello di Roma, con la sentenza qui impugnata, rigettava il gravame e confermava le decisioni del Tribunale di Roma.

4.1. In particolare, la Corte affermava:

– la sussistenza della legittimazione attiva e passiva dell’amministratore del condominio ex art. 1131 c.c., comma 1, e art. 1136 c.c., in quanto, sulla base della prospettazione dei fatti in primo grado, la domanda si qualifica come finalizzata alla tutela della proprietà comune del bene, e non già all’acquisizione di diritti – da parte dei condomini – appartenenti formalmente a terzi;

– la sufficienza della previsione del Regolamento di condominio (art. 4) quale prova della natura condominiale del bene, che altresì giustifica l’inclusione dell’appartamento nelle tabelle millesimali ivi allegate, in quanto destinato già dalla nascita ad alloggio del portiere;

– l’insufficienza delle prove documentali di parte appellante a contrastare la presunzione di comproprietà dell’appartamento, trattandosi di titoli di acquisto successivi alla costituzione del condominio e, quindi, alla destinazione del bene ad alloggio del portiere. Nè soccorre la trascrizione dell’atto di acquisto dell’immobile, che deve ritenersi irrilevante, stante il pregresso trasferimento pro quota dell’immobile ai singoli condomini, in forza dei rispettivi titoli di acquisto, quale pertinenza. Neanche può dirsi verificata la conservazione della sola proprietà dell’appartamento in capo alla società costruttrice (omissis) dall’atto della costituzione del condominio sino all’atto di cessione dell’azienda, stante la mancata produzione degli atti di vendita delle singole unità immobiliari.

  1. Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso in Cassazione le sigg.re S.T. e C.A.M., notificato in data 20.10.2017.

Resistono il Condominio (omissis) e (omissis) S.R.L., i quali hanno depositato separati controricorsi.

Le ricorrenti hanno depositato memoria.

Considerato in diritto che:

  1. Il ricorso è affidato ad un unico motivo, seppure articolato in diversi punti. Le ricorrenti lamentano violazione e falsa applicazione di norme di diritto, con riferimento agli artt. 1117,2697 e 2909 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

1.1. Le ricorrenti ritengono errata la decisione della Corte d’Appello laddove ha considerato sufficiente la previsione contenuta nell’art. 4 del Regolamento condominiale ai fini della prova della natura condominiale dell’immobile, senza invece valutare l’eventuale attitudine funzionale oggettiva del bene e le sue caratteristiche strutturali (assenti nel caso di specie); ovvero l’espressa destinazione dell’unità immobiliare in questione, consolidatasi nel tempo, all’uso comune dell’immobile.

1.2. Le ricorrenti contestano anche le risultanze probatorie dedotte dalla Corte di Appello con riferimento all’inserimento delle carature millesimali dell’appartamento nelle tabelle annesse al Regolamento citato. Deduce, infatti, il motivo di ricorso che dette tabelle esplicano la funzione di determinare il valore delle singole unità immobiliari e delle relative quote di comproprietà, al fine del riparto delle spese generali (oltre che dell’esercizio dei diritti di partecipazione all’organo assembleare). Il Condominio appellato non ha mai fatto cenno, nè dato prova del riparto di dette spese.

1.3. Le ricorrenti contestano, altresì, il richiamo fatto nella sentenza impugnata ad una precedente decisione del Tribunale di Roma (n. 5731/2001), passata in giudicato, con la quale era stata accertata la cessazione del rapporto di locazione esistente tra il sig. L. C. e il Condominio (omissis) , ove si dà atto – incidenter tantum – della circostanza che l’alloggio locato fosse l’ex alloggio del portiere. Si tratterebbe, infatti, di un accertamento incidentale inidoneo a formare oggetto di giudicato ai sensi dell’art. 2909 c.c., dunque non vincolante rispetto alla decisione della presente controversia.

  1. Il motivo non è meritevole di accoglimento.

Preliminarmente, deve superarsi l’eccezione preliminare dei controricorrenti in ordine alla generale inammissibilità del ricorso, il quale, invero, contiene una chiara esposizione dell’oggetto e dei fatti di causa, e non contiene, invece, indicazioni nuove.

2.1. Occorre premettere che la natura condominiale di un bene, in questo caso dell’appartamento contestato, non è oggetto di presunzione, ma piuttosto conseguenza di una regola di attribuzione della proprietà, che ammette la prova contraria (Cass. 2 civ., 16.03.2022, n. 8593). Secondo l’insegnamento di questa Corte (Cass. 2 civ., 28.04.2022, n. 13317): “In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, (…), risultante dall’art. 1117 c.c. – il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria – può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari”. (Cass. Sez. U., 07.07.1993, n. 7449; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza del 08.09.2021, n. 24189).

2.2. Secondo l’interpretazione consolidata di questa Corte, per stabilire se un’unità immobiliare è comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 2), perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condomini su di essa (Cass. 2 civ., 22.06.2022, n. 20145; Cass. Sez. 2, 14.06.2017, n. 14796; Cass. 2 civ., 07.05.2010, n. 11195; Cass. 2 civ., 25.03.2005, n. 6474; Cass. 2 civ., 26.11.1998, n. 11996; Cass. 2 civ., 23.08.1986, n. 5154). Invero, a differenza delle cose necessarie all’uso comune, contemplate nel numero 1) dell’art. 1117 c.c., i locali dell’edificio elencati all’art. 1117 c.c., n. 2), raffigurano beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome: per diventare beni comuni, essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio in comune. Ciò significa che, affinché un locale sito nell’edificio – che, per la sua collocazione, può essere adibito ad alloggio del portiere, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa – diventi una parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 2), occorre che, all’atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune (Cass. 2 civ., 14.06.2017, n. 14796). Nel caso di specie, tale destinazione è stata impressa dal Regolamento condominiale trascritto nel 1978, il quale annovera l’appartamento del portiere tra i beni comuni. Una volta insorta la comproprietà delle parti comuni dell’edificio indicate nell’art. 1117 c.c., n. 2), i successivi atti di acquisto di proprietà esclusiva comprendono la stessa pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, mentre nessuno dei singoli condomini può validamente disporre della loro proprietà (Cass. 2 civ., 22.06.2022, n. 20145).

2.3. Pertanto, nel caso di specie correttamente la Corte distrettuale ha considerato la situazione di fatto (destinazione ad uso portineria, assegnato infatti a C.L. , coniuge e padre delle attuali ricorrenti) e giuridica dell’appartamento (incluso nelle parti comuni dall’art. 4 del Regolamento condominiale, predisposto a seguito della vendita del complesso immobiliare da parte della società costruttrice e regolarmente trascritto con atto n. 2757 del 18.01.1978), accertando l’insufficienza delle prove documentali di parte appellante a contrastare la presunzione di comproprietà dell’appartamento, trattandosi di titoli di acquisto successivi alla costituzione del condominio e, quindi, alla destinazione del bene ad alloggio del portiere. Ad avvalorare tale circostanza soccorre la stessa ricostruzione delle ricorrenti, dalla quale risulta la difficoltà di individuazione dei beni dell’azienda costruttrice, che pure si era riservata la proprietà di taluni immobili, tanto da rendere necessaria la nomina di un arbitratore il quale sarebbe addivenuto all’individuazione degli immobili di proprietà della società avente causa dell’originaria costruttrice (tra questi, l’appartamento di cui è causa) solo in data 15.06.2015, ossia in data posteriore alla trascrizione del Regolamento condominiale che, a suo tempo, aveva invece annoverato l’immobile tra i beni comuni del Condominio (omissis) . Tanto è sufficiente per ritenere che l’alloggio non fosse stato in proprietà esclusiva della società costruttrice, ma fosse di proprietà comune dello stabile.

2.4. Restano assorbiti gli altri punti oggetto di doglianza.

  1. Il ricorso è – per tali ragioni – respinto, con aggravio delle spese processuali liquidate in dispositivo.

Si dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna le ricorrenti a rifondere ai controricorrenti le spese del giudizio di Cassazione, che liquida per ciascun controricorrente in Euro7.300,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 comma 1 quater, nel testo introdotto dal L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte delle ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, ove dovuto.


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