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Manutenzione bocche di lupo in condominio: chi paga?

22 Settembre 2022 | Autore:
Manutenzione bocche di lupo in condominio: chi paga?

Se un’apertura serve un singolo condòmino ma la griglia che la copre viene calpestata da tutti, a chi spetta sostenere la spesa per la sua sistemazione?

Il pagamento delle spese è, probabilmente, la principale ragione che genera discussioni tra gli abitanti di un condominio. In particolar modo, se si tratta di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria: non sempre a tutti sta bene che vengano realizzati, magari perché ci possono essere delle difficoltà economiche oggettive e si vorrebbe rimandare l’intervento a tempi migliori. In altri casi, invece, è l’opera di manutenzione in sé che fa discutere, soprattutto quando si tratta di stabilire se tocca pagare a tutti o solo a chi ne beneficia. Può essere il caso dei varchi che permettono il passaggio di aria e di luce nei seminterrati (cantine, box, ecc.). Per la manutenzione delle bocche di lupo, chi paga?

Il tribunale di Salerno ha recentemente ribadito quello che la logica comune avrebbe fatto pensare a chiunque: dipende se la bocca di lupo serve uno spazio comune oppure un locale privato. Vediamo.

Come si dividono le spese di manutenzione in condominio?

Per sapere chi paga le spese di manutenzione in condominio, bisogna sempre tenere come riferimento principale il regolamento approvato dall’assemblea. A meno che questo documento dica il contrario, in generale le spese condominiali vengono ripartite in base al valore di ogni proprietà. Per dirla in parole povere, chi più ha, più paga. Se, per esempio, in un edificio con otto unità immobiliari uguali risultano sei proprietari con un’abitazione ciascuno e un proprietario che ne ha due, quest’ultimo pagherà il doppio rispetto a ciascuno dei vicini.

E questo è il principio generale. Poi, ci sono altri criteri da adottare per la ripartizione delle spese:

  • se l’oggetto è qualcosa che serve i condòmini in modo diverso, le spese vengono distribuite in proporzione all’uso che ciascuno ne fa. Si pensi all’ascensore o alla manutenzione delle scale: chi abita ai piani più alti dovrà pagare di più rispetto a chi abita al piano terra (che, comunque, è tenuto a pagare una quota perché si tratta di beni di proprietà di tutti);
  • se l’edificio ha più scale o più cortili ed i lavori di manutenzione interessano solo la parte che serve un’ala del palazzo, le spese dovranno essere sostenute solo dai condòmini che ne traggono utilità.

La normativa sulle bocche di lupo

Le aperture a bocca di lupo vengono proposte per consentire il passaggio di aria e luce negli ambienti sotterranei come cantine, garage, box, magazzini interrati, ecc. Possono essere collocate nel muro perimetrale dell’edificio oppure nel piano di calpestio di un cortile condominiale, protette dalle apposite griglie metalliche.

Secondo il Codice civile [1], l’apertura di una bocca di lupo è legittima quando:

  • non compromette la sicurezza dell’edificio;
  • non altera il decoro architettonico del condominio;
  • non rende una parte dell’edificio inservibile alla destinazione d’uso prevista;
  • non impedisce agli altri condòmini di fare uso delle parti comuni secondo il loro diritto.

Poiché lo scopo di avere una bocca di lupo è quello di rendere più salubre una cosa comune (si pensi al garage interrato che tutti usano o al corridoio sotterraneo che porta alle singole cantine), l’installazione deve essere consentita dall’assemblea con il voto a favore della maggioranza degli intervenuti e con un numero di consensi che rappresenti i due terzi del valore dell’edificio.

Chi paga la manutenzione delle bocche di lupo?

Abbiamo appena detto che una bocca di lupo può servire degli spazi comuni ma può anche darsi che a trarne beneficio sia un gruppo ridotto di condòmini, se non addirittura uno solo. In questi casi, chi paga la manutenzione?

In una recente sentenza [2], il tribunale di Salerno ha stabilito che, per individuare il soggetto più indicato a sostenere le spese, va fatta una distinzione proprio tra le aperture al servizio di tutti e quelle che interessano delle parti private.

In quest’ultimo caso, se ad esempio la bocca di lupo serve una cantina o un box di un singolo proprietario, spetterà a quest’ultimo pagare i costi di manutenzione ordinaria o straordinaria anche se la griglia è collocata in un punto in cui tutti i condòmini passano abitualmente. Pertanto, la spesa andrà distribuita tra tutti i condòmini solo se la bocca di lupo serve una parte comune che tutti possono utilizzare, come, appunto, il garage o anche il locale caldaia, quello dove si trovano i contatori, il corridoio che porta alle cantine, ecc. In sostanza, quello che serve tutti viene sistemato con i soldi di tutti. Altrimenti, sarà il condomino che ne beneficia a farsi carico della manutenzione.


note

[1] Artt. 1102 e 1120 cod. civ.

[2] Trib. Salerno sent. n. 2782/2022.


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