Come fare la perizia di un immobile

La determinazione del valore di mercato di un immobile viene effettuata da un tecnico abilitato che all’uopo redige un apposito elaborato.

Hai deciso di vendere un appartamento di tua proprietà e vuoi sapere qual è il valore di mercato dell’immobile al fine di stabilire un giusto prezzo. Perciò, ti sei rivolto a un tecnico per la redazione di un elaborato di stima. Ma come si fa la perizia di un immobile?

Per fare la perizia di un immobile il tecnico, ovvero un professionista abilitato come ad esempio un ingegnere, un architetto o un geometra, effettua innanzitutto un sopralluogo al fine di verificare la metratura e lo stato effettivo del bene. Poi, tiene conto di una serie di parametri ed esamina la documentazione relativa alla proprietà del bene, alla situazione urbanistica e catastale, alla classe energetica e alla conformità alle norme tecniche. Quindi, individua il segmento di mercato nel quale operare, determinando la quotazione al metro quadrato anche in base ai valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate – Territorio.

In sostanza, per redigere l’elaborato di stima il professionista deve compiere più accertamenti ed entrare in possesso di più informazioni. Solo successivamente può procedere alla stesura della perizia, nella quale deve indicare il valore finale del bene e la metodologia adoperata per effettuare la valutazione.

Quali parametri considerare nella stima di un immobile?

Nella stima di un immobile, il tecnico deve tenere conto di diversi parametri quali:

• l’ubicazione dell’immobile ovvero la sua collocazione nel contesto urbano. Sotto questo punto di vista assumono rilievo la presenza in zona di negozi e uffici, i collegamenti di trasporto pubblico, gli insediamenti limitrofi (vedi parcheggi e spazi di verde);
• la conformazione plano volumetrica del fabbricato nel quale l’immobile è inserito (ad esempio la forma e grandezza dell’edificio, il numero delle unità abitative, il collegamento tra i piani mediante ascensore e scale, la dotazione di box auto o di giardini condominiali);
• la consistenza dell’immobile, ovvero la sua superficie commerciale, e la distribuzione in vani;
• le caratteristiche costruttive e di rifinitura del fabbricato (vedi l’anno di costruzione, il rilascio del certificato di agibilità, i materiali di costruzione, il tipo di copertura, la pavimentazione dei box auto e delle scale) e quelle dell’immobile (l’esposizione, le rifiniture, la tipologia di riscaldamenti, il livello del piano, la luminosità, la visuale, ecc.);
• lo stato di conservazione del fabbricato e quello dell’immobile;
• l’eventuale presenza di debiti condominiali, che possono comportare un decremento del valore del bene. In merito, bisogna considerare che l’eventuale acquirente risponderà dei debiti lasciati dal vecchio proprietario dal momento in cui il rogito verrà inviato all’amministratore di condominio affinché aggiorni l’anagrafe condominiale. Invece, i debiti sorti nello stesso anno e in quello anteriore alla vendita graveranno sul venditore e sull’acquirente (responsabilità solidale). In tal caso, l’amministratore potrà pretendere il pagamento delle somme dal nuovo condòmino che, a sua volta, potrà rivalersi nei confronti del vecchio. I debiti sorti in epoca ancora precedente, invece, resteranno a carico del venditore;
• la presenza di difetti o di vizi dell’immobile legati ad esempio alle caratteristiche costruttive dello stesso;
• l’eventuale difformità degli impianti rispetto alle norme di legge;
• la sussistenza di un contratto di locazione e di eventuali controversie come ad esempio di una causa ereditaria che abbia ad oggetto l’immobile da stimare.

Come fare la perizia di un immobile?

Per fare la perizia di un immobile il tecnico deve innanzitutto calcolare la superficie commercialmente rilevante partendo dai metri quadrati calpestabili ed aggiungendo una percentuale, di solito tra il 5% e il 10% in base alla tipologia costruttiva, per i muri perimetrali e i muri interni. Successivamente, deve sommare le pertinenze esclusive (vedi i balconi, le terrazze, le soffitte, ecc.), calcolate normalmente al 33%.

Deve poi:

• determinare il valore di mercato dell’immobile al metro quadrato, accertandolo in base alla zona nel quale il bene è ubicato e facendo riferimento anche alle quotazioni immobiliari pubblicate dall’Agenzia delle Entrate – Territorio nel borsino immobiliare, le quali forniscono un’indicazione di massima del valore di mercato degli immobili nel settore residenziale, commerciale, terziario e produttivo. Per ogni zona omogenea vengono individuati, infatti, un valore minimo e un valore massimo al metro quadrato, specifici per ciascuna tipologia edilizia. Una volta individuato il valore di mercato al metro quadrato applicabile all’immobile oggetto di stima, il tecnico deve moltiplicarlo per la superficie commerciale;
• considerare tutti i parametri già sopra indicati;
• esaminare la documentazione relativa alla:
  • proprietà e in particolare l’atto di provenienza dell’immobile (vedi ad esempio il contratto di compravendita o il contratto di donazione);
  • situazione urbanistica (vedi il permesso di costruire, l’agibilità, ecc.);
  • situazione catastale, con allegate planimetrie;
  • attestato di prestazione energetica (Ape);
  • conformità a norme tecniche (normativa antisismica e degli impianti).

In genere, la stima dell’immobile viene effettuata con la metodologia comparativa, la quale prevede il confronto con altri immobili aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona e oggetto di compravendite recenti.