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Come fare la perizia di un immobile

21 Gennaio 2023 | Autore:
Come fare la perizia di un immobile

La determinazione del valore di mercato di un immobile viene effettuata da un tecnico abilitato che all’uopo redige un apposito elaborato.

Hai deciso di vendere un appartamento di tua proprietà e vuoi sapere qual è il valore di mercato dell’immobile al fine di stabilire un giusto prezzo. Perciò, ti sei rivolto a un tecnico per la redazione di un elaborato di stima. Ma come si fa la perizia di un immobile?

Per fare la perizia di un immobile il tecnico, ovvero un professionista abilitato come ad esempio un ingegnere, un architetto o un geometra, effettua innanzitutto un sopralluogo al fine di verificare la metratura e lo stato effettivo del bene. Poi, tiene conto di una serie di parametri ed esamina la documentazione relativa alla proprietà del bene, alla situazione urbanistica e catastale, alla classe energetica e alla conformità alle norme tecniche. Quindi, individua il segmento di mercato nel quale operare, determinando la quotazione al metro quadrato anche in base ai valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate – Territorio.

In sostanza, per redigere l’elaborato di stima il professionista deve compiere più accertamenti ed entrare in possesso di più informazioni. Solo successivamente può procedere alla stesura della perizia, nella quale deve indicare il valore finale del bene e la metodologia adoperata per effettuare la valutazione.

Quali parametri considerare nella stima di un immobile?

Nella stima di un immobile, il tecnico deve tenere conto di diversi parametri quali:

  • l’ubicazione dell’immobile ovvero la sua collocazione nel contesto urbano. Sotto questo punto di vista assumono rilievo la presenza in zona di negozi e uffici, i collegamenti di trasporto pubblico, gli insediamenti limitrofi (vedi parcheggi e spazi di verde);
  • la conformazione plano volumetrica del fabbricato nel quale l’immobile è inserito (ad esempio la forma e grandezza dell’edificio, il numero delle unità abitative, il collegamento tra i piani mediante ascensore e scale, la dotazione di box auto o di giardini condominiali);
  • la consistenza dell’immobile, ovvero la sua superficie commerciale, e la distribuzione in vani;
  • le caratteristiche costruttive e di rifinitura del fabbricato (vedi l’anno di costruzione, il rilascio del certificato di agibilità, i materiali di costruzione, il tipo di copertura, la pavimentazione dei box auto e delle scale) e quelle dell’immobile (l’esposizione, le rifiniture, la tipologia di riscaldamenti, il livello del piano, la luminosità, la visuale, ecc.);
  • lo stato di conservazione del fabbricato e quello dell’immobile;
  • l’eventuale presenza di debiti condominiali, che possono comportare un decremento del valore del bene. In merito, bisogna considerare che l’eventuale acquirente risponderà dei debiti lasciati dal vecchio proprietario dal momento in cui il rogito verrà inviato all’amministratore di condominio affinché aggiorni l’anagrafe condominiale. Invece, i debiti sorti nello stesso anno e in quello anteriore alla vendita graveranno sul venditore e sull’acquirente (responsabilità solidale). In tal caso, l’amministratore potrà pretendere il pagamento delle somme dal nuovo condòmino che, a sua volta, potrà rivalersi nei confronti del vecchio. I debiti sorti in epoca ancora precedente, invece, resteranno a carico del venditore;
  • la presenza di difetti o di vizi dell’immobile legati ad esempio alle caratteristiche costruttive dello stesso;
  • l’eventuale difformità degli impianti rispetto alle norme di legge;
  • la sussistenza di un contratto di locazione e di eventuali controversie come ad esempio di una causa ereditaria che abbia ad oggetto l’immobile da stimare.

Come fare la perizia di un immobile?

Per fare la perizia di un immobile il tecnico deve innanzitutto calcolare la superficie commercialmente rilevante partendo dai metri quadrati calpestabili ed aggiungendo una percentuale, di solito tra il 5% e il 10% in base alla tipologia costruttiva, per i muri perimetrali e i muri interni. Successivamente, deve sommare le pertinenze esclusive (vedi i balconi, le terrazze, le soffitte, ecc.), calcolate normalmente al 33%.

Deve poi:

  • determinare il valore di mercato dell’immobile al metro quadrato, accertandolo in base alla zona nel quale il bene è ubicato e facendo riferimento anche alle quotazioni immobiliari pubblicate dall’Agenzia delle Entrate – Territorio nel borsino immobiliare, le quali forniscono un’indicazione di massima del valore di mercato degli immobili nel settore residenziale, commerciale, terziario e produttivo. Per ogni zona omogenea vengono individuati, infatti, un valore minimo e un valore massimo al metro quadrato, specifici per ciascuna tipologia edilizia. Una volta individuato il valore di mercato al metro quadrato applicabile all’immobile oggetto di stima, il tecnico deve moltiplicarlo per la superficie commerciale;
  • considerare tutti i parametri già sopra indicati;
  • esaminare la documentazione relativa alla:
    • proprietà e in particolare l’atto di provenienza dell’immobile (vedi ad esempio il contratto di compravendita o il contratto di donazione);
    • situazione urbanistica (vedi il permesso di costruire, l’agibilità, ecc.);
    • situazione catastale, con allegate planimetrie;
    • attestato di prestazione energetica (Ape);
    • conformità a norme tecniche (normativa antisismica e degli impianti).

In genere, la stima dell’immobile viene effettuata con la metodologia comparativa, la quale prevede il confronto con altri immobili aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona e oggetto di compravendite recenti.


Facsimile perizia di stima di un immobile

PERIZIA DI STIMA DI IMMOBILE

Il sottoscritto­­­­­­­­­­­­­­_____________(nome e cognome del tecnico), con studio professionale in ________________, via/piazza_____________, n._________, iscritto all’Ordine professionale degli Ingegneri/ Architetti/ Geometri di_________, al numero______, avendo ricevuto incarico dal Sig.___________ quale______________ (specificare la qualità del committente ad esempio proprietario) dell’immobile sito in ________________, via/piazza________________, n._________ di redigere perizia di stima per individuare il valore di mercato più probabile del predetto bene, relaziona quanto segue.

Operazioni peritali e ricerche documentali

A seguito dell’incarico ricevuto il sottoscritto ha eseguito un sopralluogo presso l’immobile oggetto di perizia, durante il quale ha riscontrato tutti gli elementi utili per individuare il più probabile valore di mercato del bene. Altresì, ha compiuto opportune ricerche documentali tese a accertare la consistenza del bene e indagini di mercato finalizzate ad individuare il valore di immobili simili a quello oggetto di valutazione per tipologia e ubicazione.

Metodologia di stima

La valutazione dell’immobile è stata effettuata mediante il metodo comparativo. Il metodo comparativo della stima del valore di un immobile prevede il confronto con altri immobili aventi le medesime caratteristiche, ubicati nella zona di interesse, e oggetto di compravendite recenti.

Identificazione catastale dell’immobile

Dopo aver ricevuto l’incarico, il sottoscritto ha effettuato accessi presso gli uffici dell’Agenzia dell’Entrate – Territorio di _____________(Comune), per acquisire la seguente documentazione:

  • planimetria catastale aggiornata;
  • visura catastale;
  • estratto di mappa catastale.

L’immobile oggetto di stima è sito nel Comune di___________, via/piazza_________, n.__________, quote di proprietà _________(nome del proprietario).

È censito al Catasto Fabbricati, al foglio __ particella __, sub __, categoria_________, classe____________, consistenza vani___________, rendita catastale___________.

Stato di conservazione e manutenzione del fabbricato

Segue una descrizione dello stato di conservazione e di manutenzione del fabbricato.

Stato di conservazione e manutenzione dell’immobile

Segue una descrizione dello stato di conservazione e di manutenzione dell’immobile da stimare.

Atti di provenienza

Ad esempio: Atto di compravendita a rogito notaio________________, del __________, repertorio_____________, raccolta_______________, registrato a__________in data___________________, vol.___________presso la Conservatoria dei RR.II. di____________in data________n.__________.

Certificazioni

Ad esempio: Certificazione energetica, redatta da ____________in data _________, n. _________.

Indagini di mercato

La stima è stata effettuata con la metodologia Mca (Market comparison approach), che permette di stimare il valore di un immobile mediante confronto tra l’immobile stesso ed altri immobili simili e contrattati di recente, di prezzi noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare. Ciò è possibile mediante il confronto delle caratteristiche tecnico-economiche dell’immobile da stimare con quelle degli immobili simili.

Valutazione e stima dell’immobile

I criteri adottati per la determinazione del valore dell’immobile sono i criteri di __________________, che si basano su________________________

Per stimare il valore di detto immobile si è ricorso ad una stima basata sui dati della Borsa Immobiliare di __________________, al fine di dedurre il reale valore di mercato del bene.

Si ha quindi un valore di mercato pari a €_______________, cui si applicano le detrazioni dovute allo stato di manutenzione del bene nel momento in cui ha luogo la stima.

L’importo della detrazione è pari ad € __________, risultando in un valore di mercato di €____________.

Conclusioni

Il sottoscritto Ingegnere/Architetto/Geometra ____________________, con studio in ___________________, via/piazza________, iscritto all’Albo Ordine degli Ingegneri/Architetti/Geometri della Provincia di _________ al numero ________, dopo un’attenta indagine nel locale mercato immobiliare,

D I C H I A R A

che il più probabile valore di mercato dell’immobile sopradescritto è attualmente pari a € __________________________ (in lettere euro____________).

Luogo e data

Il tecnico

___________________

Documentazione allegata.

Ad esempio:

  • Ape e certificati di conformità;
  • Foto;
  • Visure e mappe catastali;
  • Elaborati planimetrici.


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