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Come dividere al catasto un appartamento?

23 Gennaio 2023 | Autore:
Come dividere al catasto un appartamento?

Il frazionamento di un immobile comporta l’aggiornamento della planimetria catastale.

L’appartamento nel quale vivi con tua moglie è diventato troppo grande ora che i figli si sono sposati e sono andati via di casa. Stai pensando, quindi, di dividerlo e di ricavarne due unità immobiliari distinte. In altre parole, vorresti frazionare l’immobile. Il tecnico che hai incaricato per la progettazione e la direzione dei lavori ti ha informato che bisogna seguire un’apposita procedura presso gli uffici comunali e catastali. Ma più precisamente come si divide al catasto un appartamento?

Per dividere al catasto, o meglio, all’Agenzia delle Entrate-Territorio un appartamento, occorre presentare l’aggiornamento della planimetria poiché questa deve essere sempre corrispondente/conforme allo stato di fatto dei luoghi.

A livello comunale, invece, l’iter per il frazionamento cambia a seconda se gli interventi da realizzare interessino o meno le strutture.

In ogni caso, prima di avviare concretamente i lavori, il tecnico deve accertare se le opere edili da eseguire sono fattibili a livello impiantistico e costruttivo. Infatti, potrebbe succedere che gli elementi strutturali o la morfologia dell’immobile non consentano la divisione. Così come potrebbe accadere che il frazionamento sia da escludere per le caratteristiche intrinseche dell’appartamento valutate in relazione al regolamento edilizio comunale. Ad esempio, quest’ultimo potrebbe prevedere, in generale, che gli appartamenti presentino un dato rapporto tra superfici finestrate e superfici dei locali. Se dividendo il tuo bene tale rapporto non dovesse venire rispettato, il frazionamento non potrà essere realizzato.

Altresì, la divisione dell’appartamento potrebbe essere esclusa dall’esistenza di uno specifico divieto contenuto nel regolamento condominiale. Affinché tale divieto sia valido, però, il regolamento deve essere stato approvato con l’unanimità dei condomini come succede ad esempio quando viene approvato da ogni singolo proprietario all’atto di acquisto dell’immobile dal costruttore. Invece, se il regolamento è stato approvato con un’altra maggioranza (relativa o qualificata), allora non può contenere alcun divieto al frazionamento.

Come dividere al catasto un appartamento?

Una volta terminati i lavori di divisione dell’appartamento e comunque nel termine di 30 giorni dalla loro fine [1], il progettista/direttore dei lavori o altro tecnico abilitato deve procedere all’aggiornamento catastale. Tale operazione è di fondamentale importanza affinché l’Agenzia delle Entrate-Territorio possa effettuare il ricalcolo delle diverse imposte che gravano sugli immobili risultanti dal frazionamento.

In caso di mancato rispetto del termine, la situazione può essere comunque regolarizzata mediante il cosiddetto ravvedimento operoso [2] che, oltre al costo della variazione catastale, comporta il pagamento delle sanzioni pecuniarie dovute per ritardato aggiornamento. L’importo di dette sanzioni è compreso tra 103,20 euro e 172,00 euro [3].

Per la variazione della planimetria il tecnico deve utilizzare un apposito software, denominato Docfa, scaricabile gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate-Territorio, ad uso esclusivo dei professionisti abilitati. In sostanza, tramite questo applicativo, il tecnico compila un modello ove riporta tutte le caratteristiche delle nuove unità immobiliari delle quali allega anche le piantine. Con il frazionamento viene soppresso il vecchio subalterno e se ne costituiscono altri, corrispondenti alle nuove unità immobiliari mentre vengono confermati il foglio e la particella. Nelle note, il professionista deve dichiarare il titolo abilitativo (Scia) o la Cila con cui sono state realizzate le opere in modo da dimostrare la conformità urbanistica.

Il proprietario dell’appartamento interessato dal frazionamento deve fornire al tecnico l’atto di provenienza del bene e l’ultimo titolo abilitativo di eventuali lavori già effettuati nell’immobile oltre alla fotocopia di un suo documento di riconoscimento in corso di validità.

Il tecnico, quindi, presenta la proposta di accatastamento all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate-Territorio competente in base al luogo in cui si trova l’immobile mediante un portale dedicato denominato Sister.

L’Agenzia delle Entrate-Territorio effettua controlli di accettazione per registrare il documento di aggiornamento nella banca dati e, successivamente, compie eventuali controlli di merito. Le rettifiche d’ufficio sono notificate al soggetto intestatario degli immobili il quale, contro tali aggiornamenti, può proporre ricorso dinanzi alla Commissione tributaria provinciale competente per territorio in base al luogo in cui si trovano gli immobili, nei tempi e nei modi indicati negli atti notificati.

Quanto costa dividere al catasto un appartamento?

Per dividere al catasto un appartamento e, di conseguenza, per aggiornare la planimetria dell’immobile va pagata la somma di 50,00 euro a titolo di tributi per ogni unità immobiliare. Se l’immobile è a destinazione speciale o particolare, vedi un albergo o una casa di cura, la somma da pagare è di 100,00 euro sempre per ciascuna unità immobiliare.

A queste somme bisogna aggiungere l’onorario del tecnico che, di solito, è compreso tra i 250,00 euro e i 500,00 euro. I prezzi possono comunque variare da professionista a professionista e da zona a zona.

Come dividere al Comune un appartamento?

Per dividere al Comune un appartamento la procedura da seguire varia a seconda se le opere edili da realizzare interessano o meno elementi strutturali. Nella prima ipotesi, va presentata la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) e il progetto va depositato al Genio civile. Prima dell’inizio dei lavori, bisogna attendere l’approvazione del progetto da parte del Genio civile e il rilascio dell’apposito titolo abilitativo (la Scia appunto) da parte del Comune.

Se il frazionamento non comporta degli interventi sulle strutture va presentata una Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila). Peraltro, dal momento in cui la Cila viene protocollata, l’attività edilizia può avere inizio. Si tratta, infatti, di comunicazione di parte che viene depositata a responsabilità del soggetto che ha commissionato l’esecuzione delle opere edilizie e non di un titolo abilitativo.

Al termine dei lavori, il proprietario deve presentare la comunicazione di fine lavori, con la quale attesta che gli stessi sono stati ultimati. A detta comunicazione va allegato il certificato di collaudo redatto dal tecnico, contenente l’attestazione di conformità al progetto presentato e di avvenuto deposito della variazione catastale.


note

[1] Art. 6, co. 5, T.U. edilizia (DPR n. 380/2001).

[2] Art. 13, co. 1, D. Lgs. n. 472/1997.

[3] L. n. 190/2014.


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