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Quanto dura la proroga permesso di costruire?

23 Gennaio 2023 | Autore:
Quanto dura la proroga permesso di costruire?

I termini di inizio o di ultimazione dei lavori autorizzati con il permesso di costruire possono essere prorogati per il periodo previsto da leggi nazionali e regionali.

Nel nostro ordinamento giuridico, la maggior parte degli interventi edilizi (vedi ad esempio la costruzione di un nuovo fabbricato o la modifica di una parte di un edificio già esistente) possono essere eseguiti previo rilascio di un apposito titolo abilitativo, ovvero del permesso di costruire, da parte del Comune nel cui territorio si trovano gli immobili oggetto dei lavori. Il permesso di costruire ha un’efficacia limitata nel tempo tanto che nello stesso è sempre riportato un termine di scadenza. Più precisamente, a norma del Testo Unico dell’edilizia [1], nel provvedimento sono indicati due termini di scadenza: uno relativo al momento di inizio e l’altro relativo al momento di ultimazione dei lavori [2]. Qualora non sia possibile rispettare le scadenze stabilite, si può chiedere una proroga. Quanto dura la proroga del permesso di costruire?

La durata della proroga dei termini di inizio e di ultimazione dei lavori autorizzati con il permesso di costruire, non è espressamente stabilita dal Testo Unico dell’edilizia. In casi eccezionali, il legislatore è comunque intervenuto in materia con normative ad hoc, ad esempio durante il periodo di emergenza Covid o durante la crisi ucraina. Anche nelle legislazioni regionali è possibile ritrovare specifiche disposizioni in merito alla durata della proroga del permesso di costruire.

Qual è la durata del permesso di costruire?

Il Testo Unico dell’edilizia fissa un doppio termine di validità del permesso di costruire. In particolare:

  • il primo termine, che attiene al momento di inizio dei lavori, non può essere superiore a 1 anno dal rilascio del provvedimento;
  • il secondo termine, che riguarda il momento di ultimazione dei lavori, non può superare i 3 anni dall’inizio dei lavori [3].

Se questi termini non vengono rispettati, il permesso di costruire perde di efficacia. Da ciò consegue che le eventuali opere realizzate dopo la scadenza del provvedimento, sono illegittime e si può incorrere nella commissione del reato di abuso edilizio.

Proroga permesso di costruire: per quali motivi può essere richiesta?

Il termine per l’inizio e l’ultimazione dei lavori indicato nel permesso di costruire può essere prorogato, su richiesta del titolare del titolo abilitativo, prima della scadenza. Nell’istanza è lo stesso interessato a comunicare – in giorni o in mesi – il periodo della proroga, che può essere concessa per uno dei seguenti motivi:

  • per fatti sopravvenuti indipendenti dalla volontà del titolare del permesso di costruire, che hanno impedito l’ultimazione dei lavori;
  • in considerazione della mole dell’opera da realizzare;
  • per particolari caratteristiche tecnico-costruttive che hanno bloccato o rallentato l’esecuzione dei lavori nei termini fissati;
  • per difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori;
  • quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari [4].

Altresì, il Testo Unico dell’edilizia dispone che la proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori è comunque accordata nel caso in cui i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate [5]. Si pensi ad esempio all’ipotesi in cui determinati lavori vengono bloccati sulla base del presupposto che si stia commettendo un abuso edilizio che, successivamente, si rivela inesistente.

Quanto dura la proroga del permesso di costruire?

Come già detto in precedenza, il Testo Unico dell’edilizia non specifica la durata della proroga del permesso di costruire. Disposizioni precise in merito si possono però trovare nelle leggi regionali. Ad esempio, la legge regionale n. 15/2013 (di semplificazione della disciplina edilizia) dell’Emilia Romagna [6] prevede che il termine di inizio e quello di ultimazione dei lavori autorizzati nel permesso di costruire possono essere prorogati anche più volte, anteriormente alla scadenza, con comunicazione da parte dell’interessato, per un massimo rispettivamente di 1 anno e di 3 anni per ciascuna proroga.

Alla comunicazione è allegata la dichiarazione del progettista abilitato con cui si assevera che a decorrere dalla data di inizio lavori non sono entrate in vigore contrastanti previsioni urbanistiche. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita.

In casi di eccezionale gravità poi è la stessa normativa nazionale a prevedere la durata della proroga del permesso di costruire. Ad esempio, durante il periodo di emergenza Covid, la validità dei permessi di costruire in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e il 30 luglio 2021 è stata eccezionalmente estesa in modo automatico fino al 29 ottobre 2021.

Più di recente, la legge n. 51/2022 [8], in considerazione delle conseguenze derivanti dalle difficoltà di approvvigionamento dei materiali nonché dagli incrementi eccezionali dei loro prezzi dovuti alla crisi ucraina, ha previsto la possibilità di prorogare di 1 anno i termini di inizio e di fine lavori dei permessi di costruire rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2022. Pertanto, la proroga si applica:

  • ai permessi di costruire rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge, cioè prima del 21 maggio 2022;
  • ai permessi rilasciati dopo tale data e fino al 31 dicembre 2022.

La proroga non è automatica ma per poterne usufruire occorre:

  1. una comunicazione al Comune nella quale l’interessato espliciti la volontà di volersene avvalere. La comunicazione deve contenere l’indicazione degli estremi del titolo edilizio e del termine che si vuole prorogare (inizio o ultimazione lavori);
  2. la ricorrenza di alcune condizioni e cioè che i termini di inizio o fine lavori non siano già decorsi al momento della comunicazione al Comune e che il titolo abilitativo non risulti in contrasto con nuovi strumenti urbanistici approvati e con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio [8] (ad esempio piani paesaggistici, decreti di vincolo).

La proroga si applica anche ai permessi di costruire che hanno già beneficiato delle proroghe in base al Testo Unico dell’edilizia nonché a quelli che hanno usufruito delle proroghe Covid 19 [9].

Cosa succede se scade il permesso di costruire?

Se non vengono rispettati i termini fissati per l’inizio e per l’ultimazione dei lavori, il permesso di costruire decade, ovvero perde di validità, per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, non venga richiesta una proroga.

In assenza di proroga, il permesso di costruire scade, pertanto, la realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante una Segnalazione certificata di inizio attività (Scia). In tal caso, è possibile completare i lavori presentando la Scia al Comune e aspettando 30 giorni prima di eseguire le opere in essa indicate. Si procede anche, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.

Approfondimenti

Sullo stesso argomento è consigliata la lettura dei seguenti articoli: “Permesso di costruire scaduto: cosa succede” e “Quanto dura il permesso di costruire“.


note

[1] D.P.R. n. 380/2001.

[2] Art. 15, co. 1, D.P.R. n. 380/2001.

[3] Art. 15, co. 2, D.P.R. n. 380/2001.

[4] Art. 15, co. 2, D.P.R. n. 380/2001.

[5] Art. 15, co. 2-bis, D.P.R. n. 380/2001.

[6] Art. 19, L.R. n. 15/2013.

[7] Art. 10 septies, L. n. 51/2022 di conversione del D.L. n. 21/2021.

[8] D. Lgs. n. 42/2004.

[9] D. L. n. 76/2020 e D. L. n. 18/2020.


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