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Le Guide Affitto e sfratto: il rilascio dell’immobile dato in locazione. Il ritardo o l’inadempimento

Le Guide Pubblicato il 5 febbraio 2015

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Breve guida in caso di sfratto per ordine del giudice: l’esecuzione forzata e il risarcimento del danno.

Ogni volta che il giudice ordini all’inquilino il rilascio dell’immobile dato in affitto – sia che ciò avvenga con un’ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione o per morosità, o di licenza per finita locazione, sia che avvenga con una sentenza di cessazione per spirare del termine di durata o di risoluzione per inadempimento del conduttore – deve fissare la data dell’esecuzione forzata entro il termine massimo di sei mesi oppure, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento [1].

Nella determinazione del termine per il rilascio il giudice deve tener conto (e sul punto motivare):

– delle condizioni del conduttore comparate a quelle del locatore;

– delle ragioni per cui è disposto il rilascio;

– nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta.

Ritardato rilascio dell’immobile

Il conduttore ha l’obbligo di restituire il bene locato al termine della locazione e se non vi adempie puntualmente è tenuto a risarcire il maggior danno che ne derivi al padrone di casa.

Tale risarcimento del maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del raffronto tra un potenziale canone di mercato ricavabile da una nuova locazione e quello corrisposto dal conduttore al momento del rilascio: per cui il semplice ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento, mentre è richiesto che il locatore dimostri, in sede di liquidazione del danno, con qualsiasi mezzo e quindi anche per presunzioni, l’esistenza di un’effettiva lesione del suo patrimonio, in rapporto alle condizioni dell’immobile, alla sua ubicazione ed alle possibilità di specifica attuale utilizzazione, nonché all’esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo [2].

Il conduttore va considerato in mora sin dalla data della scadenza legale o contrattuale del contratto, se non restituisce in tale momento l’immobile locato; né la mora è esclusa ove la data di rilascio dell’immobile venga fissata dal giudice in epoca successiva alla data di scadenza del contratto o venga prorogato lo sfratto in base alle leggi speciali di graduazione [3]. Ciò in quanto il provvedimento con il quale il giudice, nel disporre il rilascio dell’immobile locato, fissa la data dell’esecuzione, non incide sulla data di cessazione del rapporto, che rimane quella accertata nella sentenza che ordina il rilascio, né esclude la mora del conduttore per il periodo successivo a questa.

Opposizione al provvedimento che fissa il rilascio

Contro il provvedimento con cui il giudice delle locazioni fissa la data per il rilascio dell’immobile, tanto il locatore quanto il conduttore possono proporre reclamo al tribunale per la verifica del buon uso del potere discrezionale esercitato dal giudice nella determinazione di quel termine, avuto riguardo alle contrapposte esigenze delle parti e agli stessi elementi già esistenti, dedotti e provati, alla data della pronuncia oggetto dell’opposizione al tribunale.

L’opposizione è consentita limitatamente alla data fissata per l’esecuzione, non può concernere motivi di merito attinenti alla formazione del titolo esecutivo.

Nel caso in cui venga dato ordine di rilascio di immobili ad uso commerciale, ai fini del predetto reclamo non rilevano generiche esigenze commerciali, quali:

– il fatto che i ricavi aziendali siano l’unico sostentamento dell’impresa od anche delle persone che vi lavorano;

– le condizioni personali attinenti al conduttore o suoi familiari, come invalidità fisiche, condizioni di salute e di età;

– i debiti e le passività aziendali;

– il rischio di sospensione dell’attività aziendale nel periodo di tempo necessario per il reperimento di una nuova sede e per il trasloco.

L’omessa fissazione della data di esecuzione da parte del giudice legittima l’opposizione diretta a far valere la nullità della sentenza/decreto di rilascio dell’immobile locato, perché privo della data dell’esecuzione e la conseguente nullità del precetto.

Esecuzione del rilascio

Decorso il termine indicato nel provvedimento di cessazione della locazione, sia esso l’ordinanza di convalida o la sentenza di risoluzione del contratto, l’immobile deve essere messo nella disponibilità del locatore: se ciò non avviene con il rilascio spontaneo del conduttore è necessario procedere alla esecuzione forzata.

note

[1] Art. 56 della Legge n. 392/1978.

[2] Cass. sent. n. 14624/2004.

[3] Cass. sent. n. 10560/2002.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. il problema sta se non cè indirizzo in cui mandare le notiche ..tipo negozio abbandonato , ma pooi come faccio a sapere dove rintracciarlo e come ? e come faccio a sapere se questo tizio trova un prossimo lavoro ?

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