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Prima di acquistare casa: i certificati per accertarsi che l’immobile è in regola

1 dicembre 2014


Prima di acquistare casa: i certificati per accertarsi che l’immobile è in regola

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 dicembre 2014



Casa: guida su come conoscere le informazioni sul bene attraverso il certificato ipotecario e quello catastale.

 

Quando si è in trattativa per acquistare un immobile è sempre bene acquisire le informazioni riguardanti la titolarità e la consistenza del bene, onde evitare brutte sorprese. La verifica comporta l’esame di documenti e la verifica presso pubblici registri. Tale attività può essere affidata:

1. direttamente all’interessato;

2. al notaio;

3. a un professionista di fiducia;

4. all’agente immobiliare.

Si tratta di un momento molto delicato. Infatti dall’esame di alcuni documenti è possibile ricavare i dati indispensabili a definire l’oggetto della futura compravendita. Detta analisi consente di verificare il regolare censimento nel Catasto terreni e fabbricati, l’eventuale iscrizione di ipoteche, la presenza di vincoli e servitù, i titoli edilizi, gli eventuali condoni, la certificazione degli impianti.

È opportuno, sin dalle trattative precedenti la stipulazione del contratto, acquisire tutta ed ogni documentazione afferente l’immobile per evitare di incorrere successivamente in spiacevoli sorprese.

 

1 | IL CERTIFICATO IPOTECARIO

Prima di considerare l’acquisto di un immobile, è opportuno verificare che lo stesso sia libero da trascrizioni pregiudizievoli (per esempio, che su di esso non pendano cause, domande di revocatoria o di rivendicazione della proprietà) o che sullo stesso non siano iscritte ipoteche (ossia che il bene non sia gravato da garanzia reale che attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche nei confronti del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione [1]).

L’esistenza di ipoteche si può verificare attraverso la lettura del certificato ipotecario, documento che consiste in un’attestazione rilasciata dal Conservatore dei Registi Immobiliari (RR.II.) presso gli uffici provinciali, la quale mostra le formalità ipotecarie eseguite in relazione ad un determinato immobile appartenente ad un soggetto (ditta), persona fisica o persona giuridica o altro.

Gli attestati che possono essere richiesti al Conservatore sono:

– il certificato generale: per dati anagrafici del soggetto persona fisica o denominazione per persona giuridica, contiene le copie di tutte le note desunte dall’ispezione cartacea o informatizzata nelle quali è presente il soggetto richiesto;

– il certificato speciale: per dati anagrafici del soggetto o denominazione per persona giuridica e per i dati identificativi catastali dell’immobile;

– la copia di nota o di atto.

Chiunque può ottenere il rilascio di un certificato ipotecario presentando al Servizio certificati dell’Ufficio l’apposito modulo di richiesta – che può essere ritirato presso l’ufficio stesso o scaricato dal sito Internet dell’Agenzia del Territorio (www.agenziaterritorio.it).

 

2 | IL CERTIFICATO CATASTALE

Il certificato catastale consente di acquisire certezza circa la consistenza dell’unità immobiliare, conoscendone i dati identificativi e reddituali e verificando se un determinato soggetto, persona fisica o giuridica, ne sia l’effettivo intestatario.

È possibile effettuare la visura catastale presso gli sportelli catastali degli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio dislocati nel comune capoluogo di ciascuna provincia. Il Catasto è un ufficio del Ministero delle Finanze esistente in ogni capoluogo di provincia istituito allo scopo di inventariare tutti i beni immobili presenti sul territorio attraverso l’individuazione di proprietà, ubicazione, consistenza, qualità e rendita di ogni bene, sia esso censito nella sezione terreni sia in quella fabbricati.

La visura catastale consente di consultare gli atti e i documenti catastali e di ottenere il rilascio di una copia in carta libera delle risultanze della banca dati.

Per effettuare la ricerca di un immobile all’interno degli archivi nazionali è necessario indicare gli identificativi catastali.

L’identificativo catastale è costituito dalle seguenti informazioni:

Comune catastale: corrisponde al confine territoriale amministrativo comunale; è un dato obbligatorio e il codice è composto da quattro caratteri coincidenti con quelli che compaiono nel codice fiscale dal 128 al 158 carattere (ad esempio, il codice di Milano è F205);

Sezione amministrativa (per il catasto fabbricati): è una suddivisione presente solo in alcuni contesti territoriali, identificata da una lettera o da una denominazione;

Sezione censuaria (per il catasto terreni): è una suddivisione territoriale del comune catastale, identificata da una lettera o da una denominazione;

Sezione urbana (per il catasto fabbricati): si tratta di un’ulteriore suddivisione del territorio comunale presente in alcuni comuni;

Foglio: è la porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche: è un dato obbligatorio;

Particella: è definita anche mappale o numero di mappa, e rappresenta all’interno del Foglio una porzione di terreno o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza; viene contrassegnata da un numero, e si tratta di un dato obbligatorio;

Denominatore: dato eventualmente presente solo per immobili che appartengono al Catasto fondiario (province di Trieste e Gorizia e porzioni delle province di Udine e Belluno);

Subalterno: per il catasto fabbricati, identifica un bene immobile, compresa la singola unità immobiliare esistente su una particella. In ogni fabbricato ciascuna unità immobiliare è identificata da un subalterno.

La visura può essere effettuata attraverso diverse chiavi di ricerca:

per immobile: mediante identificativo catastale del bene (particella per il catasto terreni o unità immobiliare per il catasto fabbricati);

per soggetto: intestato o cointestato, si effettua con i dati anagrafic:; per le persone fisiche con cognome, nome, sesso, codice fiscale; per le persone giuridiche con denominazione e sede legale;

per partita: se esistente, con numero identificativo della ditta intestataria di uno o più beni.

Oltre alla visura cartacea possono essere richieste presso gli Uffici Provinciali dell’Agenzia del Territorio anche consultazioni telematiche. In particolare, può trattarsi della:

– consultazione delle rendite catastali sulla base degli identificativi del bene: permette di ottenere gratuitamente, e in modo semplice e veloce, informazioni sul reddito degli immobili. È sufficiente indicare il proprio codice fiscale, gli identificativi catastali e la provincia di ubicazione degli immobili di interesse;

– ricerca dei dati catastali per codice fiscale: a differenza di quella per identificativi catastali, questa modalità di ricerca richiede una preventiva fase di accreditamento, ma permette, sempre gratuitamente, di ottenere, oltre alle rendite e gli identificativi catastali, anche le caratteristiche censuarie e i dati riguardanti la titolarità e la relativa quota di diritto per i beni immobili dell’intestatario;

CERTITEL:- documenti catastali: è un servizio realizzato dall’Agenzia del Territorio in collaborazione con Poste italiane, che permette di ricevere a pagamento, via mail o a domicilio, i documenti catastali richiesti.

L’Agenzia del Territorio, con un provvedimento del 16 settembre 2010, ha stabilito che la consultazione telematica della planimetria catastale di unità immobiliari urbane avvenga previa sottoscrizione, con firma digitale, di apposita richiesta attraverso l’accesso al sistema telematico dell’Agenzia del Territorio; il richiedente deve essere un notaio o altro pubblico ufficiale incaricato della stipula di atti concernenti l’immobile, oppure un professionista abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, incaricato dal proprietario di redigere gli atti tecnici di aggiornamento del catasto edilizio urbano o di procedere agli adempimenti connessi alla stipula di atti concernenti l’immobile, nonché dall’autorità giudiziaria.

COS’É IL CERTIFICATO IPOTECARIO

Attestazione rilasciata dal Conservatore dei Registi Immobiliari (RR.II.) presso gli uffici provinciali contenente le formalità ipotecarie eseguite in relazione ad un determinato immobile appartenente ad un soggetto (ditta), persona fisica o persona giuridica o altro.

Può essere richiesto da chiunque, ritirato presso l’Ufficio o scaricato dal sito internet dell’Agenzia del Territorio.

Altra documentazione che può essere richiesta presso il Conservatore dei registri immobiliari:

– certificato generale: per dati anagrafici del soggetto persona fisica o denominazione per persona giuridica, contiene le copie di tutte le note desunte dall’ispezione cartacea o informatizzata nelle quali è presente il soggetto richiesto;

– certificato speciale: per dati anagrafici del soggetto o denominazione per persona giuridica e per identificativi catastali dell’immobile;

– copia di nota o di atto.

 

COS’É IL CERTIFICATO CATASTALE

Attestazione riguardante la consistenza dell’unità immobiliare (dati identificativi e reddituali e titolarità del medesimo).

Necessità, ai fini della ricerca di un immobile all’interno degli archivi nazionali, dell’indicazione dell’identificativo catastale.

note

[1] Art. 2808 cod. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

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