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Quando può interrompere l’affitto l’inquilino?

7 Ottobre 2022 | Autore:
Quando può interrompere l’affitto l’inquilino?

Come deve comportarsi il conduttore che vuole chiudere anticipatamente la locazione. Entro quando deve avvisare il proprietario. Facsimile della comunicazione.

Il contratto di locazione di un immobile lega le parti alle condizioni pattuite e per il tempo stabilito. Così come il proprietario deve avere dei validi motivi per operare il recesso anticipato, anche il conduttore deve rispettare questo vincolo. Quando può interrompere l’affitto l’inquilino?

Le ragioni che portano il locatario a lasciare la casa prima della scadenza del contratto devono essere gravi e, soprattutto, occorre precisarle nella comunicazione con cui il locatore viene messo a conoscenza del recesso. È necessario, inoltre, rispettare un preavviso per mettere il padrone di casa nelle condizioni di cercare un’alternativa all’inquilino che sta per lasciare l’appartamento ed evitare in questo modo – o, almeno limitare – il danno economico.

Recesso anticipato dell’affitto: cosa deve fare l’inquilino?

La legge consente all’inquilino di recedere dal contratto di affitto in qualsiasi momento:

  • nei casi previsti nel contratto firmato con il locatore;
  • per gravi motivi sopravvenuti nel corso della locazione.

Questa facoltà è negata al locatore: una clausola che gli attribuisca la possibilità di recedere dal contratto prima della scadenza sarebbe nulla. Può, invece, negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza nei casi stabiliti dalla legge o dare disdetta al contratto alle scadenze successive alla prima.

L’inquilino deve comunicare al proprietario della casa, tramite raccomandata a/r, la sua volontà di recesso con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla scadenza. In mancanza di preavviso, il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subìto per la restituzione anticipata dell’immobile, a meno che dimostri che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

In fondo a questo articolo è possibile trovare un facsimile della comunicazione di recesso da inviare al proprietario.

Gi obblighi dell’inquilino verso il locatore per il recesso anticipato sono stati confermati recentemente dal Tribunale di Cosenza [1]. I giudici calabresi hanno ricordato in una sentenza che nel caso in cui ci siano dei gravi motivi, a prescindere da ciò che è stato stabilito nel contratto, il conduttore può recedere in qualsiasi momento con preavviso di almeno sei mesi da comunicare con raccomandata. La sentenza, però, specifica che quei «gravi motivi» alla base del recesso anticipato devono consistere in avvenimenti estranei alla volontà dell’inquilino, imprevedibili, sopravvenuti al rapporto e che ne rendano oggettivamente e oltremodo complicata la prosecuzione dell’affitto.

Non basterà, pertanto, un semplice motivo di opportunità, come ad esempio l’aver trovato una locazione più conveniente dal punto di vista economico o logistico. Potrà, invece, giustificare la decisione dell’inquilino la presenza in alcuni locali dell’immobile di vistosi segni di umidità e di condensa, tali da compromettere la salubrità degli ambienti. Ad ogni modo, e in caso di controversia, spetta al giudice di merito accertare i motivi esposti dal conduttore per il recesso anticipato.

Che cos’è il recesso convenzionale dal contratto di affitto?

Le parti possono inserire nel contratto di locazione delle clausole che consentono all’inquilino di interrompere l’affitto in qualsiasi momento per ragioni diverse dai «gravi motivi» previsti dalla legge. È quello che viene chiamato recesso convenzionale. Resta per il conduttore l’obbligo di comunicazione al proprietario tramite raccomandata a/r con un preavviso di almeno sei mesi dalla data in cui si intende lasciare l’appartamento. In mancanza del preavviso, l’inquilino è tenuto a risarcire i danni che il locatore dimostra di avere subìto per l’anticipata restituzione dell’immobile a meno che il conduttore provi che l’immobile è stato ugualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.

Le parti, comunque, possono prevedere che il recesso venga comunicato:

  • in una forma diversa rispetto alla raccomandata (ad esempio il telegramma o la notifica a mezzo ufficiale giudiziario), purché idonea ad attestare l’avvenuta ricezione da parte del locatore;
  • con un termine di preavviso maggiore o inferiore a sei mesi.

In caso di recesso convenzionale, l’interruzione anticipata della locazione non deve essere accettata dal proprietario: il contratto si scioglie senza necessità di indagini sulla gravità o sull’importanza dell’inadempimento della parte.

È possibile che la clausola di recesso sia accompagnata da quella che impone il pagamento di una somma a titolo di penale.

Una volta inviata la raccomandata, il recesso diventa irrevocabile. Il proprietario ha il diritto alla cessazione anticipata della locazione e l’inquilino deve riconsegnare l’immobile entro la data indicata nella lettera di recesso. In caso di ritardo nella riconsegna dell’immobile, il locatore ha diritto al versamento dell’indennità di occupazione ed eventualmente al risarcimento del danno.


COMUNICAZIONE DI RECESSO DEL CONDUTTORE

(da inviarsi a mezzo di raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza)

(Luogo)……… (data)……….

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in………, via………

Egregio Signor/Spettabile società…………,

con la presente comunico che a far data dal……… recedo anticipatamente dal contratto di locazione concluso in data………….. della durata di………….. attualmente in corso e relativo all’appartamento in………, via……… n……….

In caso di recesso legale:

Tale recesso è esercitato ai sensi degli effetti di cui all’art. 3 L. 431/98, stante l’impossibilità di proseguire nel rapporto di locazione in quanto……… [specificare il grave motivo sopravvenuto]

In caso di recesso convenzionale

Tale recesso è esercitato ai sensi dell’art………….. del contratto di locazione.

Le confermo pertanto che entro tale data provvederò a rilasciare l’immobile nella Sua piena disponibilità, libero da persone e da cose di mia proprietà.

Distinti saluti.

………

(Firma del conduttore)

note

[1] Trib. Cosenza sent. n. 381/2022.


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