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Affitto: dopo quante mensilità non pagate si può sfrattare l’inquilino?

2 Dicembre 2014


Affitto: dopo quante mensilità non pagate si può sfrattare l’inquilino?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 2 Dicembre 2014



Sfratto e gravità dell’inadempimento in materia di locazione: basta una sola rata, ma il padrone di casa deve attendere 20 giorni.

Un dubbio affligge tutti gli inquilini perennemente in mora con il pagamento dell’affitto: dopo quante mensilità non corrisposte il locatore li può sfrattare? A questa domanda tenteremo di fornire qualche chiarimento in questa rapida guida.

In generale

In generale, in materia di contratti, quando una parte non adempie alla propria prestazione, l’altra può svincolarsi dai propri obblighi e chiedere il risarcimento del danno invocando la cosiddetta risoluzione per inadempimento contrattuale. Ovviamente, se non c’è accordo tra le parti, ci si può rivolgere a un giudice il quale si accerta di due questioni fondamentali:

1. se veramente vi sia stato l’inadempimento e se di ciò sia responsabile il convenuto;

2. se tale inadempimento non sia di “scarsa importanza” (importanza riferita, ovviamente, all’interesse dell’altra parte: per esempio, sarebbe di scarsa importanza la consegna di un’automobile con 5 giorni di ritardo; un appartamento con 10 cm in meno di superficie calpestabile).

Sono due valutazioni che fa, di volta in volta il giudice sulla base dei casi concreti. In pratica, comunque, egli può procedere alla risoluzione del contratto solo in presenza di un inadempimento grave.

 

Nel caso di locazioni

Nel campo degli affitti, invece, queste due valutazioni (la gravità e importanza dell’inadempimento da parte dell’inquilino nel mancato pagamento delle mensilità) non le fa il giudice, ma a monte la legge. È infatti una norma [1] che scrive i casi in cui, perdurando la morosità del conduttore, si può avere il recesso dal contratto di locazione e, quindi, lo sfratto. Ebbene per poter “sbattere” fuori di casa l’inquilino ritardatario, il padrone di casa deve rispettare queste due condizioni:

1. è necessario e sufficiente il mancato pagamento di almeno una rata del canone, oppure il mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone;

2. l’inadempimento deve protrarsi per il periodo di venti giorni.

Quindi, solo al 21mo giorno, il padrone di casa può, inviata la diffida all’inquilino, intraprendere la procedura di sfratto.

E se il mancato pagamento non è per colpa dell’inquilino?

A riguardo, la Cassazione [2] ha detto che, in tema di inadempimento delle obbligazioni del contratto, la colpa del contraente inadempiente si presume, e, pertanto, al fine di vincere la presunzione di colpa, quest’ultimo deve fornire gli elementi di prova idonei a dimostrare, oltre che il dato obiettivo della sopravvenuta impossibilità della prestazione, l’assenza di colpa, ossia di avere fatto tutto il possibile per adempiere l’obbligazione.

Il che, in parole povere, significa che si ha una inversione dell’onere della prova. È cioè l’inquilino a dimostrare di aver fatto il tutto per tutto per pagare e che l’inadempimento non è dipeso da lui.

Ulteriore condizione per potersi avere la risoluzione della locazione è l’attualità dell’inadempimento al momento dell’avvio della domanda giudiziale. Non potrà quindi darsi luogo alla risoluzione del contratto per inadempimento, qualora il pagamento delle mensilità sia stato effettuato, anche se con ritardo, prima della proposizione della domanda di risoluzione da parte del locatore.

note

[1] Art. 5, Legge n. 392/1978.

[2] Cass. sent. n. 12477/2002.

Autore immagine: 123rf com


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2 Commenti

  1. Il mio locatore ha tre mensilità anticipate da me nel momento in cui ho firmato il contratto, per questioni non dipendenti dalla mia volontà, ma per un errore dell’agenzia delle entrate, per cui ho esposto querela alla Procura della Repubblica, mi è stata chiusa la partita I.V.A. e non ho potuto più lavorare e quindi far fronte , tra le tante cose, anche al versamento di quattro mensilità ed il mio locatore mi ha dato lo sfratto. In sede di causa al Tribunale, il Giudice mi ha dato una proroga di tre mesi, scaduti i quali devo onorare l’intero importo; inoltre, non ho potuto pagare tutte le spese accessorie(condominio). Voglio chiarire che l’appartamento in questione ha diversi problemi strutturali, impossibili da notare nel momento della visione dell’immobile. Cosa posso fare? Come devo comportarmi? Premetto che, ho fatto presente al locatore tutti i problemi dell’appartamento, ma lo stesso non ha intenzione di intervenire. Attendendo Vs. risposta, colgo l’occasione per ringraziarVi anticipatamente e porgere
    Distinti saluti
    Antonella Giuliano

  2. buongiorno da antonella, per motivi di salute quando deve andare via l’inquilino e come pagare. in quanto al locatore tutti i mesi sono stati pagati in nero con fatture false o non registrate alle agenzie delle entrate.

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