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Vendita a corpo: quando chiedere la riduzione del prezzo

11 Ottobre 2022
Vendita a corpo: quando chiedere la riduzione del prezzo

Cosa succede se la dimensione della casa indicata in contratto è inferiore a quella effettiva: come ottenere uno sconto. 

Nel caso di una vendita a corpo, il diritto a chiedere la riduzione del prezzo si configura molto più difficilmente di quella a metro quadro (cosiddetta “vendita a misura”). E ciò perché, se in quest’ultima una lieve differenza tra la superficie effettiva e quella riportata nel contratto può dar luogo a una richiesta di revisione del corrispettivo, nella prima invece il prezzo è determinato in relazione al bene nella sua globalità e non in funzione della sua misura; per cui esso risulta difficilmente rivedibile in caso di errori materiali. Ciò che conta, in effetti, è come l’immobile appare alla vista dell’acquirente, che lo ha visto e lo ha ritenuto di proprio interesse.

Ciò nonostante, la Cassazione [1] ha ricordato che esiste una norma che offre la possibilità, anche nella vendita a corpo, di chiedere la riduzione del prezzo. Nell’ottica di tutelare l’acquirente che, “a vista”, non riesce a rendersi conto effettivamente di quanto grande sia davvero il bene, la legge gli consente così di far valere l’eventuale differenza tra la dimensione della casa per come dichiarata e quella invece reale.

Cos’è la vendita a corpo?

Ricordiamo innanzitutto cos’è la vendita a corpo. Lo faremo in modo semplice e con due parole: si tratta della vendita in cui il bene viene venduto nella sua unità ed il prezzo non tiene conto della misura, anche quando questa è dichiarata.

Quindi il corrispettivo viene stabilito à forfait, sulla base di come si presenta l’immobile. Diversa, invece, la vendita a misura.

Ad esempio, è una vendita a corpo quella in cui un immobile della superficie di 200 metri quadrati venga venduto a 350mila euro. È invece una vendita a misura quella in cui un immobile di 200 metri quadrati venga venduto 1.750 euro per ogni metro quadro (in totale, anche in questo caso, il prezzo sarà pari a 350mila euro).

Vendita a corpo: che succede se la dimensione dell’appartamento è sbagliata?

Secondo la Corte, in un contratto di compravendita “a corpo”, contenente però anche la misura dell’immobile, in presenza di una divergenza quantitativa maggiore di un ventesimo, l’acquirente può esigere dal venditore una riduzione del prezzo e, se questi non gliela riconosce, può rivolgersi al tribunale per ottenerla “con la forza” di una sentenza di condanna.

Si applica dunque l’articolo 1538 del codice civile a norma del quale «nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell’immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto».

Non si può quindi ritenere che l’indicazione dell’esenzione dell’immobile, per come riportata nel compromesso (il cosiddetto contratto preliminare) o nel rogito (il cosiddetto contratto definitivo) abbia valore semplicemente indicativo, trattandosi comunque di vendita a corpo e non a misura. 

La possibilità di chiedere la revisione del prezzo e la parziale restituzione di quanto corrisposto, per come consentito dall’articolo 1538 appena citato, vale solo quando il contratto – preliminare e/o definitivo – indichi la dimensione dell’appartamento perché è proprio su questa dimensione che viene verificata la differenza del ventesimo tra quanto riportato e quanto invece risulta nella concretezza. Se invece il contratto definisse l’immobile nel numero di vani e nelle indicazioni catastali senza però riportarne precisamente la superficie, ma fissando un prezzo nella sua globalità, allora l’acquirente non potrebbe chiedere la riduzione del prezzo.

La Suprema corte ricorda però che questo articolo è soggetto a diverse interpretazioni. La tesi ritenuta dalla Cassazione più corretta presuppone che l’articolo 1538 (e quindi il diritto di chiedere la revisione del prezzo in caso di differenza della superficie dell’abitazione superiore a un ventesimo) si applichi sempre, salvo che le parti ne abbiano escluso espressamente l’applicazione con una clausola inserita nel contratto.  

La Suprema Corte afferma il seguente principio di diritto: «Qualora le parti concludano un contratto di compravendita “a corpo” indicando, nell’ambito di esso, la misura del bene compravenduto, si applica il rimedio di cui all’art. 1538, primo comma, cod. civ., in presenza di una divergenza quantitativa della misura del bene maggiore di un ventesimo di quella indicata nel contratto. Resta salva la facoltà delle parti di escludere l’efficacia della norma dianzi richiamata, mediante specifica clausola negoziale, pur in presenza dei requisiti previsti per la sua applicabilità». 

Come si stabilisce il nuovo prezzo a corpo?

Una volta stabilito il diritto dell’acquirente a ottenere una parziale riduzione del prezzo della compravendita in caso di divergenza superiore a un ventesimo tra la superficie effettiva e quella indicata nel contratto, sorge un secondo problema: quale regola bisogna seguire per determinare il nuovo prezzo? Essa, prosegue la Cassazione, non deve seguire il criterio del valore di mercato (che si sovrapporrebbe all’equilibrio contrattuale raggiunto dai contraenti), né il criterio proporzionale “secco” (che cancellerebbe la volontà delle parti di vendere “a corpo”, anziché “a misura”). Bisogna invece applicare un criterio proporzionale “corretto”, che prescinda dall’esatta misurazione del bene.

In pratica, la decisione viene rimessa al giudice che dovrà riequilibrare le prestazioni contrattuali delle due parti, senza stravolgere la natura del contratto, e dunque senza trasformare, di fatto, la vendita “a corpo” in vendita “a misura”.

Vendita a corpo: quando spetta la riduzione del prezzo

Sintetizzando quanto sinora detto, possiamo dire che il giudice, dinanzi a una richiesta di riduzione del prezzo di una compravendita a corpo, dovrà attenersi ai seguenti passaggi: 

  • verificare l’esistenza di una compravendita “a corpo” con specifica indicazione, nel contratto, della misura del bene compravenduto; 
  • verificare il superamento del limite quantitativo previsto dall’articolo 1538, primo comma, del codice civile (un ventesimo della misura pattuita dai contraenti);
  • riscontrare la presenza, o l’assenza, di clausola negoziale atta ad escludere il rimedio specifico di cui alla norma appena richiamata; 
  • infine, operare la riduzione del corrispettivo previsto dalle parti per ristabilire l’equilibrio contrattuale, senza modificare la natura del regolamento negoziale, e dunque senza trasformare, di fatto, la vendita “a corpo” in vendita “a misura”.

note

[1] Cass. sent. n. 29363/2022. 

Autore immagine: depositphotos.com

Cass. civ., sez. II, sent., 10 ottobre 2022, n. 29363

Presidente Lombardo – Relatore Oliva

Fatti di causa

Con atto di citazione ritualmente notificato G.I. S.r.l. evocava in giudizio D. S.r.l. dinanzi il Tribunale di Bologna, deducendo di essere utilizzatrice di un immobile, acquistato in leasing giusta contratto tra D. S.r.l., venditrice, e ABF Leasing S.p.a., acquirente, ed invocando la riduzione del prezzo di compravendita a fronte delle difformità riscontrate nel bene compravenduto. In particolare, quest’ultimo risultava avere una estensione inferiore a quella promessa ed indicata in atto di vendita ed era dotato di ascensore inidoneo allo scopo. Con autonomo atto di citazione G.I. S.r.l. evocava in giudizio, dinanzi il medesimo Tribunale, la società D. S.r.l., insieme al suo legale rappresentante ed al legale rappresentante della società che aveva effettuato la ristrutturazione dell’immobile di cui è causa, invocandone la condanna al risarcimento del danno derivante dal mancato rispetto del progetto allegato alla concessione edilizia rilasciata dal Comune di Bologna in data 18.9.1988. Nella resistenza della società convenuta, il Tribunale, dopo aver riunito i due giudizi, li decideva con sentenza n. 3122/2010, con la quale rigettava la domanda, rilevando che nella specie la compravendita era stata conclusa a corpo, e non a misura, con conseguente irrilevanza della differenza di superficie lamentata dalla società attrice. Quanto invece alla mancanza delle qualità promesse, il giudice di prime cure rilevava la tardività dell’azione. Interponeva appello avverso detta decisione G.I. S.r.l. e la Cofrte di Appello di Bologna, con la sentenza impugnata, n. 1719/2016, emessa nella resistenza di D. S.r.l., rigettava il gravame. Propone ricorso per la cassazione di detta decisione G.I. S.r.l., affidandosi a due motivi. Resiste con controricorso D. S.r.l. Il ricorso, chiamato all’adunanza camerale del 10.12.2021, in prossimità della quale ambo le parti avevano depositato memoria, è stato rinviato a nuovo ruolo, perché fosse trattato in udienza pubblica, con ordinanza interlocutoria n. 10252/2022, con la quale le parti sono state invitate a dedurre in relazione alla titolarità del rapporto ed alla legittimazione attiva, trattandosi di domanda di natura contrattuale proposta dall’utilizzatore finale di bene acquistato da una società di leasing e poi concesso in uso al detto utilizzatore con separato contratto. Con memoria depositata in seguito a detta ordinanza interlocutoria, G.I. S.r.l. ha preso posizione in relazione al tema sottoposto dal Collegio al contraddittorio delle parti. In prossimità dell’odierna udienza, ambo le parti hanno depositato memoria. Il P.G. ha concluso per il rigetto del ricorso.

Ragioni della decisione

Prima di esaminare i motivi di ricorso, va affronta la questione evidenziata con l’ordinanza interlocutoria n. 10252/2022, e dunque verificata la legittimazione attiva della società ricorrente, utilizzatrice del bene oggetto di compravendita e successivo leasing, di far valere le domande di natura contrattuale che spetterebbero all’acquirente del bene oggetto di causa. Alla luce di quanto dedotto dalla ricorrente con la memoria depositata in seguito alla predetta ordinanza interlocutoria, la legittimazione attiva va ritenuta sussistente. In forza di specifica clausola contenuta sia nel contratto preliminare del 25.10.2001, a rogito del notaio Santoro in Bologna, rep.104.976, sia nel contratto definitivo di vendita del 9.7.2003, a rogito del medesimo notaio, rep. 108.708, infatti, la società venditrice D. S.r.l. ha dichiarato espressamente che “… tutte le azioni spettanti alla ABF Leasing S.P.A. nella sua veste di Parte promissaria acquirente della porzione in oggetto, competono direttamente alla Società Utilizzatrice, pertanto riconosce la piena e incondizionata legittimazione ad agire nei propri confronti” (cfr. clausola “Spese ed oneri accessori” del preliminare e clausola “Reddito fondiario e dichiarazioni urbanistiche” del definitivo). La società utilizzatrice del bene, dunque, è pienamente legittimata a far valere le eccezioni, e a proporre le azioni e domande, di natura contrattuale che spetterebbero alla società concedente, acquirente del bene concesso in leasing. Sul punto, va infatti ribadito il principio, già enunciato nell’ordinanza interlocutoria, per cui “L’operazione di leasing finanziario si caratterizza per l’esistenza di un collegamento negoziale tra il contratto di leasing propriamente detto, concluso tra concedente ed utilizzatore, e quello di fornitura, concluso tra concedente e fornitore allo scopo (noto a quest’ultimo) di soddisfare l’interesse dell’utilizzatore ad acquisire la disponibilità della cosa, in forza del quale, ferma restando l’individualità propria di ciascun tipo negoziale, l’utilizzatore è legittimato a far valere la pretesa all’adempimento del contratto di fornitura, oltre che al risarcimento del danno conseguentemente sofferto. In mancanza di un’espressa previsione normativa al riguardo, l’utilizzatore non può, invece, esercitare l’azione di risoluzione (o di riduzione del prezzo) del contratto di vendita tra il fornitore ed il concedente (cui esso è estraneo) se non in presenza di specifica clausola contrattuale, con la quale gli venga dal concedente trasferita la propria posizione sostanziale, restando il relativo accertamento rimesso al giudice di merito poiché riguarda non la legitimatio ad causam ma la titolarità attiva del rapporto” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 19785 del 05/10/2015, Rv. 636742). Passando all’esame dei motivi di ricorso, con il primo di essi la società ricorrente lamenta la violazione degli artt. 1372 e 1538 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perché la Corte di Appello avrebbe omesso di considerare che la norma di cui all’art. 1538 c.c., costituisce norma eccezionale, che prevale rispetto alla pattuizione delle parti, a meno che non risulti provato un esplicito accordo nel senso di prescindere dal rimedio specifico di cui si discute. Ad avviso della ricorrente, poiché nel caso di specie le parti avevano compromesso in vendita un immobile avente determinate caratteristiche e consistenza, la verifica della minor estensione del bene in misura superiore ad un ventesimo di quanto pattuito avrebbe legittimato l’acquirente a proporre la domanda di riduzione del corrispettivo, ai sensi dell’art. 1538 c.c., comma 1. La censura è fondata. La Corte di Appello, dopo aver dato atto che le parti avevano individuato il bene, tanto nel preliminare che nel definitivo, con riferimento alle sue caratteristiche ed alle planimetrie, ha affermato che l’indicazione dell’estensione del bene stesso avesse valore meramente indicativo, trattandosi comunque di vendita a corpo e non a misura, ed avendo le parti inteso indicare la superficie commerciale del bene compravenduto (cfr. pag. 4 della sentenza impugnata). Inoltre, la Corte Bolognese ha ritenuto che il rimedio previsto dall’art. 1538 c.c., si applicherebbe soltanto all’ipotesi in cui una delle parti venga a conoscenza, in epoca successiva alla vendita, della minor consistenza del bene venduto; poiché nel caso di specie le parti, dopo aver indicato nel contratto preliminare di compravendita le misure del cespite di cui è causa, avevano comunque stipulato il definitivo, ciò dimostrerebbe – secondo la Corte di merito – il loro comune intento di dar corso al progetto negoziale, “… rinunciando a sollevare eccezioni sulla non congruità del prezzo ed a richiedere la sua eventuale riduzione” (cfr. pag. 5 della sentenza impugnata). In realtà, come chiarito dal ricorso e dalle memorie prodotte da parte ricorrente, che riportano in modo specifico le clausole degli accordi intervenuti tra le parti (peraltro allegati sia agli atti del giudizio di merito che al fascicolo del presente giudizio), nel caso di specie l’immobile era stato individuato, tanto nel contratto preliminare che nel contratto definitivo, non soltanto in relazione alle sue caratteristiche ed ai dati catastali, ma anche con espressa indicazione della sua consistenza e rinvio ad una planimetria descrittiva. In particolare, il bene risulta descritto, in ambedue i documenti negoziali, come un ufficio di mq. 400 di superficie comerciale, corrispondenti a mq. 372 di superficie utile, con annessi autorimessa di mq. 12,50, cantina di mq. 8 e lastrico solare adiacente (cfr. pagg. 5 e s. del contratto preliminare del 25.10.2001, rep. 104.976, racc. 16.715, nonché pagg. 7 e s. del contratto definitivo del 9.7.2003, rep. 108.708, racc. 18.804). Non è dunque condivisibile l’affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, secondo cui l’indicazione della superficie del cespite oggetto della compravendita avrebbe contenuto meramente indicativo, in quanto riferibile alla sola superficie commerciale, e non a quella utile; al contrario, la descrizione contenuta nelle due pattuizioni, preliminare e definitiva, appena richiamate, fa espresso riferimento, quanto all’immobile principale adibito ad ufficio, sia alla superficie commerciale (400 mq.) sia a quella utile (372 mq.). La volontà delle parti, dunque, è sempre stata quella di negoziare il medesimo bene, identificato come anzidetto; non e’, di conseguenza, possibile ricavare, dalla sola circostanza dell’avvenuta stipulazione del contratto definitivo, una intenzione diversa da quella espressa nel preliminare, espressamente confermata anche in sede di rogito di compravendita. Proprio perché le parti hanno confermato, nel definitivo, la medesima descrizione del bene già contenuta nel contratto preliminare, la stipulazione del primo non implica alcuna modificazione dell’originario intento negoziale, ma – al contrario – lo conferma, e dimostra dunque che l’oggetto della compravendita intervenuta tra D. S.r.l. e G.I. S.r.l. era un bene immobile di estensione commerciale pari a 400 mq., corrispondenti ad una superficie utile di mq. 372, con relative pertinenze ed annessi. Alla fattispecie, di conseguenza, si applica il rimedio previsto dall’art. 1538 c.c., secondo cui “Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell’immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicate, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto”. Esso, infatti, presuppone che le parti abbiano espressamente indicato, nell’ambito di un contratto di compravendita “a corpo”, la misura del bene compravenduto, appunto come è accaduto nel caso di specie. Ciò posto, è necessario ripercorrere brevemente l’interpretazione che, della disposizione appena richiamata, è stata fornita da questa Corte. In diversi precedenti si è affermato che “Anche nella vendita immobiliare “a corpo”, la menzione nel contratto della misura dell’immobile costituisce, nella previsione dell’art. 1538 c.c., un elemento cui la norma stessa, ricorrendo determinati presupposti di carattere oggettivo (misura reale del bene inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata in contratto), attribuisce importanza al fine della possibilità di chiedere la rettifica del prezzo, che può essere ritenuta esclusa solo nel caso in cui, dalla interpretazione del contratto, risulti che le parti abbiano inteso derogare alla norma medesima, escludendone l’applicabilità, per avere esse considerato irrilevante del tutto l’effettiva estensione dell’immobile, quale che essa sia” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11793 del 19/05/2006, Rv. 592538; conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7238 del 26/06/1995, Rv. 493116 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7594 del 09/07/1991, Rv. 473026). L’esclusione della clausola legale di cui all’art. 1538 c.c., in presenza di contratto di compravendita “a corpo” contenente l’indicazione della misura del bene compravenduto, presupporrebbe dunque la prova di un’esplicita pattuizione tra le parti. In altra occasione, invece, questa Corte ha affermato che “Ai sensi dell’art. 1538 c.c., nella vendita a corpo – a differenza di quella a misura disciplinata dall’art. 1537 c.c. – il prezzo pattuito è determinato con riguardo all’immobile nella sua entità globale indipendentemente dalle effettive dimensioni, salvo che la sua misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo a quella indicata in contratto, sicché l’estensione del fondo, ancorché sia stata dalle parti indicata in contratto, assume rilevanza soltanto ai fini della identificazione del bene effettivamente venduto, che va compiuta attraverso l’interpretazione secondo i canoni legali della volontà negoziale” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19600 del 29/09/2004, Rv. 577441). Secondo questa ipotesi ricostruttiva, parzialmente divergente da quella seguita dall’orientamento prevalente, l’operatività del rimedio di cui all’art. 1538 c.c., potrebbe essere esclusa anche in assenza di specifica pattuizione delle parti, all’esito del procedimento interpretativo del contratto e della volontà dei paciscenti, da condurre nel rispetto dei criteri generali di cui all’art. 1362 c.c. e ss.. Infine, in altra fattispecie si è affermato che “Nella vendita “a corpo” il prezzo è stabilito in relazione all’entità globale del bene indipendentemente dalle sue dimensioni reali, sicché non si procede a diminuzione salvo che la misura reale sia inferiore di un ventesimo rispetto a quella precisata nel contratto, che determina il venir meno della presunzione di indifferenza delle parti rispetto al minor valore dell’immobile e l’applicazione delle ordinarie regole di riduzione del corrispettivo in caso di non corrispondenza tra qualità promesse e cosa trasferita” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18263 del 17/09/2015, Rv. 637188). Secondo questa terza ipotesi interpretativa, si configurerebbe una presunzione di indifferenza della divergenza quantitativa del bene oggetto del progetto negoziale, che sarebbe superata dalla dimostrazione dell’entità di detta divergenza (maggiore di un ventesimo rispetto alla misura indicata nel contratto). Dall’adesione a ciascuna delle tre opzioni interpretative derivano conseguenze in relazione alle caratteristiche, alla portata ed al funzionamento dello specifico rimedio di cui all’art. 1538 c.c., comma 1, certamente applicabile esclusivamente in presenza di un contratto di compravendita “a corpo” contenente l’espressa indicazione della misura del bene compravenduto. La prima ipotesi, infatti, presuppone che la clausola di cui all’art. 1538 c.c., comma 1, si applichi sempre, a meno che le parti ne abbiano escluso espressamente la vigenza. La seconda ipotesi, invece, demanda al giudice di merito l’interpretazione dell’effettiva volontà delle parti, da condurre nel rispetto dei principi generali, ed ammette la possibilità di escludere la vigenza della clausola legale in esame anche in assenza di espressa pattuizione dei paciscenti in tal senso. La terza, infine, fa derivare l’applicabilità del rimedio di cui si discute dalla semplice verifica dell’esistenza di una divergenza quantitative superiore ad un ventesimo di quanto era stato pattuito tra le parti. Il collegio ritiene opportuno dare continuità alla prima tesi, anche in ragione della sua prevalenza rispetto alle altre due. Essa, infatti, da un lato assicura la precisa perimetrazione del rimedio in esame, limitato ai soli casi in cui la vendita sia conclusa “a corpo” con espressa indicazione della misura del bene compravenduto, e dunque con estrinsecazione della volontà delle parti di negoziare proprio un bene dotato delle caratteristiche quantitative indicate in contratto. Dall’altro lato, valorizza la volontà delle parti, desumibile -appunto- dall’indicazione della misura del bene, ma lascia alle stesse la facoltà di escludere l’efficacia della norma in esame, mediante inserzione di esplicita clausola nel loro regolamento negoziale. La seconda ipotesi, invece, non assicura analoga certezza nella perimetrazione dell’applicabilità del rimedio in esame, poiché fa confluire la verifica dell’intenzione delle parti di assoggettare il loro regolamento negoziale al rimedio di cui all’art. 1538 c.c., comma 1, nell’ambito del procedimento di interpretazione del contratto e di ricostruzione della volontà delle parti stesse. Così argomentando, la circostanza che queste ultime, nell’ambito di un contratto di vendita “a corpo”, abbiano espressamente indicato la misura del bene negoziato non implica l’automatica applicazione, a quella pattuizione, della norma di cui anzidetto. La terza opzione interpretativa, d’altro canto, sconfina in un eccessivo rigore, nella parte in cui afferma che l’applicazione del rimedio di cui all’art. 1538 c.c., comma 1, deriverebbe dalla semplice verifica dell’esistenza di una divergenza superiore ad un ventesimo della misura pattuita tra le parti. Anche perché, nel momento in cui si postula che la norma in esame si applica soltanto in presenza di contratto “a corpo” nel cui ambito le parti abbiano indicato la misura del bene compravenduto, è evidente che, oltre al presupposto quantitativo sopra indicato (rappresentato dal superamento della soglia di 1/20 della misura pattuita), debba sussistere anche una manifestazione di volontà dei paciscenti. In definitiva, va data continuità alla prevalente interpretazione, con affermazione del seguente principio di diritto: “Qualora le parti concludano un contratto di compravendita “a corpo” indicando, nell’ambito di esso, la misura del bene compravenduto, si applica il rimedio di cui all’art. 1538 c.c., comma 1, in presenza di una divergenza quantitativa della misura del bene maggiore di un ventesimo di quella indicata nel contratto. Resta salva la facoltà delle parti di escludere l’efficacia della norma dianzi richiamata, mediante specifica clausola negoziale, pur in presenza dei requisiti previsti per la sua applicabilità”. Da quanto esposto deriva che nel caso di specie, in presenza di specifica indicazione della misura del bene nel contratto di vendita “a corpo” ed in assenza di prova di un accordo, esplicito e non equivoco, tra le parti, finalizzato alla conservazione del progetto negoziale nonostante la riscontrata difformità della cosa venduta in misura superiore ad un ventesimo di quanto pattuito, la Corte di Appello di Bologna ha errato nell’affermare che la stipulazione del contratto definitivo implicherebbe di per sé rinuncia ad avvalersi del rimedio specifico di cui all’art. 1538 c.c., comma 1. Sul punto, peraltro, va ribadito l’ulteriore principio, esso pure affermato dalla giurisprudenza di questa Corte, secondo cui “In tema di vendita immobiliare “a corpo”, l’art. 1538 c.c., comma 1, risponde alla necessità di ripristinare l’equilibrio delle prestazioni quale in concreto fissato dalle parti e, tuttavia, pregiudicato dalla sperequazione emersa dopo la stipula. Pertanto, la revisione del prezzo non deve seguire il criterio del valore di mercato (che si sovrapporrebbe all’equilibrio contrattuale raggiunto dai contraenti), né il criterio proporzionale “secco” (che cancellerebbe la volontà delle parti di vendere “a corpo”, anziché “a misura”), dovendosi applicare, invece, un criterio proporzionale “corretto”, che prescinda dall’esatta misurazione del bene, entro l’ambito per il quale è esclusa la revisione ex art. 1538 c.c.” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19890 del 29/08/2013, Rv. 627569). Ove infatti il giudice di merito seguisse, nella revisione del prezzo pattuito tra le parti, il criterio del valore di mercato o il valore proporzionale, finirebbe per sovrapporsi alla volontà delle parti, trasformando di fatto la vendita da “a corpo” in vendita “a misura”. In altri termini, il procedimento interpretativo devoluto al giudice di merito si articola in quattro fasi successive: 1) in primo luogo, occorre verificare l’esistenza di una compravendita “a corpo” con specifica indicazione, nel contratto, della misura del bene compravenduto; 2) in secondo luogo, va verificato il superamento del limite quantitativo previsto dall’art. 1538 c.c., comma 1, (un ventesimo della misura pattuita dai paciscenti); 3) in terzo luogo, dev’essere riscontrata la presenza, o l’assenza, di clausola negoziale atta ad escludere il rimedio specifico di cui alla norma appena richiamata; 4) infine, è necessario operare la riduzione del corrispettivo previsto dalle parti, in funzione riequilibratoria del sinallagma contrattuale, senza modificare la natura del regolamento negoziale, e dunque senza trasformare, di fatto, la vendita “a corpo” in vendita “a misura”. Il giudice del rinvio dovrà dunque procedere ad una nuova disamina della fatttispecie, avendo cura di uniformarsi ai principi di diritto esposti in motivazione e di dispiegare la valutazione del merito nel rispetto della scansione logica appena descritta. Dall’accoglimento, nei termini indicati, della prima censura deriva l’assorbimento del secondo motivo di ricorso, con il quale la società ricorrente denuncia la violazione dell’art. 1362 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente interpretato le risultanze del contratto di compravendita, ravvisando nel fatto che le parti avessero comunque concluso la vendita una prova della loro intenzione di procedure nel progetto negoziale, senza dare rilevanza alla differenza di superficie del bene venduto. Ad avviso della ricorrente, proprio tale circostanza avrebbe dovuto condurre il giudice di merito all’opposta conclusione, posto che anche nel definitivo le parti avevano indicato l’estensione del cespite, così manifestando il loro intento di vendere, ed acquistare, proprio un bene avente quella determinata estensione, e non un bene di estensione inferiore. La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alla censura accolta, e la causa rinviata alla Corte di Appello di Bologna, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo. Cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Bologna, in differente composizione.


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