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Distanze legali in condominio

12 Ottobre 2022 | Autore:
Distanze legali in condominio

Condizionatori, tubi del gas, ventole, antenne, verande e pergolati: quando le opere possono dar fastidio al vicino se sono troppo vicine.

Il Codice civile prevede una serie di norme volte a definire le distanze che devono sussistere tra costruzioni tra loro confinanti. Secondo la giurisprudenza, gran parte di queste regole valgono non solo in senso orizzontale, ossia tra opere realizzate su terreni confinanti, quindi l’uno dinanzi all’altro, ma anche in senso verticale come succede, ad esempio, nei condomini. Ed è proprio in materia di distanze legali in condominio che si accendono spesso le dispute tra vicini di casa: come, ad esempio, quelle sulla possibilità di realizzare una veranda, di installare un condizionatore, di collocare una pergotenda per ripararsi dal sole e così via. 

Alcune di queste opere tolgono aria e luce ai condomini del piano superiore; in altri casi, gli impianti di riscaldamento o raffreddamento producono esalazioni e vapori che entrano fin negli appartamenti limitrofi. Ed ecco che, puntualmente, si rivendica il rispetto dei limiti imposti dal Codice civile.

Ma l’osservanza delle distanze legali in condominio trova, a volte, un insormontabile ostacolo: quello della struttura dell’edificio stesso che, in alcuni casi, è troppo “compatto” per consentire il rispetto dei limiti di legge. È ciò che succede nei moderni palazzi dove, per sfruttare al massimo la volumetria consentita dai piani regolatori comunali, i costruttori sono costretti ad “ammassare” tra loro le unità abitative. Con l’inevitabile conseguenza che non sempre è possibile garantire i parametri delle distanze scritti in un’epoca completamente diversa, almeno sotto il profilo urbanistico.

Cerchiamo di fare il punto della situazione e di vedere, innanzitutto, cosa dice la legge per poi passare in rassegna le interpretazioni dei giudici.

Distanze tra costruzioni

La legge fissa una distanza minima tra costruzioni confinanti. In particolare, le costruzioni su fondi confinanti appartenenti a proprietari diversi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute ad una distanza:

  • non minore di 3 metri le une dalle altre. I Comuni possono stabilire distanze superiori ma non inferiori;
  • una distanza minima assoluta di 10 metri fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, in tutte le zone omogenee del territorio comunale ad eccezione dei centri storici, nei quali per gli interventi di risanamento e di ristrutturazione, le distanze tra edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti fra i volumi edificati preesistenti. Sono ammesse distanze inferiori nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche. Tali norme sono inderogabili.

Queste distanze si applicano solo alle “costruzioni” ossia alle opere stabili, immobilizzate al suolo ed elevate da esso. Un esempio può essere costituito da una veranda o un gazebo.

Distanze tra manufatti

Le distanze sono diverse quando, dalle costruzioni, passiamo ai cosiddetti manufatti. 

Pozzi, cisterne, fosse di latrina o concime devono stare a una distanza non inferiore a 2 metri.

Tubi d’acqua, gas e simili devono invece rispettare una distanza non inferiore a 1 metro. Un esempio è costituito dai condizionatori caldo/freddo.

Macchinari pericolosi e depositi nocivi devono infine rispettare la distanza indicata dai regolamenti locali e generali; in mancanza di regolamento deve rispettarsi la distanza necessaria a preservare i fondi confinanti da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza.

Distanze in condominio 

In linea di massima, le distanze indicate dalla legge valgono anche nei condomini. Ma, come chiarito dalla giurisprudenza, le distanze legali tra unità abitative poste tra loro in senso verticale (condomini di due piani diversi) oppure orizzontale (condomini dello stesso piano) possono essere derogate se la conformazione del condominio non consente di osservare i suddetti limiti. A tal fine, una perizia deve mostrare l’incompatibilità tra le distanze legali imposte dal Codice civile e la struttura dell’edificio condominiale. Questa incompatibilità non può però risolversi nel divieto di realizzazione di opere o di installazione di manufatti come condizionatori: bisogna quindi trovare la migliore soluzione per contemperare le due opposte esigenze dei vicini anche quando le relative abitazioni siano particolarmente vicine. 

Il condizionatore troppo vicino

La Corte di Appello di Bologna [1], con riferimento alla controversia tra due condomini insorta per via dell’installazione di un condizionatore troppo vicino all’appartamento antistante, ha ritenuto che non necessariamente debba trovare applicazione la distanza legale di un metro prevista dal Codice civile. Tale disposizione, relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi, è applicabile «anche con riguardo agli edifici in condominio». Tuttavia, le norme relative ai rapporti di vicinato trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto «in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari».

Pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condòmini, «il giudice è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole», considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali. 

Quando distanze legali non si applicano in condominio 

Del resto, questa è stata l’interpretazione più volte espressa dalla stessa Cassazione [2]. Secondo la Corte, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato trovano applicazione rispetto alle singole unità immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei singoli proprietari; pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice è tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali. 

Nel caso di specie, alcuni condomini avevano collocato, senza rispettare le distanze legali, una tubazione per il passaggio del gas metano lungo il muro che divideva la propria unità immobiliare da quella di altro condomino, il quale aveva così proposto, nei loro confronti, domanda di risarcimento danni e ripristinatoria. La Corte ha accolto tale pretesa, dando rilievo alla circostanza che i convenuti non avevano fornito alcuna prova circa l’impossibilità di posizionare altrove la tubazione.

Ne deriva che, anche con riferimento ai tubi dell’impianto di riscaldamento, la distanza di 1 metro è derogabile solo ove tale distanza sia incompatibile con la struttura degli edifici condominiali.

Del resto, è stata la stessa Cassazione ad ammettere la possibilità di installare un’antenna o far passare i relativi cavi sulla proprietà del vicino (ad esempio il balcone) se il condomino interessato all’opera non ha lo spazio sufficiente.


note

[1] C. App. Firenze, sent. n. 1865/2022.

[2] Cass. sent. n. 12520/2010; 1989/2016 e 17549/2019.


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