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Lo sai che? Recesso anticipato dall’affitto: bisogna pagare 6 mesi di canone?

Lo sai che? Pubblicato il 3 dicembre 2014

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> Lo sai che? Pubblicato il 3 dicembre 2014

Indennità di preavviso dovuta solo se il locatore abbia accettato con riserva la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Un problema che spesso si pone quando l’inquilino lascia l’appartamento in affitto prima della scadenza del contratto, è se e quando quest’ultimo, pur avendo abbandonato l’immobile, sia tenuto a pagare i canoni per i sei mesi di preavviso che egli, comunque, deve sempre dare.

La legge [1], a riguardo, stabilisce che il conduttore può sempre recedere dal contratto di locazione, qualora ricorrano gravi motivi; ma in tali casi egli ne deve dare preavviso sei mesi prima rispetto alla data in cui si intende porre fine alla locazione (per sapere cosa si intende per “gravi motivi” leggi “Come e quando recedere dal contratto di locazione abitativa”).

In questa sede, possiamo comunque ricordare che i “gravi motivi” devono consistere in fatti indipendenti dalla volontà dell’inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto. Anche in presenza di tali oggettive motivazioni, il termine di preavviso di sei mesi – salvo patto contrario – deve essere rispettato.

Nella comunicazione di recesso inviata (con raccomandata a.r.) al padrone di casa, il conduttore è tenuto a dichiarare, a pena di inefficacia, i gravi motivi, al fine di permettere al locatore un’eventuale tempestiva contestazione.

Il problema sorge, dunque, per il pagamento dei canoni che matureranno durante tale semestre qualora l’inquilino sia andato via prima. È dovuta o no la cosiddetta “indennità di preavviso” ossia il pagamento delle mensilità per tale periodo intermedio?

A riguardo, è chiarificatrice una sentenza del Tribunale di Milano [2]. Secondo i giudici meneghini, in materia di locazioni di immobili urbani, qualora il conduttore abbia esercitato il recesso dal contratto di locazione effettuando la riconsegna dell’immobile prima della scadenza del termine di sei mesi di preavviso bisogna distinguere due ipotesi:

1. se il locatore abbia “accettato con riserva” tale riconsegna, l’inquilino resta obbliato a corrispondere i canoni sino alla citata scadenza.

Se invece, durante i sei mesi, il padrone di casa sia riuscito a trovare un nuovo inquilino, l’obbligo di pagare i canoni si ferma alla data in cui lo stesso immobile sia stato riassegnato in locazione al nuovo conduttore.

2. se, invece, il locatore accetta in forma scritta e senza riserve, la riconsegna dell’immobile prima della scadenza dei sei mesi, sottoscrivendo un documento che attesti l’intervenuta risoluzione del contratto [3], l’inquilino può essere esonerato dal pagamento della cosiddetta “indennità di preavviso”.

In ogni caso, in caso di risoluzione anticipata – ove il contratto sia stato registrato [4] – è dovuta l’imposta di risoluzione dell’importo di 67 euro.

Diritto di recesso senza preavviso e senza indennità

Le parti possono comunque inserire nel contratto di locazione una clausola che preveda la possibilità per il conduttore (e solo per il conduttore) di recedere in qualunque momento dal contratto a prescindere dalla sussistenza di gravi motivi, e con un preavviso anche inferiore ai sei mesi normativamente fissati.

Tali deroghe sono consentite solo se a favore dell’inquilino, in quanto mirano riconoscere una maggiore tutela a quest’ultimo, considerato contraente debole.

Se non vi è diverso accordo tra le parti (che sarebbe comunque legittimo), anche in tali casi il canone di locazione dovrà essere corrisposto pure durante i sei mesi successivi alla data della comunicazione di recesso. Le parti, però, potrebbero accordarsi per termini minori di pagamento.

note

[1] Art. 3, ult. co., L. 431/98.

[2] Trib. Milano, sent. del 6.03.1997.

[3] A norma dell’art. 1372 cod. civ.

[4] A norma dell’art. 17 del Dpr 26 aprile 1986, n. 131.

Autore immagine: 123rf com


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9 Commenti

  1. Buongiorno, io sono una conduttrice con un contratto di affittto 4+4, la scadenza del contratto dei primi 4 anni è fissata il 30/09/2017.
    Ora sono in trattativa per acquisto prima casa, come mi devo comportare?
    Se faccio la raccomandata di 6 mesi di preavviso posso comunque lasciare la casa in questi 6 mesi di preavviso?
    Cosa mi comporta?
    Resto in attesa e porgo saluti

  2. Per quanto riguarda le spese condominiali, esse seguono il regime stabilito nel contratto di locazione.
    Quindi, considerate le varie ipotesi chiarite nell’articolo su esposto, nel caso in cui l’inquilino si trovi a dover pagare le mensilità di preavviso, per quei mesi, può ancora disporre del bene, quindi, se così è stato pattuito in contratto, evidentemente dovrà pagare anche le spese condominiali.

  3. Salve, abbiamo stipulato un contratto per studenti, per un periodo di sei mesi, nel contratto pre-compilato in carta protocollata il diritto di recesso per cause straordinarie deve essere comunicato con un anticipo di sei mesi, come possiamo cambiarlo a 3 mesi? Si può scrivere a penna? e come?

    Grazie

  4. Buongiorno, io ho acquistato un nuovo immobile mentre ero ancora in affitto, ho dato i sei mesi di preavviso e nonostante io non viva più in quell’immobile sto continuando a pagare l’affitto fino alla scadenza dei sei mesi di preavviso. I veccho proprietari nel frattempo però hanno venduto quell’appartamento senza però avvisarmi, io mi domando, ma l’affitto devo continuare a pagarlo?

  5. Buongiorno, io ho acquistato un nuovo immobile mentre ero ancora in affitto, ho dato i sei mesi di preavviso e nonostante io non viva più in quell’immobile sto continuando a pagare l’affitto fino alla scadenza dei sei mesi di preavviso. I veccho proprietari nel frattempo però hanno venduto quell’appartamento senza però avvisarmi, io mi domando, ma l’affitto devo continuare a pagarlo?

  6. Buongiorno, io ho un appartamento in affitto e l’inquilino ha deciso di recedere anticipatamente al contratto per gravi motivi, dovuti alla presenza di muffa e umidità in casa che a suo dire gli stanno provocando crisi asmatiche. Così mi ha detto che i 6 mesi di preavviso non può darmeli ma che rimarrà solo i mesi necessari per il trasloco (1 e mezzo massimo 2).
    Vorrei sapere se posso comunque richiedere i 4 mesi restanti e come posso agire nel caso in cui non voglia pagarmeli.
    Grazie in anticipo per la risposta

  7. Ho disdetto l’affitto di casa con la parola del proprietario che l’avrebbe affitta (abito in una città universitaria per cui la locazione sarebbe ragionevolmente facile) dopo un mese scopro poi che il proprietario non vuole più affittare ma bensì vendere… sono tenuta a pagare il restante preavviso? Grazie in anticipo per la risposta

  8. Salve dovrei andare a vivere col.mio compagno perché aspetto due gemelli ,dovrei dare preavviso sei mesi ma vorrei lasciare prima anche per problemi economici gravi,basta far trattenere la caparra versata alometto della stipula del contratto per i 4 mesi rimanenti?spero di essere stata chiara .grazie

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