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Lo sai che? Disdetta della locazione: come si fa

Lo sai che? Pubblicato il 3 dicembre 2014

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> Lo sai che? Pubblicato il 3 dicembre 2014

Affitto: il padrone di casa può inviare una lettera di recesso anticipato rispettando le seguenti modalità.

Dopo esserci occupati dei casi in cui l’inquilino può dare disdetta anticipata dalla locazione (leggi “Come e quando recedere dal contratto di locazione abitativa”) e di quanto, a fronte di ciò, debba pagare in termini indennità di preavviso, ci occuperemo ora della disdetta inviata da parte del locatore (il padrone di casa) e delle modalità con cui essa va effettuata.

Un elemento essenziale del contratto di locazione è la fissazione di un termine di durata del rapporto.

La locazione a tempo determinato si estingue, senza necessità di preventiva disdetta, con lo spirare del termine, salvo intervenga una tacita rinnovazione del contratto.

Se non è stato fissato un termine (locazione a tempo indeterminato), ai fini della cessazione del contratto è necessario comunicare disdetta. Per gli immobili urbani si prevede che, in mancanza di tempestiva disdetta, il contratto si rinnova automaticamente.

La disdetta ha soltanto la funzione di impedire la prosecuzione o la rinnovazione del contratto di locazione e non già di determinare la cessazione del rapporto prima della scadenza. Ne consegue che, ove la stessa sia stata intimata per un termine di scadenza anteriore, vale per il termine successivo [1].

Per quanto attiene alle modalità di trasmissione della disdetta, se non specificato dalle parti nel contratto può indifferentemente essere comunicata per iscritto o verbalmente. Essa potrebbe anche essere contenuta in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza [2].

La legge si riferisce genericamente ad una “comunicazione“, ma, in tal caso, sarà più opportuno informare il conduttore mediante una raccomandata con avviso di ricevimento.

La disdetta può anche essere inviata con mezzi di uguale efficacia come, per esempio: la posta elettronica certificata (PEC), il telegramma, la raccomandata a mani, ecc.

La disdetta richiede che il locatore riesca a provare non solo l’invio dell’atto, ma anche che lo stesso sia giunto a conoscenza del destinatario. In pratica è necessario dimostrare che la dichiarazione sia pervenuta all’indirizzo del destinatario. Ciò comporta che non è necessario che il mittente provi la ricezione della raccomandata in questione da parte del destinatario o di persona autorizzata a riceverla, ma è sufficiente che si dimostri l’avvenuto recapito del plico raccomandato all’indirizzo del destinatario, salva per quest’ultimo la possibilità di provare di non aver avuto notizia, senza sua colpa di detta ricezione.

Inoltre, la ricezione dell’atto deve intervenire entro il termine legale: nel regime speciale degli immobili urbani, sei mesi prima, per le locazioni ad uso abitativo, un anno prima per le locazioni ad uso diverso, diciotto mesi prima per le locazioni ad uso alberghiero. Salvo diverso accordo tra le parti.

In caso di comproprietà dell’unità immobiliare data in affitto, ogni comproprietario può agire in giudizio per ottenere il rilascio dell’immobile per finita locazione, trattandosi di un atto di ordinaria amministrazione della cosa comune per il quale si deve presumere che sussista il consenso degli altri comproprietari o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione.

Invece, in caso di più inquilini, la disdetta inviata a uno solo di essi è efficace anche nei confronti di tutti gli altri, cui non c’è bisogno di inviare la medesima comunicazione. Tale disdetta, infatti, è volta a determinare la cessazione del rapporto locatizio alla scadenza contrattuale e, conseguentemente, ad imporre al conduttore la riconsegna del bene locato e cioè l’esecuzione di una prestazione indivisibile.

FORMULA DI DISDETTA DEL LOCATORE

Luogo, data

Egr. Sig. _______

via , n. __________

RACCOMANDATA a.r.

OGGETTO: Rinuncia al rinnovo del contratto di locazione dell’immobile situato in____ , via ____ , n. ____ , stipulato in data ____.

In forza di quanto previsto dall’art. 2 legge 9 dicembre 1998, n. 431, Le comunico, in vista della prossima scadenza contrattuale del _____ , di voler rinunciare al rinnovo del contratto stesso.

Distinti saluti.

Il locatore

note

[1] Cass. sent. n. 1318/1996.

[2] Cass. sent. n. 263 del 7.01.2011.

Autore immagine: 123rf com


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