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Bonus prima casa: quando spetta a chi ne ha già una

12 Ottobre 2022 | Autore:
Bonus prima casa: quando spetta a chi ne ha già una

In quali casi l’agevolazione per l’acquisto dell’abitazione principale viene riconosciuta anche a chi possiede già un immobile nello stesso Comune.

Un grosso ostacolo alla possibilità di ottenere le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale – in breve, il bonus prima casa – consiste nel fatto di essere già proprietari di un altro immobile, idoneo all’uso abitativo e ubicato nello stesso Comune in cui si trova quello oggetto dello sconto d’imposta. Il cosiddetto «immobile pre-posseduto», infatti, impedisce il riconoscimento dei benefici; e, se sono stati già fruiti, l’Agenzia delle Entrate provvederà a recuperare le imposte “risparmiate”, applicando anche gli interessi e una sanzione del 30%. Eppure, in alcuni casi, è possibile aggirare legalmente questo divieto: il risultato è che il bonus prima casa spetta a chi ne ha già una.

Bonus prima casa: condizioni per il riconoscimento

Per avere diritto al bonus prima casa e così beneficiare del forte sconto d’imposta (quella di registro scende al 2% rispetto all’ordinario 9% sulle compravendite immobiliari e, se si compra dal costruttore, l’Iva è al 4% anziché al 10%) bisogna rispettare le seguenti condizioni:

  • l’immobile da acquistare con le agevolazioni non deve essere di lusso (è considerato tale quello inserito nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9);
  • la casa deve trovarsi nel Comune ove l’acquirente ha già la propria residenza, oppure, se risiede altrove, deve impegnarsi a stabilirla nel Comune ove si trova la nuova casa entro i 18 mesi successivi alla data di acquisto, con un’espressa dichiarazione da inserire nel rogito;
  • l’acquirente non deve essere proprietario o titolare di altri diritti reali (usufrutto, uso e abitazione), neppure in comunione con il coniuge, di un altro immobile ad uso abitativo situato nello stesso Comune ove si trova la casa da acquistare con le agevolazioni;
  • l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, di proprietà o altri diritti reali su altri immobili già acquistati con le agevolazioni prima casa e situate in qualsiasi parte d’Italia.

Bonus prima casa se si possiede già un immobile

Una prima possibilità per mantenere il diritto alle agevolazioni fiscali è data dalla vendita del precedente immobile, purché ciò avvenga entro 12 mesi dalla compravendita della casa da acquistare con le agevolazioni. Questo beneficio è stato introdotto a partire dal 2016: quindi, adesso, la condizione necessaria per fruire delle agevolazioni prima casa sul nuovo immobile acquistato da chi è già proprietario di un’abitazione è quella di realizzare la vendita dell’immobile pre-posseduto entro un anno dal nuovo acquisto, cioè quello che beneficia del bonus prima casa.

Per vedersi riconoscere l’agevolazione fiscale è necessario indicare, nell’atto di acquisto del nuovo immobile agevolato, l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno; se ciò non avviene, lo sconto d’imposta già usufruito viene recuperato dall’Agenzia delle Entrate, insieme agli interessi maturati e con una sanzione applicata nella misura del 30% sulla differenza tra le imposte ordinarie dovute e quelle agevolate.

Bonus prima casa se la precedente è inidonea come abitazione

Un’altra strada praticabile per non perdere il bonus prima casa è stata aperta dalla giurisprudenza della Cassazione, che lo ha ribadito in una nuova sentenza [1]: si può dimostrare che l’appartamento già posseduto è troppo piccolo per viverci, ossia – come dicono testualmente gli Ermellini – per «soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente e della sua famiglia». In questi casi – spiegano i giudici – si riscontra una «effettiva inidoneità del fabbricato», da ritenersi «inadeguato per le ridotte dimensioni» (nella vicenda esaminata, l’appartamento consisteva di due vani e mezzo). Così le agevolazioni prima casa sono salve anche per chi acquista un nuovo immobile pur avendone già uno intestato.

I giudici guardano alla sostanza delle cose e riconoscono che lo “spirito” del bonus prima casa è senza dubbio quello di «agevolare l’acquisto di un alloggio finalizzato a sopperire ai bisogni abitativi dell’acquirente e della sua famiglia». Perciò – spiega la sentenza – il beneficio fiscale va riconosciuto anche quando il contribuente possiede già «un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative del soggetto».

Gli Ermellini ricordano che «in tema di agevolazioni prima casa, l’idoneità della casa di abitazione già posseduta va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative)»: ecco perché in determinati casi «non costituisce ostacolo all’applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile».

Questo orientamento non è nuovo, ed era stato affermato dalla Suprema Corte in precedenti pronunce [2]; adesso, si è ulteriormente rafforzato e l’elemento decisivo che fa ritenere solida e persuasiva tale impostazione è il richiamo a una pronuncia della Corte Costituzionale [3]. Infatti la Consulta già nel 2011 aveva affermato che «la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative del soggetto».


note

[1] Cass. ord. n. 29365 del 10.10.2022.

[2] Cass. sent. n. 2278/2016, n. 2565/2018 e n.5051/2021.

[3] C. Cost. sent. n. 203/2011.

Cass. civ., sez. VI-T, ord. 10 ottobre 2022 n. 29365
Presidente Esposito – Relatore La Torre

Ritenuto che:

L’Agenzia delle Entrate ricorre per la cassazione della sentenza della CTR del Lazio, che in controversia su impugnazione da parte di D.G. di avviso di liquidazione per imposta di registro anno 2012 per revoca delle agevolazioni “prima casa” – per essere già proprietario di altro immobile sito nello stesso Comune – ha respinto l’appello dell’Ufficio. La CTR, preso atto della sentenza della Corte Cost. n. 203/2011 e dell’indirizzo della giurisprudenza di legittimità che tiene conto di circostanze di natura soggettiva e oggettiva, imponendo l’apprezzamento delle concrete esigenze personali e della effettiva idoneità del fabbricato pre-posseduto (nella fattispecie inadeguato per le ridotte dimensioni, 2,5 vani), ha confermato la decisione della CTP di Roma, ritenendo ricorrere i presupposti per l’agevolazione richiesta. Il contribuente è rimasto intimato.

Considerato che

1. Con l’unico motivo si deduce la violazione e falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, parte 1, nota II-bis, e dell’art. 2697 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. 2. Il motivo è infondato, avendo la CTR correttamente riconosciuto il beneficio all’acquirente di immobile già proprietario di altro immobile ma inidoneo alle sue esigenze abitative. 2.1 Secondo il più recente indirizzo della giurisprudenza di legittimità, il concetto di idoneità dell’immobile da adibire ad abitazione principale deve ritenersi intrinseco alla nozione di abitazione e ciò anche alla luce della ratio della disciplina, che è quella di agevolare l’acquisto di un alloggio finalizzato a sopperire ai bisogni abitativi dell’acquirente e della sua famiglia. 2.2. Conforta detta interpretazione la pronuncia della Corte Costituzionale che, nel dichiarare la manifesta inammissibilità di una questione di legittimità costituzionale relativa alla lett. b) del n. 1) della nota II-bis dell’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. n. 131 del 1986 – come modificata dalla L. n. 549 del 1995 – ha richiamato la interpretazione “costituzionalmente orientata” delle pronunce della Cassazione (citando, in particolare, (Cass. n. 100 del 2010 e Cass. n. 18128 del 2009), affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla “prima casa” dell’espressione “fabbricato idoneo ad abitazione” con quella “casa di abitazione” è da intendersi “nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un’altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato” (Cfr. Corte Costituzionale Ord. n. 203 del 22.06.2011). 2.3. Va pertanto ribadito che: “In tema di “agevolazioni prima casa, “l’iconeità” della casa di abitazione pre-posseduta va valutata sia in senso oggettivo (effettiva inabitabilità), che in senso soggettivo (fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative), nel senso che ricorre l’applicazione del beneficio anche all’ipotesi di disponibilità di un alloggio che non sia concretamente idoneo, per dimensioni e caratteristiche complessive, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato” (Cass. 2565/2018). 3. Tali principi, invero, sono stati correttamente richiamati nella sentenza impugnata, la quale ha ritenuto, in base alle caratteristiche dell’immobile e alle esigenze abitative del contribuente, che “non costituisce ostacolo all’applicazione delle agevolazioni prima casa la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario d’altro immobile, purché per qualsiasi ragione sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione”, dovendosi valutare, anche dal punto di vista soggettivo, le esigenze abitative del nucleo familiare. 4. Il ricorso va conseguentemente rigettato. Nulla sulle spese in mancanza di costituzione dell’intimato. Risultando soccombente una parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere amministrazione pubblica difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato, non si applica il D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso.


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