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Quanti giorni prima l’amministratore deve convocare l’assemblea?

13 Ottobre 2022 | Autore:
Quanti giorni prima l’amministratore deve convocare l’assemblea?

Calcolo giorni per la convocazione dell’assemblea di condominio: i termini.

La legge stabilisce che tra la data dell’assemblea di condominio e quella della relativa convocazione (che l’amministratore deve inviare a tutti i condomini con raccomandata a.r., fax, pec o lettera consegnata a mani) debba trascorrere un termine minimo: ciò al fine di consentire agli interessati di meditare sui punti all’ordine del giorno e arrivare “preparati” per il giorno della riunione. Ecco perché l’avviso deve anche indicare, in modo analitico, i punti all’ordine del giorno che verranno discussi e sottoposti a votazione. 

Una volta compresa la finalità perseguita dal legislatore nell’imporre tale termine, vediamo quanti giorni prima l’amministratore deve convocare l’assemblea e, soprattutto, come si calcolano tali giorni. 

Si precisa sin d’ora – ma avremo modo di parlarne meglio in prosieguo – che il mancato rispetto del termine rende la delibera annullabile solo a istanza del condomino che abbia ricevuto tardi l’avviso e non da parte degli altri che, invece, sono stati correttamente informati. Ma procediamo con ordine.

Quanti giorni tra l’avviso e l’assemblea?

L’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio deve pervenire, ai condomini, non oltre 5 giorni dalla data della prima convocazione. 

In pratica, tra la data della prima convocazione e quella di ricevimento della convocazione devono esserci almeno 5 giorni. 

Se tra la notifica e la data dell’assemblea sono compresi giorni festivi, questi vanno comunque conteggiati.

L’amministratore è libero di fissare, come data di convocazione, anche la domenica. L’importante è evitare di rendere troppo gravosa la partecipazione dei condòmini. È ciò che, ad esempio, potrebbe succedere se fosse prescelta la data del 25 dicembre, le 22 di sera, un luogo assai distante dall’edificio condominiale, ecc.

La legge stabilisce che ci debbano essere “minimo” 5 giorni tra la data di ricevimento della convocazione e quella della riunione, ma nulla esclude che l’amministratore possa lasciare decorrere più tempo, provvedendo alle comunicazioni molto tempo prima. Non importa, in tal caso, se l’eccessivo tempo possa portare alcuni condomini a dimenticare il giorno dell’assemblea. 

Calcolo dei cinque giorni per la convocazione dell’assemblea 

Con riferimento alle modalità di calcolo dei 5 giorni per la convocazione è bene fare alcune precisazioni:

  • anche se, di solito, la prima convocazione viene volontariamente “desertata” per avvantaggiarsi dei quorum semplificati previsti in seconda convocazione (tant’è che nello stesso avviso di convocazione viene evidenziata quest’ultima data), il calcolo dei cinque giorni si fa con riferimento alla prima e non alla seconda convocazione; 
  • non si tratta di 5 giorni “liberi” (vale a dire quelli che escludono dal computo sia il giorno iniziale che il giorno finale): pertanto, nel calcolo – che deve essere fatto a ritroso, partendo dall’ultimo – non si deve conteggiare il giorno di svolgimento dell’assemblea (il cosiddetto dies a quem), che assume il valore di capo o punto fermo iniziale, mentre va incluso il giorno di ricevimento dell’avviso (il “dies a quo”), quale punto fermo finale del conteggio;
  • nel caso in cui l’avviso di convocazione venga spedito con raccomandata a.r., non si considera il giorno di spedizione della stessa da parte dell’amministratore ma quello della consegna materiale al destinatario. Se questi è assente da casa quando arriva il postino, si considera comunque la data dell’avviso di ricevimento lasciato nella cassetta delle lettere, anche se poi la busta verrà ritirata qualche giorno dopo.

Sintetizzando quanto appena detto, secondo l’orientamento ormai unanime della Cassazione, per calcolare i 5 giorni della convocazione dell’assemblea di condominio bisogna operare a ritroso, ossia partendo dall’ultimo (quello fissato per la riunione di condominio, vale a dire la prima convocazione) per risalire al primo (quello di ricevimento della raccomandata). Pertanto, il giorno iniziale non entra nel calcolo, mentre vi rientra quello finale.

Cosa succede in caso di avviso di convocazione che non arriva o arriva tardi?

Se l’avviso di convocazione non arriva o se tra questo e l’assemblea ci sono meno di 5 giorni, la deliberazione assembleare è annullabile (e non nulla). La differenza è sostanziale. Infatti la delibera nulla può essere impugnata in qualsiasi momento, non essendo previsti termini di decadenza. Al contrario, la delibera annullabile deve essere impugnata entro 30 giorni che decorrono:

  • per i presenti e gli astenuti, dalla delibera stessa; 
  • per gli assenti, dal giorno di comunicazione del verbale della delibera.

Il mancato rispetto dei termini per l’impugnazione sana il vizio della delibera che pertanto non potrà più essere contestata.

L’azione per ottenere l’annullamento della delibera può essere condotta solo dal condomino che non è stato correttamente informato con l’avviso di convocazione e non anche dagli altri a cui lo stesso è stato consegnato nei termini. Questi ultimi non possono quindi sostituirsi al primo. 

 



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