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Contratto di affitto verbale ma registrato: è valido?

18 Ottobre 2022 | Autore:
Contratto di affitto verbale ma registrato: è valido?

Non basta comunicare il contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate utilizzando i moduli forniti dal fisco: l’accordo deve essere scritto, mai orale.

Può ritenersi valido un contratto di affitto verbale tuttavia registrato presso l’Agenzia delle Entrate avvalendosi degli appositi moduli messi a disposizione dal fisco? La singolare questione si è posta, proprio di recente, all’attenzione della giurisprudenza che ha fornito alcuni importanti chiarimenti in proposito [1]. Ecco cosa succede in ipotesi di questo tipo.

Contratto di affitto: deve essere registrato?

Per legge, il contratto di locazione deve essere necessariamente scritto. E non solo: deve essere anche comunicato al fisco ossia registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Quest’ultimo adempimento è condizione di validità del contratto stesso. Difatti, l’affitto non registrato si considera nullo e non produce alcun effetto. Ciò significa che tanto il locatore quanto il conduttore non potranno ricorrere al giudice nel caso in cui la controparte non adempia ai propri doveri e non rispetti gli accordi. 

Tanto per fare un esempio, il locatore non potrebbe avviare il procedimento ordinario di sfratto in caso di morosità o di scadenza del contratto (dovendo procedere con un’azione ordinaria, molto più lunga). Allo stesso modo, l’inquilino non potrebbe esigere il rispetto della durata minima del contratto prevista dalla legge a sua tutela.

Contratto di affitto verbale ma registrato: è valido?

Ipotizziamo il caso di un contratto di locazione in forma “verbale”, tuttavia denunciato all’Agenzia delle Entrate utilizzando i formulari dalla stessa predisposti. La particolarità sta nel fatto che le parti non hanno redatto alcun documento in forma scritta ma hanno ugualmente informato l’ufficio delle imposte dell’esistenza del rapporto e versato altresì l’imposta di registro. Sotto un profilo fiscale, lo Stato non subisce dunque alcun pregiudizio. Tuttavia, secondo il tribunale di Lodi [1], ciò non è sufficiente per sanare il contratto orale. È necessario in ogni caso il documento scritto. Questo perché la legge [2] è chiara nell’imporre per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo il requisito della forma scritta a pena di nullità (la cosiddetta “forma scritta ad substantiam”). 

Secondo un orientamento consolidato della giurisprudenza – trattandosi di nullità assoluta, deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale – la sussistenza del suddetto vizio comporta l’obbligo per l’occupante di procedere alla restituzione dell’immobile illegittimamente detenuto.

Come già affermato dalla Corte di Cassazione [3], a nulla vale eccepire l’avvenuta denuncia e la registrazione annuale del contratto verbale all’Agenzia delle Entrate.

Tale adempimento rileva unicamente a fini fiscali-amministrativi, ma non sana affatto la nullità del contratto dal punto di vista civilistico. 

In altri termini, se anche il fisco non potrà avere nulla da obiettare e non potrà certo chiedere il pagamento delle imposte che, del resto, le parti hanno correttamente versato, sul versante civilistico il contratto non produce effetti tra le parti. Sicché, il locatore non potrà esigere lo sfratto né il decreto ingiuntivo sulla base dei canoni concordati a voce; dall’altro lato, il conduttore non potrà esigere che il proprietario dell’immobile rispetti le proprie obbligazioni.

Inoltre, la sola registrazione del contratto di locazione verbale effettuata presso l’Agenzia delle Entrate non basta a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla legge n. 431/1998, non potendo riconoscersi alcuna efficacia, sul versante squisitamente civilistico, alla denuncia operata unilateralmente dalla parte interessata alla pubblica amministrazione.

In conclusione, poiché “nessun valore può riconoscersi al contratto verbale intercorso tra le parti”, il giudice del tribunale di Lodi ha condannato l’occupante a rilasciare l’immobile entro 60 giorni dalla comunicazione della sentenza e alla rifusione delle spese legali in favore dei ricorrenti.


note

[1] Trib. Lodi n. 709 del 12.10.2022

[2] Art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998.

[3] Cass. civ., sez. III, 23 aprile 2020, n. 8111

Autore immagine: depositphotos.com


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