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Affitto registrato in ritardo: cosa si rischia?

19 Ottobre 2022 | Autore:
Affitto registrato in ritardo: cosa si rischia?

La locazione comunicata in ritardo all’Agenzia delle Entrate annulla il contratto? Quali sono le sanzioni previste e a carico di chi?

Il contratto di affitto, per legge, deve essere registrato. La normativa cerca così di evitare il solito vizio dell’evasione fiscale: se il rapporto di locazione viene messo a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate, tutto viene fatto alla luce del sole. Che succede se, invece, il contratto viene tenuto nascosto al Fisco? E, in caso di affitto registrato in ritardo, cosa si rischia?

Ci sono dei tempi stabiliti per comunicare alle Entrate l’avvio di una locazione. Ci deve pensare il proprietario a farla ma l’inquilino deve verificare che il padrone di casa abbia fatto il suo dovere. È nell’interesse di entrambi: locatore e locatario avranno maggiori garanzie in caso di equivoci o controversie.

Caso a parte sono i contratti di affitto di un immobile situato all’estero: non sono soggetti a registrazione nel caso in cui siano conclusi in forma verbale, mentre se formati per iscritto nel territorio italiano sono comunque soggetti a registrazione in termine fisso.

C’è un aspetto importante che riguarda la registrazione in ritardo di un affitto e che è stato vagliato recentemente dalla Corte d’appello di Roma: in questa eventualità, il contratto deve considerarsi nullo? Vediamo che cosa hanno deciso i giudici capitolini.

Entro quando registrare un contratto di affitto?

La legge non lascia spazio agli optional: non è che ciascuno può fare le cose quando gli pare. La registrazione del contratto di affitto deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula. Unica eccezione – sempre stabilita dalla legge, quindi non dipendente dal volere delle parti – è quella del contratto fatto per scrittura privata non autenticata di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno: in tale ipotesi è soggetto a registrazione solo in caso d’uso.

Inoltre, se il contratto ha una durata superiore ai nove anni, deve essere trascritto nei registri immobiliari.

Tutto ciò vale anche per la sublocazione che ha, ai fini fiscali, rilevanza economica autonoma rispetto alla locazione.

Come fare la registrazione del contratto di affitto?

Il proprietario dell’immobile deve richiedere all’Agenzia delle Entrate la registrazione del contratto di affitto entro 30 giorni dalla stipula dandone comunicazione, entro i successivi 60 giorni, all’inquilino e, nel caso l’abitazione si trovasse in condominio, all’amministratore.

La registrazione può essere effettuata presso l’ufficio dell’Agenzia oppure in via telematica. Se si opta per la prima ipotesi, cioè quella dello sportello «fisico», il locatore deve prima autoliquidare e versare l’imposta dovuta. Solo successivamente potrà richiedere la registrazione presentando:

  • due copie con firma in originale del contratto (ed eventuali allegati) in bollo. Nel caso di contratto verbale, questo è sostituito da denuncia redatta in doppio originale su modello dell’Agenzia, sottoscritto anche da uno solo dei contraenti;
  • modello Registrazione locazione immobili in cui riportare le informazioni sul contratto;
  • ricevuta di versamento dell’imposta effettuato con mod. F24 Elide oppure, in alternativa, modello di richiesta di addebito delle imposte di bollo e di registro sul proprio conto corrente utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario;
  • in caso di richiesta di registrazione di più contratti, il mod. RR.

La via telematica può essere scelta solo se si tratta di:

  • parti del contratto che possiedono almeno dieci unità immobiliari;
  • agenti immobiliari per i contratti formati per scrittura privata non autenticata e stipulati a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.

La registrazione si considera effettuata il giorno in cui i dati sono correttamente ricevuti dall’Agenzia, come risultante dalla ricevuta telematica.

Cosa si rischia in caso di omessa registrazione?

Chi non provvede alla registrazione del contratto di affitto rischia la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

Cosa si rischia in caso di ritardo nella registrazione?

Secondo la Corte d’appello di Roma [1], la registrazione in ritardo del contratto di affitto, a differenza di chi fa finta di niente, non annulla l’accordo, anzi: ha effetti retroattivi, il che significa che il contratto viene sanato fin dal primo giorno.

I giudici romani hanno ricordato che la legge [2] collega la nullità del contratto esclusivamente alla sua omessa registrazione ma nulla dice per quanto riguarda il ritardo della pratica. Quindi, non essendo prevista alcuna specifica sanzione di nullità in questo caso, rimane la validità del contratto con carattere retroattivo.

Ciò non vuol dire che il locatore «la passi liscia»: si tratta, comunque, di una violazione che prevede delle sanzioni.

Se la richiesta di registrazione viene fatta con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell’ammontare delle imposte dovute, e, comunque, non inferiore a 200 euro.

La sanzione, però, è da divedere tra locatore e locatario. Ecco perché si diceva prima che l’inquilino farà bene a preoccuparsi del fatto che il padrone di casa abbia fatto correttamente ed entro i tempi stabiliti la pratica di registrazione.

La normativa, infatti, dice che le misure sanzionatorie sono dovute in solido dai soggetti obbligati a chiedere la registrazione del contratto di affitto, e cioè:

  • le parti contraenti per i contratti verbali e le scritture private non autenticate;
  • le parti contraenti e il pubblico ufficiale per gli atti pubblici e le scritture private autenticate.

Se i contratti di affitto prevedono una tassazione ordinaria, a seguito della contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate, i soggetti tenuti alla registrazione sono obbligati a versare l’imposta di registro dovuta, al pagamento della sanzione dal 120% al 240% dell’imposta e al pagamento degli interessi.

È, comunque, possibile avvalersi della possibilità del ravvedimento operoso, che consente di effettuare spontaneamente l’adempimento irregolarmente eseguito oltre i termini originalmente previsti, ma pur sempre nel rispetto di scadenze normativamente predeterminate, con una riduzione della sanzione.


note

[1] Corte appello Roma sent. n. 5498/2022.

[2] Art. 1 co. 346 legge n. 311/2004.


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