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Immobili e professionisti, uso strumentale o promiscuo: deduzioni fiscali

7 Febbraio 2016
Immobili e professionisti, uso strumentale o promiscuo: deduzioni fiscali

Reddito di lavoro autonomo: immobili strumenti o ad uso promiscuo, deduzioni, ammortamento spese condominiali e di ammodernamento.

Il professionista che possegga un immobile per l’esercizio della propria attività professionale consente alcuni benefici fiscali ai fini della determinazione del reddito di lavoro autonomo con regole diverse a seconda della data di acquisto e dell’uso – esclusivamente strumentale o promiscuo – che ne viene fatto.

L’immobile non utilizzato (anche solo promiscuamente) per l’attività professionale non rileva ai fini del reddito di lavoro autonomo e si applicano le regole previste per i soggetti privati.

Uso esclusivamente strumentale

È considerato strumentale l’immobile effettivamente utilizzato dal professionista per l’esercizio della propria attività, indipendentemente dalla categoria catastale in cui è classificato; potrebbe, quindi, trattarsi di un immobile classificato come ufficio (A/10) o di uno classificato come abitazione (A/2).

La deducibilità o meno delle quote di ammortamento relative all’immobile dipende dalla data di acquisto o di fine costruzione dello stesso.

In particolare, gli immobili acquistati dal 15/06/1990 al 31/12/06 sono indeducibili, ma la rendita catastale non va inclusa tra i redditi fondiari.

Gli immobili acquistati dal 01/01/2007 al 31/12/2009 sono deducibili limitatamente ad 1/3 dei coefficienti ministeriali (quindi l’1%). Dal 2010 sono deducibili per intero (3%).

Gli immobili acquistati dal 1/01/2010 sono indeducibili.

Le spese relative all’immobile (ad esempio, spese condominiali, per riscaldamento ecc.) sono deducibili indipendentemente dalla data di stipula del contratto.

Le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione ordinaria o straordinaria (non imputabili ad incremento del costo) sono deducibili nel periodo d’imposta di sostenimento nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili, quale risulta all’inizio del periodo d’imposta dal registro degli incassi e pagamenti; l’eccedenza è deducibile in quote costanti nei 5 periodi d’imposta successivi; per i contratti stipulati entro il 31 dicembre 2006, le suddette spese sono deducibili in quote costanti nell’esercizio in cui sono sostenute e nei 4 successivi.

Immobile adibito a uso promiscuo

L’immobile è adibito a uso promiscuo (in parte per l’abitazione privata, in parte per l’esercizio dell’attività professionale) è deducibile dal reddito di lavoro autonomo per una quota pari al 50% della rendita catastale a condizione che il professionista non disponga nello stesso Comune di un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio della professione.

Sono deducibili nella medesima misura del 50%:

– le spese inerenti all’immobile (salvo quelle che vanno ad incrementare il costo di acquisto che sono indeducibili);

– le spese relative all’ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione (non incrementative) che vanno dedotte nel periodo d’imposta di sostenimento, nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili, quale risulta all’inizio del periodo d’imposta dal registro degli incassi e pagamenti (o dal registro dei beni ammortizzabili) e, per l’eccedenza, in quote costanti nei 5 periodi d’imposta successivi.


note

Autore immagine: 123rf com


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