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Quando il mediatore deve risarcire l’acquirente

20 Ottobre 2022 | Autore:
Quando il mediatore deve risarcire l’acquirente

L’agenzia immobiliare deve comunicare non solo le circostanze note, ma anche quelle conoscibili con la dovuta diligenza, come la presenza di pignoramenti.

Si sa che ogni mediatore, come un’agenzia immobiliare, ha diritto ad una provvigione per il lavoro svolto; ma non sempre le cose filano liscio e talvolta si scopre, a distanza di tempo, che l’immobile presenta dei vizi materiali o giuridici: ad esempio, era stato pignorato, e l’agenzia non ha avvertito il cliente. Così chi compra – o sta per comprare, se ha sottoscritto il contratto preliminare di compravendita, ma non è ancora arrivato al rogito definitivo – vorrebbe tirarsi fuori dall’affare, recuperare la caparra e gli acconti già versati e chiedere anche il risarcimento dei danni per aver perso opportunità di acquisto migliori e più sicure.

Quando il mediatore deve risarcire l’acquirente? La risposta a questa domanda è arrivata con una nuova e interessantissima ordinanza della Cassazione [1], che ha risolto un contrasto di giurisprudenza sul punto ed ha fissato il contenuto degli obblighi informativi che il mediatore deve assolvere nei confronti dei clienti: altrimenti l’agente immobiliare non solo perde la provvigione (e se l’ha già incassata deve restituirla) ma deve anche pagare di tasca sua i danni causati dal pregiudizio, se la parte acquirente dimostra che, se fosse stata a conoscenza di determinate circostanze essenziali, non avrebbe concluso quell’affare immobiliare o avrebbe stipulato il contratto ma a condizioni diverse, ad esempio con un prezzo ridotto.

Doveri dell’agenzia immobiliare

L’agenzia immobiliare è un intermediario specializzato, e come tale nell’adempimento delle sue prestazioni è tenuta alla «diligenza qualificata», cioè superiore alla media, che è richiesta, ai sensi dell’art. 1176 del Codice civile, a tutti coloro che svolgono un’attività professionale: ed infatti la legge sulla «disciplina della professione di mediatore» [2] subordina l’esercizio delle attività di mediazione al possesso di specifici requisiti e all’iscrizione in appositi ruoli.

In concreto ciò significa che il mediatore ha l’obbligo di informare le parti di tutte le circostanze rilevanti per l’affare che si concluderà grazie al suo intervento. Tra queste circostanze rientrano non solo quelle già conosciute – quindi le caratteristiche essenziali del bene, così come comunicate all’agenzia dal proprietario venditore – ma anche quelle conoscibili con questa diligenza qualificata, che come abbiamo appena detto, è esigibile da un professionista delle vendite immobiliari: quindi l’acquirente può chiedere e pretendere di essere messo a conoscenza dal mediatore di tutti gli aspetti rilevanti che possono incidere sul valore del bene e sulla sua commerciabilità, a partire dall’esistenza di iscrizioni ipotecarie e di pignoramenti.

Responsabilità del mediatore per immobile pignorato

Nella vicenda decisa con la nuova ordinanza della Cassazione [1], al promissario acquirente era stata taciuta la presenza di un pignoramento sull’immobile, che era stato trascritto nei pubblici registri immobiliari quasi due anni prima della data in cui aveva firmato presso l’agenzia la proposta irrevocabile di acquisto. In quel documento l’immobile era stato descritto, con la consueta formula di stile, come «libero da pesi e vincoli e da iscrizioni pregiudizievoli», a parte l’ipoteca iscritta in favore della banca che aveva concesso il mutuo.

La Suprema Corte ha dato ragione all’acquirente, che nel corso del giudizio, ai fini del risarcimento richiesto, aveva fatto leva sia sulla palese violazione dell’obbligo di diligenza del mediatore che abbiamo esaminato, sia su quanto dispone l’art. 1759 del Codice civile: «Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso».

Quando l’agenzia deve risarcire i danni al cliente 

In base alle norme del Codice civile ed ai principi enunciati dalla Suprema Corte, l’agenzia immobiliare deve risarcire i danni al cliente quando non gli ha comunicato circostanze che, se conosciute, avrebbero inciso sulla conclusione dell’affare: e l’esistenza di un pignoramento sul bene oggetto di compravendita rientra fra queste.

Il mediatore può e deve consultare i registri immobiliari

La novità della recente pronuncia della Cassazione sta nel fatto che tra le circostanze note al mediatore rientrano anche quelle che avrebbe dovuto conoscere usando la speciale diligenza richiesta dal suo incarico. Finora la giurisprudenza prevalente riteneva che l’agenzia non era tenuta a consultare appositamente i registri immobiliari, ma la nuova ordinanza si discosta nettamente da questa tesi. Per il Collegio queste verifiche sono ordinarie e facilmente effettuabili mediante una semplice visura – che oggi si può fare anche in via telematica, senza necessità di recarsi presso gli uffici – e perciò non consistono in «speciali indagini di tipo tecnico-giuridico» che come tali esulerebbero dalla diligenza richiesta all’agente immobiliare (ma non da quella del notaio).

Così nel caso deciso dai giudici di piazza Cavour l’acquirente ha ottenuto ragione e gli è stato riconosciuto non solo il rimborso dei 2.220 euro versati all’agenzia a titolo di provvigione, ma anche un risarcimento dei danni per un importo di 65mila euro.

Cosa deve comunicare l’agenzia al cliente?

La sentenza riporta anche un piccolo vademecum esemplificativo su ciò che l’agenzia immobiliare, seguendo le regole di diligenza qualificata che abbiamo descritto, è tenuta a conoscere e a verificare preventivamente, e dunque deve comunicare al cliente, specialmente se si tratta della parte acquirente: innanzitutto la proprietà dell’immobile, per verificare se c’è contitolarità tra più persone (in tal caso, tutte le parti venditrici dovrebbero sottoscrivere il contratto); in secondo luogo, l’esistenza di eventuali diritti legali di prelazione o di opzione sul bene, che, se esercitate, comprometterebbero i diritti del compratore.

Ed ancora, occorre verificare l’eventuale provenienza del bene da una donazione (che, a differenza delle compravendite a titolo oneroso, potrebbe essere annullata, revocata o ridotta, con grossi rischi per l’acquirente), ed il rilascio delle autorizzazioni amministrative per la legittimità urbanistica ed edilizia della costruzione. Infine, se vi sono elementi tali da far ritenere l’insolvenza di una delle parti (come i protesti o le istanze di fallimento), bisogna comunicarlo alle controparti della compravendita immobiliare che si sta per stipulare, per metterle in guardia.

L’agenzia paga se non informa il cliente sulle caratteristiche del bene

In definitiva, il mediatore non deve badare soltanto a concludere in fretta l’affare per incassare la sua provvigione, ma deve sempre comunicare al cliente – spiega l’ordinanza – «l’esistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto», o non lo avrebbero concluso affatto: altrimenti non solo perde la sua immeritata provvigione, ma deve anche risarcire i danni causati dalla violazione degli obblighi informativi nei confronti delle parti che gli hanno affidato l’incarico.

Approfondimenti

Per approfondire la tematica trattata con ulteriori riferimenti giurisprudenziali, leggi l’articolo “Mediatore immobiliare: quando risarcisce i danni“.


note

[1] Cass. ord. n. 28441 del 30.09.2022.

[2] L. n. 39/1989.


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