Infissi condominio sono parti comuni?

Qual è la differenza tra infissi e serramenti? Quali sono le parti condominiali? Gli infissi delle unità abitative devono rispettare il decoro architettonico?

Chi vive in condominio sa bene di dover pagare tutte le spese che riguardano le cosiddette parti comuni, cioè quei beni che riguardano l’intero edificio, come ad esempio l’ascensore, l’androne, il tetto, il cortile, ecc. Con questo articolo risponderemo alla seguente domanda: gli infissi in condominio sono parti comuni?

Si tratta di un quesito molto cercato in rete in quanto, sul punto, la legge non sembra essere molto chiara. In effetti, capire se gli infissi rientrano o meno nelle parti condominiali è molto importante in quanto, se così fosse, le spese inerenti alla manutenzione e/o sostituzione andrebbero poste a carico di tutti i condòmini e non solo del proprietario dell’abitazione. Ma procediamo per gradi. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme se gli infissi in condominio sono parti comuni.

Cosa sono gli infissi?

Prima di rispondere alla domanda posta nel titolo di questo articolo dobbiamo innanzitutto intenderci su cosa si intende quando parliamo di “infissi”.

L’infisso è il telaio su cui sono inserite le parti apribili (le ante, insomma) di finestre, porte ecc., oppure su cui sono installati i vetri, senza possibilità di apertura.

L’infisso è quindi una struttura rigida ancorata alla muratura; la parte “riempitiva” costituisce invece il serramento. Spieghiamoci meglio.

Infissi e serramenti: differenza

Se immaginiamo una finestra, l’infisso è la parte fissa (di alluminio, legno, ecc.), la “cornice” incastrata direttamente nelle pareti.

Il serramento, invece, è l’elemento architettonico usato per la chiusura del varco. A differenza degli infissi, i serramenti sono le strutture mobili che servono a chiudere le aperture lasciate nei fabbricati per uso d’ingresso o per dar passaggio ad aria e luce.

In altre parole, i serramenti sono i cosiddetti “doppi infissi”, che si installano appunto sugli infissi.

Quali sono le parti comuni in condominio?

Il Codice civile offre un elenco di parti che si presumono comuni in condominio, salvo che il titolo non dica il contrario.

Per “titolo” si intende l’atto che ha dato origine al condominio, cioè il rogito con cui l’originario unico proprietario dell’edificio ha venduto le singole unità immobiliari ai condòmini.

Costituiscono parti comuni dell’intero condominio:

• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
• le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria (incluso l’alloggio del portiere), la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo [1].

Gli infissi in condominio sono parti comuni?

Gli infissi in condominio sono parti comuni? Sul punto la legge non si esprime in modo chiaro, nel senso che non dice espressamente né che sono parti condominiali né che non lo sono.

Tuttavia, poiché la norma citata nel precedente paragrafo dice che sono condominiali “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune”, gli infissi delle finestre degli appartamenti non possono essere considerati di proprietà comune dal momento che non svolgono nessuna funzione per il condominio, a prescindere dal fatto che si trovino sulla facciata.

E infatti, se non fosse così, dovrebbero essere considerati di proprietà comune anche le porte di accesso delle singole abitazioni per il solo fatto di affacciare sulle scale (che sono comuni), come pure i balconi aggettanti.

Alla luce di ciò, possiamo senza dubbio affermare che gli infissi in condominio non sono parti comuni, con l’ovvia conseguenza che le spese per ogni intervento da effettuarsi su queste parti è a carico del singolo proprietario dell’appartamento e non della generalità dei condòmini.

Detto ancora in altri termini, gli infissi degli appartamenti sono a tutti gli effetti di proprietà privata e la loro sostituzione non può rientrare nell’ambito della gestione condominiale.

Infissi in condominio e decoro architettonico

Il fatto che gli infissi non siano condominiali non significa che essi non debbano rispettare il decoro architettonico.

Ciò significa che il condominio che intende modificare i propri infissi, magari sostituendoli con altri di diverso colore, dovrà comunque tener conto dell’estetica condominiale la quale, se lesa, legittima l’assemblea ad intervenire, giungendo perfino a deliberare per la loro rimozione.

Per ulteriori approfondimenti su questo specifico tema si legga l’articolo dal titolo Decoro architettonico per infissi e finestre.

Infissi in condominio e regolamento

Poiché gli infissi sono di proprietà privata, il condominio non potrà disporre degli stessi, potendo intervenire solamente nel caso di decoro architettonico.

Ciò significa che nemmeno il regolamento può imporre al proprietario di modificare gli infissi oppure di installarli di un certo colore.

Solo il regolamento approvato all’unanimità potrebbe tuttavia imporre un determinato tipo di infissi o finestre, eliminando la libertà del singolo proprietario.