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Cosa comporta l’annullamento di una delibera di condominio?

20 Ottobre 2022 | Autore:
Cosa comporta l’annullamento di una delibera di condominio?

Efficacia della sentenza di annullamento della delibera condominiale anche nei confronti dei condomini che non hanno partecipato alla causa. 

È noto che, a differenza delle leggi che sono vincolanti per tutto il popolo, le sentenze invece hanno efficacia solo tra le parti in causa. Ebbene, nel caso in cui un condomino impugni una delibera condominiale e il giudice gli dia ragione, la relativa sentenza esplicherebbe effetti anche nei confronti degli altri condomini che non hanno partecipato al processo? Cosa comporta l’annullamento di una delibera di condominio? La questione è stata più volte affrontata dalla Cassazione. 

Per comprendere la delicatezza del problema facciamo un esempio pratico. Immaginiamo che un condomino contesti la delibera dell’assemblea condominiale di approvazione del piano di riparto redatto dall’amministratore. A causa di un errore, questi si troverebbe a pagare di più rispetto ai millesimi a lui imputabili. Si tiene così il processo che vede contrapposti il condomino opponente da un lato e il condomìnio dall’altro nella persona dell’amministratore. Il giudice accoglie il ricorso e annulla la ripartizione fatta dall’amministratore. Sorge a questo punto il problema della tutela dei condomini che non hanno partecipato alla causa: la sentenza ha efficacia anche per loro (sicché bisognerà rivedere le quote dovute da tutti i condomini) oppure questi resteranno comunque tenuti a pagare le somme inizialmente stabilite?

Vediamo allora, più nel dettaglio, quale efficacia hanno le sentenze di annullamento delle delibere condominiali e nei confronti di chi tali effetti si producono. 

Impugnazione della delibera condominiale 

Non tutti i condomini possono impugnare la delibera condominiale. Possono farlo solo:

  • gli assenti: coloro cioè che non hanno voluto o potuto partecipare;
  • gli astenuti: coloro cioè che non hanno voluto votare pur presenti in assemblea;
  • i dissenzienti: coloro cioè che hanno espresso parere contrario all’approvazione della delibera. 

L’impugnazione va esercitata entro il termine di 30 giorni che decorre: 

  • dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti; 
  • dalla data di comunicazione del verbale della delibera per gli assenti.

Tuttavia non sono previsti termini per impugnare la delibera quando il vizio è particolarmente grave, tanto da renderla completamente nulla. Il che significa che l’impugnazione può avvenire in qualsiasi momento. Ciò succede per le delibere condominiali:

  • prive degli elementi essenziali;
  • con oggetto impossibile; 
  • con oggetto illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
  • con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
  • che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
  • invalide in relazione all’oggetto.

Prima di rivolgersi al giudice è pregiudiziale tentare una conciliazione con la controparte attraverso la cosiddetta mediazione obbligatoria (che sospende il decorso del termine di impugnazione di trenta giorni).

Che succede ai condòmini che non hanno impugnato la delibera?

Quando l’impugnazione viene accolta dal giudice, la delibera viene annullata e non produce più gli effetti denunciati dal condomino assente, dissenziente o astenuto che l’ha impugnata. In altre parole la delibera impugnata viene privata di ogni efficacia.

In tali ipotesi che effetti ha la sentenza rispetto agli altri condòmini che non hanno partecipato alla impugnazione, indipendentemente dal fatto che durante l’assemblea abbiano espresso un voto favorevole o contrario? 

La questione ha un enorme impatto per quanto riguarda le delibere con cui si ripartiscono le spese. Se un condomino impugna il riparto di spesa deliberato dall’assemblea (riparto che fino a quando viene annullato resta comunque vincolante per tutti i condòmini compresi quelli dissenzienti) e l’impugnazione viene accolta, bisogna chiedersi cosa succede riguardo alle quote che competono invece agli altri condòmini che non hanno proposto alcuna impugnazione. Come anticipato il problema si pone poiché, ai sensi dell’articolo 2909 del Codice civile, la sentenza definitiva (ossia non più impugnabile) è vincolante solo tra le parti in causa, i loro eredi e coloro che ricevano il diritto per effetto di vendite o donazioni. 

Vediamo cosa ha deciso la Cassazione per risolvere il problema.

Efficacia sentenza di annullamento delibera di condominio

Secondo la Cassazione [1], la sentenza di annullamento di una deliberazione dell’assemblea di condominio ha effetto nei confronti di tutti i condòmini, anche per quelli che non hanno partecipato alla causa di impugnazione promossa da uno o da alcuni di loro. 

Ciò si desume dalla regola della obbligatorietà delle delibere per tutti i condomini: regola che porta ad escludere che la deliberazione annullata nel procedimento giudiziario si debba intendere rimossa per il solo impugnante e rimanga invece vincolante per tutti gli altri comproprietari.

Dunque la sentenza di annullamento della delibera condominiale produce effetti nei confronti di tutti i condòmini. Del resto le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condòmini; e quindi sarebbe inconcepibile che la delibera annullata dal giudice venga rimossa solo per l’impugnante e rimanga invece vincolante per tutti gli altri comproprietari [2].

Quindi, l’annullamento di una delibera che decida il riparto delle spese obbliga l’amministratore a rifare i conteggi e a rivedere quindi le quote dovute da tutti i condomini, non solo di quelli che hanno partecipato alla causa. 


note

[1] Cass. sent. n. 29878/2019, n. 19608/2020. Cass. S.U. n. 9839/2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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