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Il lastrico solare è sempre condominiale?

29 Ottobre 2022
Il lastrico solare è sempre condominiale?

Come si stabilisce se un lastrico solare è condominiale o di proprietà esclusiva solo di alcuni condomini? Se fosse solo di alcuni condomini, gli altri potrebbero accedervi? Come si ripartiscono le spese di un lastrico in proprietà esclusiva?

Per rispondere al suo quesito occorre partire dall’articolo 1117 del Codice civile. Questa norma stabilisce che anche i lastrici solari (insieme ad altre parti dell’edificio) si presumono di proprietà condominiale a meno che non risulti il contrario dal titolo.

Pertanto, anche nel suo caso, il lastrico solare non potrà essere considerato di proprietà comune tra tutti i condomini se nel titolo sia chiaramente ed espressamente indicato che il lastrico solare non è compreso tra le parti comuni (cioè di proprietà condominiale).

Ma cosa si intende per titolo? Cioè qual è il documento (cioè il titolo) che deve indicare che il lastrico solare non è di proprietà condominiale?

La giurisprudenza ha chiarito (vedasi sentenza della Corte di Cassazione n. 9.062 del 1994, n. 6.359 del 2002 e n. 29.130 del 2022) che occorre fare riferimento al primo atto di vendita di un appartamento dall’originario proprietario – costruttore dell’edificio – ad altro soggetto.

Perciò, anche nel caso che la riguarda, se nel primo (in ordine cronologico) atto di vendita di un appartamento, stipulato dall’originario costruttore a favore di altro soggetto, era indicato chiaramente ed espressamente che il lastrico solare non era compreso tra i beni comuni di proprietà condominiale, ma era di proprietà e in uso esclusivo ai soli proprietari delle unità immobiliari situate all’ultimo piano dell’edificio, allora è ad ogni effetto superata la presunzione della proprietà condominiale del lastrico solare fissata dall’articolo 1117 del Codice civile e non vi può essere alcun dubbio sul fatto che proprietari esclusivi e usuari del lastrico siano solo e soltanto (secondo le proporzioni indicate nei rispettivi atti di acquisto) i proprietari delle unità immobiliari ubicate all’ultimo piano dell’edificio.

Se le cose stanno così, è chiaro che sul lastrico solare hanno diritto di accedere solo e soltanto i condomini che siano proprietari esclusivi di esso e che ne hanno anche l’uso esclusivo.

Altri condomini, perciò, non hanno alcun diritto di accedere al lastrico e di usarlo: se vi accedessero e lo usassero, senza averne avuto autorizzazione (o senza averne titolo documentabile), commetterebbero tra l’altro anche il reato di violazione di domicilio.

Fatta questa premessa, per quanto concerne eventuali lavori aventi ad oggetto il lastrico solare di proprietà e/o di uso non condominiale ma solo di alcuni condomini, bisogna puntualizzare quanto segue (come da sentenza della Corte di Cassazione n. 16.583 del 2012):

  • l’articolo 1126 del Codice civile stabilisce che le spese di riparazione (cioè di manutenzione ordinaria o straordinaria), di ricostruzione o sostituzione degli elementi del lastrico solare connessi con la sua funzione di copertura (ad esempio solaio, guaine impermeabilizzanti ecc.) spettano, in ragione dei rispettivi valori millesimali, per un terzo ai condomini che ne hanno la proprietà o l’uso esclusivo e per due terzi ai condomini ai quali il lastrico serve da copertura e le relative decisioni sono ovviamente adottate dall’assemblea condominiale;
  • sono invece da addossare solo ai proprietari esclusivi del lastrico le spese per la manutenzione ordinaria o straordinaria di quelle parti del lastrico che non hanno una funzione di copertura (parapetti, ringhiere, spese collegate alla sicurezza del calpestio ecc.).

Pertanto: se per rendere “vivibile” il lastrico occorresse procedere a lavori di manutenzione straordinaria delle parti di esso che svolgono funzione di copertura, occorrerà che l’assemblea condominiale dia il suo assenso (con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice civile) per l’effettuazione di detti lavori (ripartendo poi la spesa con i criteri stabiliti dall’articolo 1126 del Codice civile, cioè un terzo a carico dei proprietari del lastrico e due terzi a carico dei condomini a cui il lastrico serve da copertura).

Naturalmente, i lavori eventualmente necessari per rendere “vivibile” il terrazzo o lastrico solare che dir si voglia, oltre che espressamente deliberati dall’assemblea condominiale, devono essere anche valutati:

  • sotto il profilo della regolarità urbanistica ed edilizia e cioè vanno preferibilmente progettati con l’ausilio di un tecnico (geometra o ingegnere) che valuti quali lavori sia possibile realizzare (tenendo conto delle norme comunali) e con quale titolo autorizzatorio da ottenere dal Comune (permesso di costruire oppure semplice Cila o Scia o Dia);
  • sotto il profilo della regolarità nei rapporti con il condominio, tenuto conto che, in base all’articolo 1122 del Codice civile, ogni condomino non può eseguire, sulle sue proprietà esclusive o sulle parti normalmente destinate all’uso comune che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, opere che danneggino le parti comuni o che possano causare un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

In definitiva, per poter eseguire sul lastrico solare lavori (se ritenuti necessari) per poterlo rendere “vivibile”, si dovrà:

  • verificare, con l’ausilio di un tecnico di fiducia, se sono realizzabili alla luce della normativa comunale e che tipo di nulla osta richiedere ed ottenere dal Comune per la loro realizzazione;
  • accertarsi, per superare eventuali opposizioni di altri condomini in sede di assemblea, che i lavori da eseguire non danneggino altre parti comuni e non arrechino pregiudizio alla sicurezza, stabilità e decoro architettonico dell’edificio;
  • ottenere la necessaria maggioranza dall’assemblea condominiale se i lavori da eseguire avessero come oggetto le parti del lastrico (solaio, guaine, pavimentazione) che hanno funzione di copertura.

Per quello che riguarda infine eventuali vizi dell’edificio (piastrelle o altro) addebitabili all’originario costruttore vige, come le è noto, la garanzia decennale di cui all’articolo 1669 del Codice civile da far valere, sussistendone i presupposti, nei confronti di chi realizzò l’edificio.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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