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Come sfrattare un inquilino che non paga le spese condominiali?

24 Ottobre 2022 | Autore:
Come sfrattare un inquilino che non paga le spese condominiali?

Cosa fare se l’inquilino non paga le bollette al condominio: le prove che deve fornire il locatore in tribunale. 

Non tutti sanno che è possibile sfrattare l’inquilino non solo se è in ritardo nel pagamento di una sola mensilità del canone di locazione (basta un ritardo di 20 giorni), ma anche se non versa gli importi relativi alle spese condominiali a suo carico. Egli infatti deve adempiere a tali oneri sia nel caso in cui il contratto lo preveda espressamente (e in tal caso, secondo la misura ivi indicata), sia nel caso in cui il contratto non dica nulla a riguardo. In questo seconda ipotesi, infatti, è l’articolo 9 della legge sull’equo canone a fissare gli importi dovuti dal conduttore. Ma come sfrattare un inquilino che non paga le spese condominiali? Dopo quanto tempo e con quali prove? La questione è stata già posta numerose volte all’attenzione della giurisprudenza. Ecco alcuni importanti chiarimenti in merito.

Pagamento spese condominiali da parte dell’inquilino

L’obbligo dell’affittuario di pagare il condominio sorge solo nei confronti del locatore in forza del contratto di locazione. È a quest’ultimo quindi che l’inquilino deve versare tali oneri (anche chiamati oneri accessori). Per una questione di pura praticità, a volte, il padrone di casa chiede all’inquilino di fare il bonifico direttamente sul conto del condominio o di versare le somme nelle mani dell’amministratore.

Da ciò deriva che, semmai il locatore non dovesse versare gli importi di propria competenza al condominio, l’inquilino non rischierebbe alcunché: l’amministratore cioè non potrebbe presentare contro di lui una richiesta di decreto ingiuntivo al giudice.

A quanto ammontano le spese condominiali che gravano sull’inquilino in affitto?

Di solito il contratto di locazione stabilisce una misura forfettaria che l’inquilino deve versare al locatore a titolo di contributo per il condominio, che si aggiunge ovviamente al canone mensile per la locazione.

Se il contratto non stabilisce nulla non significa che l’affittuario sia libero da ogni obbligazione. Al contrario si applica l’articolo 9 della legge sull’equo canone a norma del quale la ripartizione delle spese condominiali è così fissata:

  • sono a carico dell’inquilino le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni, il 90% delle spese per il servizio di portineria;
  • sono a carico del locatore tutte le altre spese, in particolare quelle di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione nonché le innovazioni.

Che fare se l’inquilino non paga il condominio?

L’affittuario che, seppur in regola con il pagamento del canone di locazione, non versa gli oneri accessori, ossia le spese condominiali, può essere sfrattato, a patto però che il contratto di locazione sia stato redatto per iscritto e successivamente registrato all’Agenzia delle Entrate. Un contratto in nero non consente invece alcuna tutela dei diritti del locatore.

Dopo quanto tempo può essere sfrattato l’inquilino che non paga il condominio?

Per quanto riguarda il canone di locazione, basta un ritardo di soli 20 giorni nel pagamento di una sola mensilità a giustificare lo sfratto dell’inquilino (il quale però può bloccare la procedura in qualsiasi momento, purché prima della pronuncia dell’ordinanza di sfratto da parte del giudice, versando gli arretrati, gli interessi e le spese legali).

Per quanto invece riguarda le spese condominiali, l’inquilino può essere sfrattato solo se:

  • sussiste un ritardo di oltre 60 giorni dal momento della richiesta di pagamento delle spese condominiali formalizzata dal locatore;
  • l’importo dovuto è superiore ad almeno 2 mensilità del canone di locazione.

Come sfrattare l’inquilino che non paga il condominio?

Per sfrattare l’inquilino inadempiente al versamento degli oneri accessori, il locatore deve notificargli innanzitutto un atto di citazione in tribunale.

Dinanzi al giudice, il locatore deve fornire la prova della morosità. In cosa consiste tale prova? Secondo la giurisprudenza [1]:

se la misura delle spese condominiali gravante sull’inquilino è indicata nel contratto stesso, la prova è costruita dal contratto stesso;

se invece gli oneri accessori non sono già stati predeterminati in contratto ma devono essere calcolati di volta in volta in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dall’assemblea di condominio, la prova consiste nella produzione in giudizio delle delibere condominiali che, appunto, hanno approvato dei criteri di riparto delle spese.


note

[1] Trib. Pisa sent. n. 1232/22 del 13.10.2022. Trib. Brindisi sent. n. 411/2020. Cass. sent. n. 22899/2006.


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