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Come usucapire l’immobile in comproprietà?

25 Ottobre 2022 | Autore:
Come usucapire l’immobile in comproprietà?

Cos’è e come funziona l’usucapione? Quanto tempo ci vuole per usucapire la proprietà altrui? Cosa succede se il bene è in comunione?

Si può acquistare un bene semplicemente possedendolo come se fosse proprio? Sì, grazie all’usucapione. Per essere più precisi, si può diventare proprietari di qualcosa che appartiene ad altri se si rispettano alcune condizioni stabilite dalla legge, e cioè se si vanta il possesso del bene in questione per un certo periodo di tempo. Con questo articolo risponderemo a una domanda precisa: come usucapire l’immobile in comproprietà?

Facciamo un esempio. Due fratelli acquistano un’abitazione al 50% ciascuno. Solo uno di essi, tuttavia, si occupa della gestione, commissionando i lavori di manutenzione, concedendola in affitto e riscuotendo i canoni. Il comproprietario che si è sempre occupato dell’immobile può rivendicare l’usucapione sulla metà dell’altro titolare? A questa domanda ha recentemente fornito risposta il Tribunale di Castrovillari. Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura.

Cos’è l’usucapione?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà derivante dal possesso prolungato del bene.

In pratica, la legge dice che chi possiede una cosa per tanto tempo, comportandosi di fatto come se fosse il titolare, ne acquista la proprietà a discapito del reale proprietario.

Il caso tipico è quello del confinante che si mette a coltivare il terreno altrui, a recintarlo e a trarne frutti: in un caso del genere, se il possesso si protrae a lungo, chi si è occupato del fondo potrà rivendicarne la proprietà per usucapione a danno del formale intestatario.

Quando scatta l’usucapione?

L’usucapione matura solamente con il possesso continuato (per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge) del bene, possesso che deve essere ininterrotto, pubblico e pacifico [1].

Spieghiamolo in parole semplici:

  • il possesso è pacifico quando non è stato acquistato in modo violento. Ciò significa che non potrà usucapire un terreno colui che l’ha invaso con la forza, minacciando il legittimo proprietario di non disturbarlo;
  • il possesso è pubblico quando non è stato acquistato clandestinamente. Non può giovarsi dell’usucapione chi ruba un bene ad un altro e questi non se ne sia nemmeno accorto;
  • il possesso è continuato o ininterrotto quando è esercitato costantemente e uniformemente sulla cosa per tutto il periodo di tempo prescritto dalla legge, senza che ci siano stati atti provenienti da terzi che abbiano privato il possessore del bene.

Quando ricorrono tutte queste condizioni si parla di “possesso ad usucapionem”, cioè di possesso utile a far scattare l’usucapione.

Dopo quanto tempo si può usucapire un immobile?

Per quanto riguarda l’usucapione di un bene immobile, il possesso deve essere pacifico, pubblico e continuato per almeno 20 anni: tanto è il tempo che occorre secondo la legge.

Tornando all’esempio del terreno, il vicino che intende usucapirlo dovrà occuparsene come se fosse il proprietario per almeno 20 anni ininterrotti.

L’usucapione di un immobile si riduce a 10 anni se l’acquirente, in buona fede, compra da un soggetto che non è proprietario del bene, in forza di un titolo trascritto e astrattamente idoneo a trasferire la proprietà. Si parla, in questi casi, di usucapione abbreviata.

Tizio acquista un appartamento messo in vendita da Caio. Solo successivamente scopre che Caio, in realtà, non era legittimato a vendere in quanto si trattava dell’inquilino che viveva in affitto e non del proprietario. In questo caso Tizio, essendo in buona fede, acquista l’immobile per usucapione dopo dieci anni dalla trascrizione della compravendita.

Si può usucapire l’immobile in comproprietà?

Non solo è possibile usucapire la proprietà di un bene altrui, ma perfino la quota di uno dei contitolari. In altre parole, si può usucapire l’immobile in comproprietà, rivendicando quindi la parte di cui è titolare qualcun altro.

I requisiti sono sempre gli stessi: il possesso pacifico, pubblico e continuato per 20 anni.

Come si usucapisce l’immobile in comproprietà?

Chi vuole usucapire un bene in comunione deve innanzitutto effettuare un tentativo obbligatorio di mediazione: con l’assistenza di un avvocato, occorre fare istanza a un mediatore affinché convochi la controparte, nella speranza di trovare un accordo.

Se la mediazione fallisce, chi vuole usucapire l’immobile in comproprietà deve promuovere un giudizio civile a tutti gli effetti, citando il contitolare e provando di aver posseduto l’immobile come se ne fosse stato il proprietario esclusivo.

A tal proposito, il Tribunale di Castrovillari [3] ha ricordato come l’usucapione del bene in comunione sia particolarmente difficile, soprattutto quando i comproprietari sono parenti: in questi casi, infatti, bisognerà fornire una prova rigorosa del fatto che il contitolare non si limitasse a “tollerare” la gestione del bene da parte dell’altro.

Come ha ricordato la Cassazione [4], il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei comproprietari non è, di per sé, idoneo a far ritenere sussistente il “possesso ad usucapionem”, risultando necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sul bene comune da parte dell’interessato attraverso un’attività durevole, apertamente contrastante e incompatibile con il possesso altrui.

Secondo il Tribunale di Castrovillari, non è prova idonea per l’usucapione l’aver dato in locazione l’immobile comune, in quanto tale attività non dimostra che il possesso esercitato sull’immobile sia stato esclusivo, dovendosi precisare che in tal caso la stipula del contratto e la riscossione dei canoni rientri in una mera gestione di affari anche propri, trattandosi di beni in comproprietà.

Come sostenuto dalla pacifica giurisprudenza della Suprema Corte [5], infatti, la locazione di immobile ad un terzo e la riscossione dei relativi canoni non è elemento decisivo ai fini della configurazione del possesso utile ad usucapionem, perché rientra fra quegli atti di gestione del bene comune e di miglioramento tollerati generalmente dagli altri comunisti, soprattutto in ambito familiare.

Allo stesso modo, secondo il Tribunale di Castrovillari, l’aver commissionato ed effettuato lavori di manutenzione non consente di affermare che il possesso consenta di far maturare l’usucapione. Si tratta, infatti, soltanto di atti di gestione consentiti al singolo compartecipante.

Insomma: per usucapire l’immobile in comproprietà bisogna fornire rigorosa prova del fatto che il comproprietario si sia occupato dell’intera proprietà in modo esclusivo, compiendo specifici atti che dimostrano l’intenzione di fare proprio il bene estromettendo ogni altro contitolare, non essendo sufficiente, invece, limitarsi all’ordinaria manutenzione dell’immobile stesso.

Condominio: si possono usucapire le parti comuni?

Il fatto che sia possibile usucapire l’immobile in comproprietà significa anche che è possibile l’usucapione delle parti comuni in condominio: in entrambi i casi, infatti, si tratta di beni in comunione.

Ad esempio, usucapisce il lastrico solare il condomino che lo utilizza per sé per almeno vent’anni, inibendo l’accesso agli altri.

In questo caso, il singolo condomino acquista per usucapione la proprietà di un bene comune a discapito dell’intero condominio.

Vale anche il contrario: il condominio può usucapire i beni di proprietà esclusiva dei condòmini oppure di terze persone.


Per usucapire l’immobile in comproprietà bisogna fornire rigorosa prova del fatto che il comproprietario si sia occupato dell’intera proprietà in modo esclusivo, compiendo specifici atti che dimostrano l’intenzione di fare proprio il bene estromettendo ogni altro contitolare, non essendo sufficiente, invece, limitarsi all’ordinaria manutenzione dell’immobile stesso

note

[1] Art. 1158 cod. civ.

[2] Art. 1159 cod. civ.

[3] Trib. Castrovillari, sent. n. 252 del 7 ottobre 2022.

[4] Cass., sent. n. 3238/2018.

[5] Cass., sent. n. 23539/2011.

Autore immagine: depositphotos.com


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