Immobile senza agibilità: conseguenze

Dalla compravendita o dalla locazione di un immobile non “regolare” dal punto di vista edilizio e urbanistico possono conseguire effetti diversi.

Se vuoi vendere o dare in affitto un immobile è importante sapere che il tuo bene deve essere in regola con la normativa edilizia e urbanistica vigente e deve presentare, tra gli altri, un requisito fondamentale: l’agibilità. Se l’immobile è senza agibilità le conseguenze che ne potrebbero derivare sono piuttosto rilevanti: infatti, potresti essere chiamato in giudizio dall’acquirente o dall’inquilino (conduttore) per ottenere la risoluzione del contratto di compravendita/di locazione e la restituzione dei soldi versati. Inoltre, potresti essere condannato al risarcimento dei danni e rischieresti l’applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria.

La ragione di tutto ciò è presto detta: l’agibilità è un requisito importante in quanto attiene al possesso delle condizioni minime necessarie affinché il bene venga considerato abitabile.

In sostanza, l’immobile senza agibilità non è in grado di assolvere alla propria destinazione economico-sociale e a far fronte alle esigenze del proprietario. Più semplicemente, non può essere utilizzato in quanto non è né abitabile né commerciabile.

Cos’è l’agibilità e chi rilascia il certificato di agibilità?

Con il termine agibilità, in passato “abitabilità”, si fa riferimento a tutte le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un immobile e degli impianti nello stesso installati nonché alla conformità dell’opera al progetto presentato e alla sua agibilità.

Il possesso dell’agibilità da parte di un immobile viene autocertificato mediante una Segnalazione certificata di agibilità (Sca) dal titolare del permesso di costruire o dal soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività (Scia) [1]. Infatti, la Sca è obbligatoria ogni qualvolta si costruisce un nuovo immobile, si realizza una ricostruzione o una sopraelevazione, sia totale sia parziale, si eseguono degli interventi su edifici già esistenti che possono incidere sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici medesimi e degli impianti negli stessi installati.

Il titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la Scia presenta poi la Sca presso lo Sportello unico dell’edilizia (Sue) del Comune nel cui territorio si trova l’immobile, entro 15 giorni dalla data di ultimazione dei lavori ovvero da quando l’unità immobiliare è divenuta utilizzabile.

Alla Sca devono essere allegati:

• l’asseverazione rilasciata dal direttore dei lavori, dal progettista, o da altro professionista iscritto all’albo, con competenza specifica (ad esempio un ingegnere o un architetto), il quale assevera l’agibilità dell’immobile e delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente nonché la conformità dell’opera al progetto presentato ed approvato. L’asseverazione viene redatta dal professionista sotto la propria responsabilità ai sensi di legge [2];
• il certificato di collaudo statico ovvero per gli interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti [3], la dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
• la dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e barriere architettoniche [4];
• gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
• la dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, il certificato di collaudo degli stessi.

Dopo la presentazione della Sca, il Comune esamina la documentazione e fornisce una risposta alla richiesta di rilascio del certificato di agibilità entro 30 giorni.

Se il Comune accerta la carenza dei requisiti e dei presupposti prescritti dalla legge, nel predetto termine di 30 giorni, adotta provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività edilizia e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa. In caso contrario, rilascia il certificato di agibilità.

Se entro 30 giorni dalla richiesta il Comune non dovesse comunicare alcun responso, si applica il principio del silenzio-assenso, per cui la richiesta si considera accettata.

Tuttavia, il rilascio del certificato di agibilità non impedisce al Comune di pronunciare, successivamente, una dichiarazione di inagibilità qualora sopravvengano motivi di pubblico interesse o in caso di accertamento della venuta meno dei presupposti di agibilità dell’immobile.

Per approfondire l’argomento è consigliata la lettura dei seguenti articoli: “Certificato di agibilità: chi lo rilascia e come ottenerlo” e “Certificato di agibilità: obbligo e costi”.

Immobile senza agibilità: quali sono le conseguenze?

Le eventuali conseguenze derivanti dalla mancanza di agibilità di un immobile possono essere schematizzate come segue.

Vendita immobile

In caso di vendita del bene, il proprietario potrebbe essere chiamato in giudizio dal compratore per ottenere la risoluzione del contratto e il rimborso del prezzo già corrisposto oltre al risarcimento del danno, dietro restituzione dell’immobile. Sul punto, la Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che sebbene il contratto di compravendita di un immobile senza agibilità non sia di per sé nullo, tuttavia la consegna del bene (inagibile) rappresenta una sorta di inadempimento da parte del venditore. Tale soggetto, infatti, si trova a trasferire una cosa difforme da quella pattuita poiché l’unità immobiliare oggetto della compravendita non è idonea ad assolvere alla sua destinazione economico-sociale.

Peraltro, questo vizio non viene sanato né dalla presentazione della domanda di condono da parte del venditore, avvenuta prima della stipula del contratto di compravendita, né dalla circostanza che l’immobile fosse adibito ad abitazione dai precedenti proprietari. In pratica il venditore è obbligato a consegnare il certificato di agibilità. Il compratore che intende agire in giudizio per la risoluzione del contratto di compravendita dell’immobile senza agibilità, deve farlo entro 10 anni dalla sottoscrizione dell’atto.

Compromesso

Nell’ipotesi di firma di un contratto preliminare di compravendita (cosiddetto compromesso), il promittente venditore deve consegnare il certificato di agibilità al promittente acquirente, anche al momento della sottoscrizione del compromesso. In caso contrario, il compratore può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo di compravendita e richiedere la restituzione della somma eventualmente già corrisposta,

Locazione immobile

In caso di locazione, il proprietario dell’immobile (locatore) deve fornire il certificato di agibilità all’inquilino (conduttore) oppure copia di avvenuto deposito della Sca, a dimostrazione che il bene è idoneo all’uso convenuto. Se il Comune rigetta la richiesta di rilascio del certificato di agibilità, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto di locazione. In merito, la giurisprudenza ha affermato che la mancanza del certificato di agibilità dell’immobile al momento della stipula del contratto o la successiva revoca del certificato medesimo non incidono sulla validità della locazione. Non vi è neanche inadempimento del locatore se il conduttore ha comunque utilizzato l’immobile.

Altra situazione si verifica se l’agibilità viene sospesa nel periodo della locazione per cui l’inquilino si trova nell’impossibilità di utilizzare l’immobile. In tal caso, sussiste una responsabilità del proprietario dell’immobile.

Omessa presentazione della Segnalazione certificata per l’agibilità: conseguenze

Oltre alle conseguenze sopra esaminate va rilevato che l’omessa presentazione della Segnalazione certificata per l’agibilità comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 euro a 464 euro [5]. In particolare:

• 77,00 euro, dal 16° al 30° giorno dall’ultimazione dei lavori;
• 232,00 euro, dal 31° al 60° giorno dalla fine dei lavori;
• fino a 464,00, euro dopo il 61° giorno dall’ultimazione dei lavori.

Competente ad irrogare detta sanzione è la polizia municipale del Comune nel cui territorio si trova l’immobile.