Vendita prima casa al coniuge: 3 cose da sapere

Come funziona la vendita della prima casa al coniuge? A cosa si deve fare attenzione? Proviamo a fare chiarezza.

La vendita della prima casa al coniuge configura un’operazione commerciale di compravendita a tutti gli effetti, non particolarmente frequente in considerazione dei costi e dei rischi che spesso possono sfociare in contestazioni da parte del Fisco e non solo. Per non avere sorprese in futuro, analizziamo i casi in cui è consentita la vendita della prima casa al coniuge.

Cosa si intende per prima casa?

Prima di sapere come e quando è possibile vendere la prima casa al coniuge, occorre chiarire la definizione di prima casa, spesso confusa perché coincidente con il diverso concetto di abitazione principale.

La prima casa è l’immobile che viene acquistato per primo, generalmente usufruendo delle agevolazioni prima casa. L’abitazione principale è invece l’immobile di residenza o la dimora abituale. Si può, dunque, acquistare un immobile prima casa con le agevolazioni fiscali, ma decidere di risiedere altrove in una diversa abitazione che si è comprata successivamente.

Vendere la casa al coniuge: quando è possibile e quali rischi si corrono?

La vendita della casa tra coniugi è possibile, in linea generale, sia in costanza di matrimonio, sia in sede di separazione, in esecuzione di un accordo. In tutti i casi, si tratta di un’operazione astrattamente lecita, giuridicamente realizzabile, che può essere conclusa per svariate ragioni, ad esempio durante il matrimonio per una migliore gestione e amministrazione del patrimonio immobiliare.

Più frequente ma anche più complicata, per le implicazioni che ne possono scaturire, è la vendita della prima casa al coniuge in separazione dei beni.

Nella prassi, si assiste ad operazioni di vendita di immobile tra coniugi, al solo fine di evitare che il bene immobile sia oggetto di procedure esecutive. Si pensi al caso in cui, a seguito del mancato pagamento delle rate del mutuo, per evitare che la casa sia messa all’asta si concluda una vendita dell’immobile al coniuge. In questi casi, può configurarsi una vendita simulata, che si realizza allorquando due soggetti concludono formalmente una compravendita, con l’accordo che tale negozio non produca nessun effetto: la casa, seppur venduta al coniuge, continua a essere gestita e utilizzata dall’altro coniuge ex proprietario.

L’operazione può essere oggetto di contestazione da parte di creditori insoddisfatti, i quali devono dimostrare che si tratta di una vendita simulata e, dunque, conclusa al solo scopo di eludere le pretese creditorie, dimostrando ad esempio l’esiguo arco temporale fra l’avvio della procedura esecutiva e l’acquisto dell’immobile dal coniuge, o ancora l’insussistenza di liquidità.

Pur essendo meno frequente, è possibile tuttavia anche la vendita di immobile tra coniugi in comunione dei beni, al fine di consentire a questi di diventare proprietario di beni che sono parte del patrimonio immobiliare di un solo coniuge, ad esempio perché derivanti da donazione o eredità.

Vendita casa al coniuge: si perdono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa?

Il beneficio dell’acquisto agevolato può venire meno, con conseguente pagamento delle imposte in misura piena e delle sanzioni, a seconda che la vendita avvenga prima o dopo il decorso di 5 anni. Se la vendita della casa al coniuge avviene in costanza di matrimonio, si perde il beneficio prima casa se il trasferimento avviene prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto agevolato. Se, invece, la vendita a favore del coniuge sia contemplata nell’accordo di separazione, il beneficio non si perde.