Chi deve pagare il frazionamento di un terreno?

Che cos’è il catasto? Qual è la differenza tra frazionamento e divisione? Prima dei lavori bisogna effettuare la segnalazione al Comune?

Succede spesso che un bene immobile debba essere diviso in più parti. Si pensi, ad esempio, all’abitazione così grande dalla quale è possibile ricavare due case, oppure al terreno agricolo che deve essere ripartito tra gli eredi dell’originario proprietario. In ipotesi del genere occorre fare ricorso a una specifica procedura che prende il nome di frazionamento.

Sin da subito va detto che tale operazione è diversa dalla divisione, la quale ha lo scopo di sciogliere una comunione attribuendo le singole porzioni di proprietà agli aventi diritto. Con il presente contributo ci occuperemo di questi aspetti e, tra le altre, risponderemo anche alla seguente domanda: chi deve pagare il frazionamento di un terreno?

Che cos’è il frazionamento?

Il frazionamento è la procedura con cui un’unità immobiliare viene suddivisa in due o più unità catastali.

Come ben vedremo nel prosieguo, il frazionamento ha un valore puramente catastale, con la conseguenza che esso non intacca i diritti dei legittimi titolari.

Ad esempio, se il proprietario fraziona il suo terreno in due parti distinte resterà titolare di entrambe, in quanto l’operazione non incide sul diritto reale (cioè, sulla proprietà).

In sintesi, il frazionamento catastale consiste nella registrazione, presso gli uffici del Catasto, della suddivisione di un’unità immobiliare in due o più parti indipendenti e nell’assegnazione sulla mappa catastale di un nuovo subalterno per ciascuna nuova entità.

Catasto: cos’è e a cosa serve?

Abbiamo detto che il frazionamento ha un valore meramente catastale. Cosa significa? Cos’è il catasto?

Il catasto è l’inventario di tutti i beni immobili, siano essi terreni o fabbricati, esistenti sul territorio dello Stato appartenenti a soggetti privati e pubblici.

Il catasto assolve essenzialmente a funzioni fiscali, in quanto serve a determinare il valore di un immobile per determinare l’entità delle tasse che il proprietario deve pagare su di esso.

Catasto e conservatoria: differenze

Diverso dal catasto è la conservatoria, che è il posto dove si registrano i passaggi di proprietà e tutte le operazioni che riguardano i diritti reali (compravendite, usufrutti, ipoteche, pignoramenti, ecc.).

Pertanto, se si vuole verificare la proprietà di un immobile, è più corretto effettuare una visura ipotecaria presso la banca dati della conservatoria.

Da tanto deriva che la conservatoria, a differenza del catasto, fornisce prova certa della titolarità di un immobile.

Cos’è la divisione?

Diversa dal frazionamento è la divisione, che comporta l’attribuzione di diverse quote di proprietà di un bene originariamente unico.

Più nello specifico, la divisione comporta lo scioglimento di una comunione con assegnazione dei beni ai rispettivi titolari. Si pensi alla divisione dei beni ricevuti in eredità oppure di quelli acquistati in comune.

La divisione può essere consensuale o giudiziaria, cioè sancita dal giudice con propria sentenza.

Frazionamento e divisione: qual è la differenza?

È dunque chiara la differenza tra frazionamento e divisione: mentre il frazionamento ha un valore solo catastale che lascia inalterata la titolarità del bene, la divisione scioglie la comunione, assegnando la proprietà ai singoli soggetti che ne facevano parte.

Paolo è proprietario di una grande abitazione. Decide di renderne autonoma una parte in modo da poterla dare in affitto. Per fare ciò, realizza i lavori che portano alla costituzione di un’altra casa, procedendo poi al frazionamento catastale, con assegnazione di un subalterno a ciascuna unità abitativa.

Maria e Tommaso ereditano un terreno, che decidono di dividere per attribuirsene una quota ciascuno.

Il frazionamento, quindi, non incide sulla titolarità. Se invece si vuole dividere la proprietà, cioè diventare unico proprietario di una parte del bene, si deve fare una divisione.

Nulla toglie, tuttavia, che il frazionamento si possa rendere necessario proprio a seguito (o in ragione) della divisione: spesso, infatti, le operazioni devono essere fatte entrambe per regolarizzare le nuove proprietà al catasto.

Ad esempio, se due persone, comproprietarie di una casa, decidono di frazionarla per poi dividersi le titolarità delle due unità abitative così ottenute, sarà necessario compiere sia il frazionamento catastale che la divisione.

Come si fa il frazionamento di un terreno?

Nel caso di terreni, il frazionamento comporta la creazione di due o più lotti di dimensioni inferiori rispetto all’originario fondo.

Per legge [1], i frazionamenti catastali dei terreni non possono essere approvati dall’Agenzia delle entrate se non è allegata copia del tipo dal quale risulti, per attestazione degli uffici comunali, che il tipo medesimo è stato depositato presso il Comune.

Nello specifico, poi, bisogna distinguere il frazionamento per il quale occorre effettuare degli interventi edilizi (si pensi al frazionamento di una casa) da quello per il quale non occorrono particolari lavori.

Nel primo caso si parla di frazionamento urbanistico; per procedere occorre:

1. segnalare i lavori al Comune attraverso la presentazione di una Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) che deve essere depositata da un tecnico abilitato (architetto, geometra, ecc). In caso di cambio di destinazione d’uso o interventi strutturali su solai e/o muri portanti è richiesta, invece, la presentazione di una Segnalazione certificata di inizio attività (Scia)
2. comunicare al catasto l’aggiornamento delle planimetrie;
3. cominciare i lavori necessari per il frazionamento immobiliare.
4. presentare il certificato di collaudo a conclusione dei lavori.

La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori al Comune o della variazione catastale all’Agenzia delle entrate comporta sanzioni pecuniarie e amministrative.

Può succede di dover effettuare un frazionamento senza avere necessità di eseguire interventi edilizi; ciò accade spesso nel caso di terreni. 

In questa ipotesi la suddivisione che occorre operare è esclusivamente a livello di mappe catastali, dal momento che le unità immobiliari sono già divise.

Bisogna quindi richiedere al Catasto l’assegnazione di due subalterni differenti così da poter disporre delle due unità in maniera separata.

La legge prevede comunque la presentazione della Cila anche in caso di frazionamento unità immobiliare senza opere edilizie.

Frazionamento di un immobile: quanto si paga?

Il frazionamento di un immobile sopporta i seguenti costi:

• gli oneri di urbanizzazione [2], pari a circa 500 euro ogni 10 metri quadrati;
• l’allaccio delle nuove utenze (acqua, luce e gas), necessarie affinché l’immobile risultante dal frazionamento possa definirsi autonomo. Non è infatti possibile ottenere un’abitazione da una casa più grande se non ci sono i servizi igienici, luce, acqua, ecc.;
• gli attestati di prestazione energetica dei nuovi immobili così formati.

A questi vanno poi aggiunti i costi dei lavori veri e propri, sia per quanto riguarda i materiali sia per la manodopera, che ovviamente dipendono dall’entità della modifica da apportare.

Chi paga il frazionamento dei terreni?

I costi di un frazionamento sono a carico del proprietario che ne fa richiesta. Se l’immobile da frazionare è in comunione, allora tutti i proprietari saranno tenuti a pagare in solido: ciò significa che, in caso di inadempimento, l’Agenzia delle entrate potrà chiedere il pagamento integrale anche a uno solo di essi, il quale potrà poi rivalersi sugli altri pro quota.

Nel caso di compravendita, cioè di frazionamento dal quale si ottiene un altro immobile da cedere, i costi saranno a carico del venditore, unico proprietario al momento dell’operazione, a meno che il contratto non preveda il contrario, e cioè che sia il compratore a farsi carico di tali costi.