Come usucapire un immobile

Guida completa all’usucapione di case e terreni. Le caratteristiche del «possesso ad usucapionem» e le strade alternative al ricorso in tribunale.

Per diventare proprietari di un immobile come una casa o un terreno non occorre necessariamente andare dal notaio e stipulare un rogito: per legge, è possibile acquistare la titolarità di un bene semplicemente possedendolo a lungo e facendo poi riconoscere tale situazione a un giudice. Con il presente articolo parleremo proprio di questo argomento: vedremo cioè come usucapire un immobile.

L’usucapione è un istituto giuridico che consente di diventare proprietari di un bene altrui senza acquistarlo. Non si tratta di un furto ma di una sorta di “premio” che la legge riconosce a chi si è dimostrato, nei fatti, proprietario di una cosa non sua, avendo cura di manutenerla e di compiere ogni altra attività tipica del legittimo titolare. Ma non anticipiamo troppo. Se l’argomento t’interessa, prosegui nella lettura: spiegheremo come usucapire un immobile.

Che cos’è l’usucapione?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà. La sua particolarità è che, per acquistare un bene, non occorre il consenso del proprietario, come accadrebbe invece in una normale compravendita.

L’usucapione infatti è riconosciuta in automatico dalla legge al verificarsi delle condizioni da essa stabilite. Questo significa che il ricorso al giudice serve solamente per far accertare l’avvenuto compimento dell’usucapione e non per costituirla.

Come funziona il possesso per usucapire un bene?

Secondo la legge, la proprietà dei beni si acquista per usucapione in virtù del possesso continuato per un certo periodo di tempo. In pratica, chi possiede un bene tanto a lungo da sembrare a tutti gli effetti il proprietario lo fa suo.

Per possesso si intende l’esercizio sul bene di un potere analogo a quello del legittimo proprietario. In altre parole, ai fini dell’usucapione è valido il possesso che si traduce in un vero e proprio esercizio di “signoria” sull’oggetto.

È il caso di chi coltiva il terreno altrui senza permesso, giovandosi anche del raccolto e dei suoi frutti, oppure di chi vive nell’appartamento di un’altra persona senza contratto, occupandosi di ogni tipo di manutenzione.

Affinché scatti l’usucapione occorre che il possesso sia:

• pacifico, cioè ottenuto in maniera non violenta. Non può ad esempio usucapire un bene il ladro che l’ha rubato al legittimo proprietario il quale ha anche sporto denuncia;
• pubblico, cioè ottenuto in maniera non clandestina ma visibile a tutti. Ad esempio, chi coltiva per anni il terreno altrui senza che il legittimo proprietario dica niente può sperare nell’acquisto per usucapione;
• continuato, ossia esercitato ininterrottamente per tutto il periodo prescritto dalla legge.

Solo al ricorrere di tutte queste circostanza si può parlare di possesso utile ai fini dell’usucapione (cosiddetto “possesso ad usucapionem”).

Dopo quanto tempo si usucapisce un immobile?

Per la legge [1], la proprietà dei beni immobili si acquista in virtù del possesso continuato per venti anni. Insomma, per usucapire un immobile occorre possederlo in modo pacifico, pubblico e ininterrotto per un ventennio.

Questo lungo arco temporale può essere ridotto al ricorrere di alcune condizioni. Secondo la legge, infatti, chi acquista in buona fede un immobile da chi non ne è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto, ne compie l’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione [2]. Si parla in questi casi di usucapione abbreviata. Un esempio renderà tutto molto più chiaro.

Paolo acquista un terreno da Marco stipulando un regolare contratto di compravendita trascritto nei registri della conservatoria. Dopo un po’ di tempo Paolo viene a sapere che Marco non era il proprietario del terreno e, pertanto, non era legittimato alla vendita. Nonostante ciò, Paolo acquista l’immobile per usucapione dopo dieci anni dalla trascrizione dell’atto, se al momento della compera ignorava di acquistare da un soggetto che non era proprietario.

Come si ottiene l’usucapione di un immobile?

Chi vuole usucapire un bene immobile come una casa o un terreno deve possederlo per venti anni in modo pacifico, pubblico e ininterrotto. Il termine si riduce a dieci anni nel caso di acquisto in buona fede da persona non legittimata a vendere (usucapione abbreviata, come descritta nel precedente paragrafo).

Il possesso dell’immobile deve dimostrare in modo inequivocabile l’intenzione del possessore di esercitare un’attività corrispondere a quella del proprietario.

Ad esempio, chi vive in una casa in affitto ininterrottamente per venti anni non potrà poi pretendere di aver usucapito l’immobile, in quanto l’inquilino non esercita sul bene un potere analogo a quello del legittimo proprietario. Chi vive in affitto, infatti, lo fa per concessione del locatore in virtù di contratto regolarmente registrato.

Al contrario, chi occupa l’immobile altrui per venti anni senza che il proprietario dica nulla, allora potrà alla fine pretendere di usucapire il bene. Lo stesso dicasi per chi coltiva il terreno abbandonato dal legittimo titolare.

La sentenza per l’accertamento dell’usucapione

L’usucapione scatta automaticamente al verificarsi delle condizioni di legge, cioè dopo venti anni di possesso pacifico, pubblico e ininterrotto.

Il possessore, però, al fine di formalizzare l’acquisto deve fare ricorso al tribunale per ottenere una sentenza che accerti e dichiari l’avvenuta usucapione.

La sentenza è di mero accertamento, nel senso che si limita a prendere atto dell’acquisto della proprietà per usucapione a danno del vecchio titolare. Con la sentenza il giudice ordina inoltre alla conservatoria di annotare l’avvenuto acquisto per usucapione.

In giudizio, chi vuole far valere la propria usucapione dovrà fornire una rigorosa prova del possesso ventennale, attraverso qualsiasi mezzo: testimoni, perizie tecniche, documentazione, filmati, fotografie, ecc.

Il processo deve essere intrapreso contro il titolare formale dell’immobile, cioè contro colui che risulta essere il proprietario in base ai titoli (rogito di compravendita, donazione, ecc.).

La mediazione per usucapire un immobile

Prima di andare in tribunale la legge impone a chi intende usucapire un bene di effettuare un tentativo di mediazione.

In pratica, le parti, assistite dai rispettivi avvocati, dovranno presentarsi davanti a un mediatore e cercare un accordo. Se la conciliazione non dovesse andare a buon fine si può procedere con la causa civile; al contrario, se si trova un accordo, l’usucapione può essere accertata anche con verbale sottoscritto dalle parti, dai rispettivi avvocati e dal mediatore.

L’accordo di mediazione ha lo stesso valore della sentenza, nel senso che è idoneo ad accertare l’avvenuta usucapione e ad essere trascritto in conservatoria.

V’è da dire, però, che raramente si riesce a raggiungere una tale intesa, in quanto il proprietario quasi mai è d’accordo a spogliarsi gratuitamente della titolarità dell’immobile a favore di chi ne rivendica l’usucapione.

L’usucapione di un immobile dal notaio

È possibile anche l’usucapione davanti al notaio. Ciò avviene quando il venditore o il donante, in sede di stipula del rogito, dichiara di essere proprietario per intervenuta usucapione del bene che sta cedendo.

L’usucapione davanti al notaio è tuttavia una rarità, nel senso che in genere i notai non si assumono il rischio di formare un rogito senza prima accertarsi della titolarità del bene che ne è oggetto. Anche nelle conservatorie c’è grande ritrosia nella trascrizione di atti del genere.

Diciamo che, in genere, il notaio non si fida della sola parola di chi si professa proprietario per usucapione senza mostrare un titolo che certifichi tale condizione, come ad esempio la sentenza del giudice oppure il verbale di mediazione.

Va anche detto che il notaio non si assume la responsabilità di ciò che le parti dichiarano: pertanto, anche se volesse procedere in tal senso, non sarebbe responsabile della bugia detta da chi si è autoproclamato proprietario per usucapione.

Ecco perché, quasi sempre, l’unico modo per usucapire un immobile è quello di rivolgersi al giudice.