Assemblea condominiale: come si richiede

Chi può convocare l’assemblea in condominio? Cosa deve fare l’amministratore se alcuni condòmini chiedono una riunione straordinaria?

I condòmini si riuniscono in assemblea per prendere le decisioni che riguardano il fabbricato in cui vivono. Per legge, l’assemblea deve tenersi almeno una volta all’anno per approvare il bilancio redatto dall’amministratore; ciò non toglie, però, che ci si possa riunire molte più volte, ad esempio per discutere dei lavori di ristrutturazione dell’edificio, del conferimento dell’incarico a un tecnico di fiducia, ecc. Con questo articolo vedremo come si richiede un’assemblea condominiale.

In effetti, la maggior parte delle volte il problema non si pone affatto, in quanto è l’amministratore a procedere con la convocazione dei condòmini. Può tuttavia accadere che siano i proprietari, oppure soltanto un gruppo di essi, a essere interessati alla convocazione della riunione. In casi del genere, ci si può rivolgere all’amministratore affinché proceda con un’assemblea straordinaria. Cosa succede, però, se l’amministratore dovesse tardare oppure dovesse rifiutarsi del tutto? Dipende dalle circostanze. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme come si richiede un’assemblea condominiale.

Chi convoca l’assemblea condominiale?

Di norma, l’assemblea condominiale è convocata dall’amministratore. Questi procede a notificare a tutti i condòmini un avviso contenente tutte le informazioni principali riguardanti la riunione, come ad esempio l’ordine del giorno, il luogo e la data dell’incontro, l’eventuale partecipazione in videoconferenza, ecc.

Per l’amministratore la convocazione dell’assemblea può costituire un vero e proprio obbligo: è ciò che accade, ad esempio, quando occorre riunire i condòmini per l’approvazione del rendiconto annuale, oppure quando la richiesta di convocazione proviene da un gruppo di condòmini (come vedremo a breve).

Se il condominio non ha un amministratore, allora qualunque condomino può procedere a convocarne una, avendo cura di rispettare tutti gli adempimenti che, altrimenti, sarebbero toccati all’amministratore.

Chi può chiedere la convocazione dell’assemblea?

La convocazione dell’assemblea, oltre che essere rimessa all’autonoma scelta dell’amministratore, può essere chiesta anche dai condòmini.

In questa ipotesi, però, l’amministratore è obbligato a procedere con la convocazione solamente se la richiesta proviene da almeno due condòmini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio [1].

Insomma, come per l’assemblea, anche nel caso di richiesta di assemblea la legge prevede una doppia maggioranza: una per teste (due condòmini) e una per quote (1/6 dei millesimi totali).

In tutti gli altri casi, cioè se la richiesta proviene da un solo condomino oppure da più proprietari che però non rappresentano 1/6 del valore dell’edificio, l’amministratore non sarà (di norma) obbligato a convocare l’assemblea.

Cosa succede se l’amministratore non convoca l’assemblea?

Se almeno due condòmini che rappresentano 1/6 del valore dell’edificio fanno richiesta all’amministratore di convocare l’assemblea, questi non può sottrarsi all’obbligo. L’inadempimento può costare la revoca dell’incarico. Ma c’è di più.

La legge specifica che, decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione, bypassando così l’amministratore che è rimasto inerte.

Un solo condomino può richiedere l’assemblea?

Eccezionalmente, ci sono due ipotesi in cui l’assemblea può essere validamente richiesta anche da un solo condomino. Ciò accade:

• quando bisogna tutelare i beni comuni da attività pregiudizievoli che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle loro destinazioni d’uso [2];
• quando si deve procedere con innovazioni di rilevante interesse per l’intero condominio, come ad esempio gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità del fabbricato oppure ad eliminare le barriere architettoniche [3].

Nel primo caso, anche un solo condomino può procedere alla convocazione diretta dell’assemblea al fine di adottare opportune e tempestive decisioni per la salvaguardia dell’edificio.

Si pensi, ad esempio, alla necessità di assumere determinazioni per contrastare l’iniziativa di uno dei condòmini che sta trasformando il giardino in parcheggio.

Nella seconda ipotesi, invece, anche un solo condomino può chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea; l’amministratore è obbligato a tanto entro trenta giorni dalla richiesta, purché questa contenere l’indicazione specifica delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Come si richiede l’assemblea condominiale?

La richiesta di assemblea condominiale va rivolta all’amministratore, salvo le ipotesi in cui i condòmini possano procedervi autonomamente: in questi casi, gli interessati procedono direttamente a notificare l’avviso di convocazione.

La richiesta diretta all’amministratore deve avere natura formale, nel senso che deve essere trasmessa mediante raccomandata, pec, fax o consegna a mani. In questo modo, si può avere prova della ricezione e agire nel caso in cui l’amministratore non provveda tempestivamente.