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Modifica destinazione d’uso in condominio

2 Novembre 2022 | Autore:
Modifica destinazione d’uso in condominio

Trasformare un appartamento in ufficio o viceversa: condizioni, autorizzazioni, limiti in un condominio. 

Hai un appartamento in un condominio a cui vorresti cambiare la destinazione d’uso. Ad esempio, vorresti trasformare un’abitazione in un ufficio o, viceversa, destinare a civile abitazione un immobile che, attualmente, è accatastato per uso commerciale. Lo puoi fare? La modifica della destinazione d’uso in condominio deve fare i conti con una serie di limiti. Cerchiamo di stabilire quali sono.

In line generale, il nostro ordinamento attribuisce al diritto di proprietà uno spazio così ampio da consentire al titolare di fare ciò che vuole in casa propria, senza che nessuno possa vietarglielo. Questo significa che, salvo divieti espressi contenuti in normative locali o in un regolamento condominiale, è lecito modificare la destinazione d’uso in condominio senza dover prima chiedere l’autorizzazione al condominio. 

Ma, come anticipato, vi sono alcune condizioni da osservare. Vediamole qui di seguito.

Il permesso di costruire

Per modificare la destinazione d’uso di un immobile, sia esso inserito o meno in un condominio, è necessario chiedere l’autorizzazione al Comune. È ciò che si chiama permesso di costruire (si tratta della vecchia «licenza edilizia»). Diversamente, l’attività deve considerarsi abusiva con conseguente contestazione del relativo reato. 

Il permesso di costruire richiede anche il pagamento dei relativi oneri all’amministrazione locale. 

Attenzione: non è detto che il Comune conceda l’autorizzazione. Determinati regolamenti urbanistici infatti potrebbero vietare la destinazione degli appartamenti, in un determinato luogo, a specifici impieghi. 

Se il cambio di destinazione è solo funzionale e non richiede lavori potrebbe essere sufficiente presentare una Denuncia di inizio attività (Dia).

L’agibilità 

L’appartamento deve possedere il certificato di agibilità (un tempo chiamata “abitabilità”). Senza di questa, si incorre infatti in sanzioni amministrative e le autorità locali possono sgombrare il locale che non possa essere adibito a civile abitazione o a uso ufficio.

La comunicazione all’amministratore di condominio 

Se l’appartamento a cui si vuol modificare la destinazione d’uso è inserito in un condominio è necessario effettuare la comunicazione preventiva all’amministratore di condominio. Lo impone l’articolo 1122 del Codice civile. Non si tratta di una richiesta di autorizzazione, ma di una semplice informativa. E ciò anche per consentire al capo condomino di verificare se l’esecuzione dei lavori può influenzare le tabelle millesimali. In linea di massima, infatti, la modifica della destinazione non determina in automatico un’alterazione del valore dell’appartamento e quindi delle tabelle millesimali. Ma ciò potrebbe avvenire laddove, a seguito della trasformazione dell’immobile, si abbia un aumento dei costi relativi alla manutenzione delle parti comuni, alla pulizia, all’usura e dall’impiego degli impianti. Si pensi a un appartamento che venga trasformato in una palestra o in uno studio medico ove accede un grosso numero di clienti, con un uso più intenso dell’ascensore, apertura e chiusura del portone, ecc. 

Il divieto nel regolamento condominiale

Abbiamo detto che il condominio non può vietare la modifica della destinazione d’uso di un appartamento salvo vi siano degli appositi divieti nel regolamento di condominio. Ma, affinché tali divieti possano essere opponibili al condomino è necessario che:

  • il regolamento sia stato approvato all’unanimità ossia da tutti i condomini (cosiddetto regolamento contrattuale),
  • e, nel caso in cui la modifica della destinazione non venga fatta dal primo proprietario dell’appartamento ma da uno che, in un momento successivo alla realizzazione dello stabile, ne abbia da questi acquistato la proprietà, tale regolamento sia stato trascritto nei pubblici registri immobiliari o allegato al rogito d’acquisto. Questa condizione serve per rendere conoscibile anche ai futuri titolari dell’immobile l’esistenza del divieto. 

Gli accordi in condominio approvati all’unanimità e contenuti in delibere assembleari o nei regolamenti sono infatti in grado di vietare, in particolare, a tutti o ad alcuni condomini, di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, obbligandoli a preservarne le originarie destinazioni per l’utilità generale dell’intero edificio o di una sua parte [1].

Il divieto può essere di due tipi. Può trattarsi di un generale e ampio divieto a qualsiasi modifica della destinazione d’uso dell’immobile, oppure può sussistere un limite a determinate attività (ad esempio attività rumorose, palestre, B&B, affittacamere, pensioni, asili, ecc.). 

Le clausole limitative e i divieti di esercizio delle facoltà d’uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva possono essere formulate nel regolamento sia mediante l’elencazione delle attività vietate – al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell’elenco – sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare – in questo caso, è necessario accertare l’idoneità della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti da evitare [2]. In ogni caso, poi, i divieti e i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condòmini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo a incertezze giudiziarie e/o di interpretazione.


note

[1] Cass. ord. 10335/1998.

[2] Cass. ord.  20237/2009


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